Článek
Když se v noci z 28. na 1. března 2026 rozzářilo nebe nad Perským zálivem, mnozí obyvatelé Dubaje si mysleli, že jde o další ohňostroj z oslav na Palm Jumeirah. Brzy přišlo vystřízlivění. Íránské rakety dopadly na americké základny v Emirátech, poškodily hotel Fairmont na Palmě, zanechaly šrámy na fasádě Burj Al Arab a dočasně uzavřely mezinárodní letiště. Město, které se pyšnilo rolí neutrálního finančního a turistického centra, se ocitlo přímo v ohni regionálního konfliktu.
Přestože se Dubaj dlouhá léta stavěl na pozici ostrova stability uprostřed bouřlivého Blízkého východu, tentokrát se bezpečnostní iluze rozplynula rychleji než ranní mlha nad Arabským mořem. A s ní přišla otázka, kterou si kladou tisíce investorů od Bombaje přes Moskvu až po Londýn: co se stane s cenami nemovitostí, které ještě před měsícem rostly jako nikdy předtím?
Zpět do roku 2025. Dubaj zažil absolutní rekord. Podle údajů dubajského pozemkového úřadu se prodalo více než 215 tisíc nemovitostí v celkové hodnotě přesahující 682 miliard dirhamů – o třicet procent více než v předchozím roce. Apartmány v Downtown Dubai, vily v Emirates Hills, luxusní penthousy na Palmě – všechno šlo na dračku. Ceny vil stouply od pandemie o více než dvě stě procent, apartmány o sedmdesát až devadesát. Průměrná cena za metr čtvereční přesáhla 1 650 dirhamů a v prémiových lokalitách se pohybovala i nad 3 500 dirhamy. Investoři z Indie, Ruska, Ukrajiny, Pákistánu a Evropy kupovali jako o závod. Zlaté vízum, nulová daň z příjmu z nájmu, transparentní registr nemovitostí – to všechno přitahovalo kapitál, který hledal útočiště před inflací, válkami a politickou nejistotou jinde ve světě.
Villas a townhouses vedly trh díky touze po prostoru a soukromí po letech covidu. V Emirates Hills nebo Arabian Ranches se prodávaly domy s bazény a zahradami za desítky milionů dirhamů během několika dnů. Apartmánový segment táhly mid-market projekty v Business Bay nebo Jumeirah Village Circle, kde se kupující zaměřovali na nájemní výnosy kolem sedmi procent ročně. Luxusní segment na ostrovech Palm Jumeirah a Palm Jebel Ali přitahoval miliardáře, kteří hledali nejen bydlení, ale i statusovou investici.
Tento růst měl pevné základy. Populace Dubaje překročila čtyři miliony, přibylo přes dvě stě tisíc obyvatel jen za rok 2025. Nová pracovní místa v technologiích, financích, logistice a turismu táhla migranty. Ekonomika Spojených arabských emirátů rostla tempem kolem pěti procent. Developeři spouštěli přes sto padesát tisíc nových jednotek, ale skutečné dokončení v roce 2025 dosáhlo „jen“ 42 tisíc – méně, než se čekalo, takže trh zůstal napjatý. Banky snižovaly úroky, financování bylo dostupnější. Všechno vypadalo na pokračování zlatých časů i v roce 2026, kdy analytici z Knight Frank nebo Cushman & Wakefield předpovídali růst cen o tři až osm procent v závislosti na segmentu.
Pak přišel 28. únor. Americko-izraelské údery na íránská jaderná zařízení, velitelství Revolučních gard a sídlo nejvyššího vůdce změnily mapu regionu během hodin. Írán odpověděl salvami balistických raket na třiadvacet amerických základen v regionu – včetně těch v Emirátech, Bahrajnu, Kataru a Saúdské Arábii. Dubaj se ocitl v přímé linii ohně. Letiště bylo na několik hodin uzavřeno, letecké společnosti rušily lety, turisté rušili rezervace. Akcie dubajských developerů jako Emaar a Damac klesly o tři až čtyři procenta během jediného dne. A realitní makléři začali hlásit první telefonáty: „Počkáme, až se situace uklidní.“
Krátkodobý efekt je jasný. Makléři z předních kanceláří jako Betterhomes nebo Wisebiz Realty otevřeně říkají, že prodeje se v následujících týdnech a měsících zpomalí. Kupující, kteří ještě před měsícem soutěžili o poslední volné jednotky v off-plan projektech, teď odkládají rozhodnutí. „Lidé sedí na plotě,“ shrnuje jeden z nich. „Čekají, jestli se konflikt protáhne na týdny, měsíce nebo jestli půjde o rychlou eskalaci a deeskalaci.“ Historicky Dubaj vždy profitoval z regionálních krizí – po arabském jaru, po libanonské krizi, po ruských sankcích v roce 2022. Kapitál utíkal do bezpečí a ceny stoupaly. Tentokrát je situace jiná. Poprvé od války v Zálivu v roce 1991 byl Dubaj přímo zasažen – byť jen symbolicky a omezeně.
