Zakázat Airbnb, nebo nechat lidi vydělávat? Evropa řeší problém bydlení.

Ještě před několika lety bylo Airbnb symbolem nové, téměř romantické ekonomiky. Člověk měl volný pokoj, prázdný byt nebo chalupu a místo toho, aby nemovitost nechal ladem, mohl ji na několik dní nabídnout cestovatelům. Turista získal alternativu k hotelu, majitel několik tisíc korun navíc a město další návštěvníky, kteří utráceli v restauracích, kavárnách, obchodech a službách. Znělo to jako ukázkový příklad ekonomiky sdílení, v níž technologie dokáže propojit lidi, kteří něco mají, s těmi, kteří to právě potřebují. Jenže z původně jednoduchého nápadu se postupně stal mnohamiliardový byznys a v řadě evropských měst se začala objevovat otázka, která je mnohem nepříjemnější než původní nadšení z nové platformy: co když byt, který slouží turistům, nemůže současně sloužit člověku, který v daném městě potřebuje normálně bydlet?

Právě tady začíná evropský spor o Airbnb. A je důležité říct hned na začátku, že nejde pouze o Airbnb. Jde o širší problém krátkodobých pronájmů, turistifikace měst, nedostatku bytů, vysokých cen nemovitostí a toho, komu má město vlastně sloužit. Evropská komise sama připouští, že krátkodobé ubytování vytváří nové příležitosti pro majitele, turisty i místní ekonomiku, zároveň ale může zvyšovat tlak na komunity v oblastech, kde už nyní chybí bydlení a kde je vysoká poptávka po turistickém ubytování. Od května 2026 proto v Evropské unii platí nový rámec pro větší transparentnost trhu krátkodobých pronájmů a sdílení dat mezi platformami a úřady.

A právě slovo „transparentnost“ je možná důležitější než samotné slovo „zákaz“. Evropa totiž stále více zjišťuje, že jednoduché řešení neexistuje.

Když člověk otevře nabídku nemovitostí v atraktivním evropském městě, snadno pochopí, proč se krátkodobé pronájmy staly politickým terčem. Byt v centru může být pro majitele výrazně výnosnější, pokud ho pronajímá turistům na jednotlivé noci, než když ho poskytne jednomu nájemníkovi na celý rok. Pokud je navíc město turisticky populární, může být rozdíl mezi dlouhodobým a krátkodobým pronájmem obrovský.

Z ekonomického hlediska je přitom logika jednoduchá. Majitel nemovitosti reaguje na poptávku. Pokud jsou turisté ochotni zaplatit za několik nocí tolik, kolik by dlouhodobý nájemník zaplatil za podstatně delší období, vzniká motivace změnit využití bytu. Pokud se tak začne chovat několik majitelů, nic zásadního se ještě nemusí dít. Pokud se tak ale začne chovat desetitisíce vlastníků a profesionálních provozovatelů, může se změnit charakter celých čtvrtí.

A právě tady je třeba rozlišovat mezi člověkem, který jednou za čas pronajme svůj byt, a firmou, která vlastní nebo spravuje desítky apartmánů určených prakticky výhradně turistům. Oba využívají stejnou platformu, ale jejich ekonomická role je úplně jiná. První případ může připomínat skutečné sdílení vlastního bydlení. Druhý už se mnohem více podobá klasickému podnikání v oblasti ubytování.

Tento rozdíl se dostal přímo do centra evropské debaty. Skupina evropských socialistů v Evropském výboru regionů například letos varovala, že původní model sdílení bydlení se v některých městech proměnil v komercializovaný průmysl, v němž profesionální provozovatelé spravují větší množství nemovitostí. Z jejich pohledu se problém netýká několika lidí, kteří si přivydělávají pronájmem vlastního bytu, ale celého systému, který může odčerpávat nemovitosti z trhu dlouhodobého bydlení.

Jenže druhá strana tohoto argumentu je stejně důležitá.

Představa, že stačí zakázat Airbnb a nájemné okamžitě klesne, je lákavá. Zní logicky: když část bytů vrátíme turistům místním, bude více bytů pro obyvatele, a tím pádem se sníží ceny. Jenže realita je podstatně složitější.

