Článek
Příběh společenství vlastníků z pražských Řeporyjí na první pohled vypadá jako další ukázka neschopného vedení domu. Na účtu SVJ bylo přes 3,5 milionu korun, které se několik let držely v podobné výši. Peníze byly určené především na budoucí rekonstrukci a vlastníci je postupně skládali prostřednictvím pravidelných příspěvků. Problém byl v tom, že finance ležely na spořicím účtu s úrokem pohybujícím se podle popisu majitele bytu pouze v řádu setin procenta. Teprve jeden z vlastníků začal zjišťovat možnosti jinde a našel účet pro právnické osoby s úročením těsně pod třemi procenty. Rozdíl měl domu přinést přibližně 100 tisíc korun za rok.
Sto tisíc korun samozřejmě zní dramaticky. Je však dobré jednu věc pojmenovat přesně. SVJ o sto tisíc korun fyzicky nepřišlo. Nikdo je z účtu nevzal a podle popsaného případu se na nich nikdo neobohatil. Dům pouze přicházel o možný výnos, který mohl za své uložené peníze dostávat. To je podstatný rozdíl. Z hlediska hospodaření však není zanedbatelný.
Problém začíná větou, že to tak přece fungovalo vždycky
Na celé situaci je možná nejzajímavější něco jiného. V domě nebyly podle majitele zásadní sousedské spory, výbor fungoval dlouhodobě a na schůzích se pravidelně informovalo o hospodaření. Zůstatek na účtu nebyl žádným tajemstvím. Vlastníci věděli, že mají naspořené miliony. Přesto několik let nikoho nenapadlo položit jednoduchou otázku, jak jsou tyto peníze úročeny. A právě tady podle mě leží skutečný problém.
Majitelé bytů často vnímají SVJ skoro jako externí firmu, které každý měsíc odešlou peníze a tím jejich zájem končí. Přijdou na schůzi, vyslechnou stav účtu, odsouhlasí několik bodů a chtějí jít co nejrychleji domů. Pokud čísla nevypadají podezřele a nikdo po nich nechce mimořádný příspěvek, považují situaci za vyřešenou.
Jenže peníze SVJ nejsou žádné abstraktní společné peníze. Jsou to ve výsledku peníze jednotlivých vlastníků. Jestliže se tedy na účtu domu hromadí tři nebo čtyři miliony korun, mělo by být naprosto přirozené zajímat se nejen o to, kolik tam leží, ale také za jakých podmínek. Stejně jako člověk řeší vlastní spořicí účet, hypotéku nebo cenu energií, měl by alespoň základní pozornost věnovat i hospodaření domu, ve kterém vlastní nemovitost za několik milionů.
Předseda SVJ nemusí být bankéř
Bylo by ale příliš jednoduché ukázat prstem pouze na předsedu. Podle popsaného případu se v minulosti informoval u bank a dospěl k závěru, že právnické osoby příliš zajímavé úročení získat nemohou. Následně zvolil administrativně jednoduchou variantu a spořicí účet založil u stejné banky, kde už SVJ používalo běžný účet.
Z dnešního pohledu se takové rozhodnutí nemusí jevit jako nejlepší. Jenže člověk, který vede SVJ, není automaticky bankovní poradce, stavební technik, právník, účetní a energetický specialista v jednom.
Právě to je dlouhodobá slabina fungování mnoha společenství. O majetku v hodnotě desítek nebo stovek milionů korun často rozhodují lidé, kteří tuto práci vykonávají vedle svého zaměstnání. Řeší sousedovi zatékající balkon, rozbitý výtah, revize, pojištění, dodavatele energií, úklid a k tomu mají ještě sledovat změny bankovních produktů.
Proto nedává příliš smysl automaticky hledat viníka. Mnohem důležitější je vytvořit prostředí, ve kterém se jednou za čas někdo skutečně podívá na staré smlouvy a zeptá se, zda stále dávají smysl.
To se ostatně netýká pouze bankovního účtu. Stejným způsobem může dům roky platit příliš drahé pojištění, nevýhodnou správní firmu, předražený úklid, internet pro společné technologie nebo servis výtahu. Smlouva, která byla výhodná před šesti lety, nemusí být výhodná dnes.
Sto tisíc ročně už dokáže být na domě vidět
Majitel bytu nakonec oslovil přibližně pět bank a našel řešení, které mělo SVJ nabídnout úročení těsně pod třemi procenty. Peníze přitom podle jeho popisu nezůstaly dlouhodobě uzamčené a bylo možné je několikrát měsíčně vybrat bez sankce. To je u prostředků domu důležité, protože SVJ musí počítat také s nenadálými výdaji.
Úrokové sazby se samozřejmě mění a dnešní nabídka nemusí platit za rok. Právě proto je důležitější princip než konkrétní procento. Sto tisíc korun za rok může v rozpočtu běžné domácnosti působit jako obrovská suma. U velkého domu se rozpočítaná mezi desítky vlastníků může zdát téměř zanedbatelná. Jenže právě takové uvažování je nebezpečné.
Sto tisíc korun letos, podobná částka příští rok a další peníze v následujících letech už mohou znamenat opravené společné prostory, část nové střechy, dveře, osvětlení nebo rezervu na neočekávanou závadu. Původní příběh ostatně zmiňuje možnost využít podobný výnos například na vymalování chodeb nebo nové vstupní dveře. A hlavně jsou to peníze, které obyvatelé nemusí znovu vytáhnout z vlastní kapsy.
Nejlepší kontrolou SVJ není hádka, ale otázky
Z příběhu proto podle mě neplyne, že bychom měli na každé schůzi SVJ začít podezírat výbor z neschopnosti. Spíše naopak. Funkční společenství vlastníků by nemělo být založeno na tom, že několik lidí všechno zařídí a zbytek domu jednou ročně zvedne ruku.
Pokud jsou někde uložené miliony korun společných peněz, je naprosto legitimní zeptat se, kde leží, kolik vydělávají, jak rychle jsou dostupné a kdy někdo naposledy porovnával podmínky s konkurencí. Stejně legitimní je jednou za několik let projít další velké položky hospodaření domu.
Největší finanční ztráty totiž nemusí vzniknout podvodem ani špatným úmyslem. Někdy stačí, když se několik let nikdo na nic nezeptá. A možná právě to je na celém příběhu nejpoučnější. Předseda SVJ může udělat chybu. Výbor může něco přehlédnout. Banka samozřejmě sama od sebe nemusí klientovi aktivně hledat nejvýhodnější variantu. Ale pokud se o společné peníze nezajímají ani jejich skuteční vlastníci, vzniká prostředí, ve kterém mohou nevýhodná rozhodnutí přežívat celé roky. Jedna otázka položená na schůzi pak může mít větší cenu než několik hodin sousedských debat o tom, jakou barvou se příště vymaluje chodba.
zdroje: autorský text