Přesto analytici nečekají dramatický pád cen. Základní fundamenty zůstávají silné. Populace poroste i v roce 2026 o dalších sto sedmdesát až dvě stě dvacet pět tisíc lidí. Nové pracovní vízum, zlaté vízum pro investory nad dvě miliony dirhamů, daňové výhody – to všechno přitahuje lidi dál. Nabídka nových bytů sice roste, ale skutečné dokončení projektů často zaostává za plány. V roce 2026 se očekává kolem osmdesáti tisíc dokončených jednotek, což je sice hodně, ale rozloženo do města s pěti miliony obyvatel to není katastrofa. Nájemní výnosy zůstávají atraktivní – sedm procent u apartmánů, pět u vil. A globální kapitál, který hledá alternativy k evropským nebo asijským trhům, stále vidí Dubaj jako jednu z nejlepších možností.
Rozdíly mezi segmenty se však prohloubí. Luxusní vily na Palmě nebo v Emirates Hills pravděpodobně zůstanou stabilní nebo dokonce posílí, pokud bohatí Rusové, Ukrajinci nebo Íránci budou hledat útočiště. Mid-market apartmány v novějších čtvrtích jako Dubai Hills Estate nebo Jumeirah Village Triangle mohou zažít mírné zpomalení růstu nebo dokonce lokální korekci o pět až deset procent, pokud se konflikt protáhne. Off-plan projekty, které tvořily šedesát procent transakcí v roce 2025, budou nejcitlivější – kupující budou vyžadovat delší platební plány a větší slevy.
Historie nabízí paralely. Po raketových útocích Hútíů na Saúdskou Arábii v roce 2019 Dubaj zaznamenal krátkodobý pokles zájmu, ale během čtvrt roku se trh vrátil k růstu. Po ruské invazi na Ukrajinu v roce 2022 přišel příliv kapitálu a ceny vystřelily. Tentokrát je však riziko vyšší – přímé ohrožení území Emirátů. Pokud Írán bude schopen opakovat útoky nebo pokud se konflikt rozšíří na Hormuzskou úžinu, mohou ceny ropy skočit nad sto dolarů za barel, což by sice pomohlo emirátskému rozpočtu, ale zároveň zvýšilo inflaci a náklady na výstavbu.
Investoři, kteří dnes zvažují nákup, by měli sledovat několik klíčových signálů. Za prvé, jak rychle se obnoví letecká doprava a turistický ruch – Dubaj žije z návštěvníků, kteří často končí koupí nemovitosti. Za druhé, reakci developerů – jestli začnou nabízet větší slevy nebo delší splátky. Za třetí, vývoj na burze – pokles akcií Emaar Properties nebo Damac je varovným signálem, ale zároveň příležitostí pro dlouhodobé investory. A konečně, globální sentiment – pokud se konflikt rychle uklidní a Írán se ocitne v oslabené pozici, může Dubaj znovu zazářit jako bezpečný přístav.
Dlouhodobě zůstává Dubaj atraktivní. Žádná daň z nemovitostí, žádná daň z kapitálových výnosů, silná ekonomika diverzifikovaná od ropy k turismu, technologiím a financím. Nové projekty jako Dubai Creek Harbour nebo Ras Al Khor slibují tisíce nových domovů s výhledem na ikonickou zátoku. A i když se geopolitické riziko zvýšilo, alternativy v regionu – od Turecka přes Egypt po Jordánsko – jsou ještě rizikovější.
Pro ty, kteří mají nervy ze železa a horizont delší než rok, může současná nejistota přinést příležitost nakoupit za lepších podmínek. Pro ty, kteří potřebují jistotu hned, je lepší počkat několik měsíců, až se situace vyjasní. Dubaj přežil finanční krizi 2009, pandemii 2020 i řadu regionálních válek. Přežije i tuto bouři. Otázkou zůstává, jak hluboko bude moře klidné, až se vlny uklidní.
Zatímco rakety létaly nad zálivem, v kancelářích realitních kanceláří v Downtown Dubai zhasínala světla o něco dříve než obvykle. Makléři si vyměňovali zprávy o zrušených prohlídkách a odložených podpisích. Ale v pozadí už se rodí nové strategie – větší důraz na hotové projekty, větší flexibilita plateb, marketing zaměřený na „bezpečí i v nejistých časech“. Dubaj se mění, ale nemizí. A jeho nemovitosti, i když teď trochu otřesené, zůstávají jedním z nejzajímavějších aktiv na světovém trhu.
Budoucnost ukáže, zda se rok 2026 stane rokem korekce nebo pouze krátkou pauzou v dlouhém příběhu vzestupu města pouště. Jedno je jisté: Dubaj nikdy nespí. A jeho trh s nemovitostmi, stejně jako jeho mrakodrapy, se dokáže zvednout i po nejsilnějším větru.
Zdroje:
https://en.wikipedia.org/wiki/2026_Iran–United_States_crisis
https://www.thehansindia.com/business/dubais-real-estate-sales-likely-to-decline-over-israeliran-war-1052719
https://www.engelvoelkers.com/ae/en/resources/dubai-housing-market
https://danubeproperties.com/dubai-property-market-2026-why-experts-say-this-is-a-buyers-market-not-a-crash/
https://www.moneycontrol.com/news/business/dubai-brokers-expect-real-estate-deals-to-be-delayed-for-months-as-new-middle-east-crisis-unfolds-13846860.html