Evropa totiž netrpí pouze problémem krátkodobých pronájmů. Trpí především nedostatkem bydlení.

To je rozdíl, který se v politických debatách často ztrácí. Pokud město potřebuje deset tisíc nových bytů, zákaz krátkodobých pronájmů může pomoci pouze tehdy, pokud skutečně uvolní významné množství bytů, které se následně dostanou na dlouhodobý trh. A ani tehdy není jisté, jak rychle a jak výrazně se ceny změní. Nájemné totiž ovlivňuje také výstavba, územní plánování, dostupnost pozemků, úrokové sazby, příjmy domácností, migrace, počet nových domácností, vlastnická struktura nebo množství veřejných bytů.

Aktuální situace v Portugalsku a Španělsku ukazuje, jak hluboký problém to je. Podle analýzy citované Financial Times vznikl v Portugalsku mezi lety 2021 až 2025 nedostatek zhruba 300 tisíc bytů oproti potřebám nově vznikajících domácností, zatímco ve Španělsku šlo přibližně o 750 tisíc jednotek. V obou zemích navíc existuje relativně malý sektor veřejného bydlení a ve velkých městech je tlak na ceny mimořádně silný.

V takové situaci je Airbnb jednou částí problému, ale rozhodně ne celým problémem.

Pokud město dvacet let téměř nestaví, počet obyvatel roste, lidé se stěhují za prací do několika nejatraktivnějších center a současně roste turistický ruch, nemůže být realistickým plánem jednoduše říct: „Zakážeme krátkodobé pronájmy a všechno se vyřeší.“

Nevyřeší.

Druhá krajnost je ovšem stejně problematická. Není rozumné tvrdit, že krátkodobé pronájmy nemají na místní trh žádný dopad jen proto, že celkově tvoří relativně malou část bytového fondu.

Na úrovni celého státu může být podíl Airbnb malý. Jenže bytová krize není celostátní statistika. Je to problém konkrétní ulice, čtvrti nebo města.

Pokud má nějaká historická čtvrť stovky bytů určených prakticky výhradně turistům, dopad na místní život může být obrovský, i když statisticky představují tyto byty jen malý zlomek všech nemovitostí v celé zemi. Může se změnit struktura obyvatel, růst ceny, mizet dlouhodobí nájemníci a měnit se nabídka obchodů a služeb. Z pekárny může být obchod se suvenýry, z běžného supermarketu provozovna zaměřená na turisty a z obytného domu se může stát téměř hotel.

Právě proto je chyba hledat jedno číslo, které by mělo definitivně rozhodnout, zda je Airbnb „velký“, nebo „malý“ problém.

Je možné, že pro celý stát je jeho vliv omezený, ale pro jednu konkrétní turistickou čtvrť zásadní.

A přesně proto by regulace měla být lokální a založená na datech.

Evropská zkušenost je v tomto směru fascinující, protože jednotlivá města experimentují s velmi odlišnými přístupy. Některá zavedla limity počtu nocí, jiná registrační povinnost, další omezila nové licence nebo se snaží profesionální provozovatele odlišit od lidí, kteří příležitostně pronajímají vlastní bydlení.

Amsterdam například zavedl výrazný limit krátkodobého pronájmu. Barcelona šla ještě dál a dlouhodobě zpřísňovala pravidla pro turistické byty. Přesto není možné z jednoduchého srovnání říct, že každá regulace automaticky vede k levnějšímu bydlení.

Studie publikovaná v časopise Tourism Management analyzující 16 evropských měst například zjistila, že regulace vedla k trvalému poklesu počtu nabídek celých apartmánů a profesionálních hostitelů. Současně však nebyl prokázán významný dopad na prostorovou koncentraci krátkodobých pronájmů. To je důležité zjištění: regulace může skutečně změnit trh krátkodobého ubytování, ale její efekt na širší bytový problém je mnohem méně jednoznačný.

Zajímavý je také spor o Amsterdam a Barcelonu. Airbnb upozorňuje, že v Amsterdamu po zavedení přísných omezení počet nabídek výrazně klesl, zatímco dlouhodobé nájmy přesto rostly. V Barceloně podle dat citovaných společností rovněž poklesl počet nabídek, ale nájemné pokračovalo v růstu. Tato data je však potřeba číst opatrně, protože pocházejí z analýzy Airbnb a sama o sobě nedokazují, že regulace byla neúčinná; pouze ukazují, jak obtížné je izolovat její efekt od ostatních faktorů na trhu bydlení.

A právě taková opatrnost v debatě často chybí.

Představme si dva lidi.

První žije celý rok ve svém bytě a během několika týdnů dovolené ho nabídne turistům. Vydělá si například několik desítek tisíc korun, které mu pomohou zaplatit hypotéku, energie nebo opravy. Nemovitost mu neslouží jako profesionální hotel. Je to jeho domov.

Druhý člověk koupí deset bytů v centru města a všechny je provozuje jako celoroční turistické apartmány. Hosté se střídají každé dva nebo tři dny, úklid zajišťuje externí firma a majitel v daných bytech nikdy nebydlí.

Je opravdu rozumné, aby oba podléhali úplně stejným pravidlům?

Pravděpodobně ne.

A právě zde může vzniknout kompromis, který je mnohem smysluplnější než jednoduchý zákaz.

Stát nebo město může například říct: pokud pronajímáte vlastní hlavní bydliště příležitostně, máte jednodušší režim. Pokud provozujete několik nemovitostí jako profesionální ubytovací podnikání, budete mít přísnější podmínky, registraci, daňové povinnosti, bezpečnostní pravidla a případně také limity.

Taková regulace přitom nemusí být namířená proti Airbnb jako značce. Může se vztahovat na celý trh krátkodobého ubytování, bez ohledu na to, jestli rezervaci zprostředkovává Airbnb, Booking nebo jiná platforma.

To je podle mě důležitý princip: regulovat problém, nikoli logo.

Od května 2026 se v Evropské unii uplatňuje nový rámec, jehož cílem je především získat lepší data o krátkodobých pronájmech. Pravidla mají vytvořit společnější systém registrace a sdílení informací mezi platformami a úřady. Smyslem není automaticky zakázat krátkodobé ubytování, ale umožnit městům a státům zjistit, co se na jejich trhu skutečně děje.

A to je možná nejrozumnější první krok.

Protože bez dat se z politiky snadno stává ideologie.

Pokud město tvrdí, že Airbnb vytlačuje obyvatele, mělo by být schopné ukázat, kolik bytů je skutečně využíváno jako dlouhodobě dostupné turistické ubytování, kde se nacházejí, kolik nocí ročně se pronajímají a jak se jejich počet vyvíjí. Stejně tak by mělo sledovat vývoj nájemného, počtu obyvatel, nově postavených bytů, prázdných nemovitostí a dalších faktorů.

Teprve potom lze rozhodnout, zda je problém skutečně v krátkodobých pronájmech, nebo zda Airbnb pouze zakrývá mnohem hlubší strukturální nedostatek bydlení.

Regulace navíc není zadarmo. Pokud město výrazně omezí nabídku turistických apartmánů, může část turistů přejít do hotelů. To nemusí být nutně špatně, ale může to zvýšit ceny ubytování.

Současně mohou přijít o příjem lidé, kteří si krátkodobým pronájmem přivydělávají. A nejde pouze o majitele nemovitostí. Kolem krátkodobého ubytování existuje celá ekonomika – uklízečky, správci nemovitostí, řemeslníci, prádelny, restaurace, kavárny, průvodci a další služby.

Airbnb například uvádí, že jeho hostitelé v Evropské unii přivítali v roce 2025 více než 114 milionů příjezdů a že ekonomická aktivita spojená s platformou přispěla podle jeho vlastních výpočtů k evropskému HDP částkou přes 53 miliard eur a podpořila více než 900 tisíc pracovních míst. Tato čísla pocházejí přímo od Airbnb, takže je třeba je vnímat jako firemní odhad, nikoli jako nezávislý verdikt. Zajímavé je však jiné číslo: Airbnb tvrdí, že přibližně 80 procent jeho hostitelů v EU v roce 2025 nabízelo pouze jeden celý byt a typický hostitel vydělal něco přes 4 600 eur.

Pokud je to přesné, ukazuje to, proč je plošný zákaz politicky i sociálně problematický.

Ne každý hostitel je realitní spekulant.

Vlastnické právo je důležité. Ale žádné vlastnické právo neexistuje ve vakuu.

Majitel může vlastnit byt, ale jeho rozhodnutí může ovlivnit celé okolí. Stejně jako vlastník restaurace nemůže říct, že s jeho majetkem nikdo nemá co dělat, a následně provozovat podnik bez hygienických, bezpečnostních nebo hlukových pravidel.

U krátkodobých pronájmů se navíc střetávají dva legitimní zájmy. Na jedné straně stojí vlastník, který chce svůj majetek ekonomicky využívat. Na druhé straně stojí obyvatel města, který chce mít možnost najít dostupné bydlení ve městě, kde pracuje, studuje nebo má rodinu.

Ani jeden z těchto zájmů není automaticky morálně nadřazený.

Proto by se debata neměla vést jako souboj „hodní nájemníci versus zlí majitelé“ nebo „svobodní podnikatelé versus zlí politici“. Skutečný problém je mnohem praktičtější: jak nastavit pravidla tak, aby krátkodobé pronájmy nepřerostly v situaci, kdy turistický byznys začne vytlačovat základní funkci města – bydlení.

Pokud chceme evropskou bytovou krizi skutečně řešit, nemůžeme se dívat pouze na Airbnb.

Airbnb ve své vlastní analýze upozorňuje na vysoký počet prázdných bytů v některých evropských zemích. Podle jeho dat je ve státech jako Chorvatsko, Bulharsko, Řecko, Portugalsko a Španělsko dohromady více než 14 milionů prázdných domů a bytů. Jde o číslo, které je řádově vyšší než počet celých bytů na Airbnb, které platforma označuje za velmi intenzivně využívané. I toto srovnání je ovšem součástí argumentace samotného Airbnb a pracuje s definicemi, které je nutné při interpretaci zohlednit.

Přesto pokládá důležitou otázku.

Proč bychom měli řešit pouze byty pronajímané turistům, pokud současně existují miliony nevyužívaných nemovitostí?

To neznamená, že prázdný byt lze jednoduše „zabavit“ a přidat na trh. Některé jsou v nevhodném stavu, jiné slouží jako rekreační nemovitosti, další jsou v oblastech, kde není dost pracovních příležitostí, a některé čekají na rekonstrukci nebo dědické řízení.

Ale pokud je cílem zvýšit nabídku bydlení, měli bychom hledat všechny zdroje. Výstavba nových bytů je nezbytná, ale stejně důležité může být lepší využití těch, které už existují.

Zajímavým příkladem posledních let je Lisabon. Město patřilo k evropským místům, kde se krátkodobé pronájmy staly jedním ze symbolů tlaku cestovního ruchu na bydlení. Přesto Lisabon v roce 2025 některá omezení krátkodobých pronájmů začal rušit. Airbnb tento krok samozřejmě prezentuje jako důkaz toho, že tvrdá regulace nefunguje. Samotný fakt, že se městská politika změnila, ale ještě neznamená, že Airbnb bylo nevinné; pouze to ukazuje, že očekávaný efekt regulace nebyl tak jednoznačný, jak její zastánci doufali.

A přesně v tom spočívá evropská lekce.

Politika bydlení není laboratorní experiment, v němž změříme jednu proměnnou a okamžitě získáme odpověď. Když omezíme Airbnb, současně se může změnit počet turistů, hotelové ceny, investice do nemovitostí, výstavba, migrace, úrokové sazby i chování majitelů.

Proto je nebezpečné tvrdit, že jedno město „dokázalo“, že Airbnb je příčinou bytové krize, stejně jako je nebezpečné tvrdit, že jiné město „dokázalo“, že Airbnb s bydlením vůbec nesouvisí.

V létě 2026 přinesla pozornost také zkušenost francouzské Bastie na Korsice. Město tvrdí, že po zavedení přísnějších pravidel se podařilo vrátit stovky bytů k celoročnímu bydlení. Součástí systému je například registrační a změnový režim a kompenzační mechanismus, který u některých vlastníků více nemovitostí vyžaduje nabídnout odpovídající bydlení pro celoroční nájem. Město uvádí, že se podařilo vrátit 233 bytů místním obyvatelům. Oponenti však zpochybňují část interpretace těchto výsledků a upozorňují na jiné statistiky vývoje cen a počtu obyvatel.

To je přesně typ experimentu, který stojí za sledování.

Ne proto, že by už nyní dokazoval, že regulace Airbnb je správná. Ale proto, že ukazuje mnohem zajímavější směr než jednoduchý zákaz: město se může pokusit rozlišovat mezi běžným sdílením vlastního bydlení a profesionálním využíváním více nemovitostí.

A pokud se ukáže, že některá pravidla skutečně vracejí byty na dlouhodobý trh, mohou se stát inspirací pro další evropská města.

Podle mě by odpověď neměla znít „Airbnb zakázat“, ale ani „Airbnb nechat úplně bez regulace“.

Evropa potřebuje třetí cestu.

Za prvé by měla být povinná registrace krátkodobých pronájmů. Ne proto, aby stát každého majitele šikanoval, ale aby vůbec věděl, kolik bytů je na trhu a jak jsou využívány.

Za druhé by města měla mít možnost rozlišovat mezi příležitostným sdílením vlastního bydlení a profesionálním provozováním turistických apartmánů. Člověk, který pronajme svůj byt několik týdnů ročně, by neměl být regulován stejně jako firma spravující padesát bytů.

Za třetí by regulace měla být prostorově cílená. Pokud je Airbnb problémem v historickém centru, není důvod automaticky uplatňovat stejná omezení na celé město nebo dokonce celý stát.

Za čtvrté musí být regulace doprovázena skutečnou bytovou politikou. Jestliže město zakáže krátkodobé pronájmy, ale současně nepovoluje výstavbu, málo investuje do veřejného bydlení a komplikuje rekonstrukce, může pouze přerozdělovat nedostatek. Bytová krize se tím nevyřeší.

A konečně za páté musí být pravidla vymahatelná. Sebepřísnější zákon je k ničemu, pokud město neví, kdo byt provozuje, kolik nocí je pronajímán a zda vůbec splňuje podmínky.

Celou evropskou debatu lze nakonec shrnout do jedné jednoduché věty: Airbnb se stává obrovským problémem především tam, kde je bydlení už samo o sobě nedostatkové.

V městě s dostatkem bytů může několik turistických apartmánů znamenat příjem pro majitele a pohodlné ubytování pro návštěvníky. V městě, kde mladí lidé nemohou najít dostupný nájem a kde se rodiny stěhují desítky kilometrů za hranice města, může stejný počet turistických apartmánů představovat mnohem citlivější problém.

Proto také nedává smysl hledat jednotnou evropskou odpověď.

Co funguje v Praze, nemusí fungovat v Lisabonu. Co funguje v Amsterdamu, nemusí fungovat v Ostravě. A co je rozumné v turistickém historickém centru, může být úplně nesmyslné na okraji města.

Evropa by proto měla regulovat podle skutečného dopadu, nikoli podle politického sloganu.

Pro majitele bytu je Airbnb příležitostí, jak vydělat na vlastním majetku. Pro nájemníka může být symbolem trhu, na kterém proti němu stojí turista s vyšší kupní silou. Pro turistu představuje alternativu k hotelu. Pro město může znamenat příjmy a pracovní místa, ale také tlak na infrastrukturu, sousedské vztahy a bydlení.

Všichni přitom mají část pravdy.

Právě proto je tak snadné tuto debatu polarizovat. Stačí říct „zakažme Airbnb“ a získáme jednoduchého viníka. Nebo naopak „nechte majitele vydělávat“ a problém zmizí pod argumentem vlastnických práv.

Jenže ani jedna věta neřeší nedostatek bytů.

Pokud chce Evropa skutečně zlevnit bydlení, bude muset dělat mnohem méně populární věci: stavět, zjednodušovat povolování, využívat prázdné nemovitosti, rozvíjet veřejné a dostupné nájemní bydlení, podporovat rekonstrukce a především zajistit, aby nabídka bydlení dokázala držet krok s počtem lidí, kteří chtějí v atraktivních městech žít.

Airbnb může být součástí tohoto problému. V některých čtvrtích možná velmi významnou.

Ale udělat z něj hlavního viníka celé evropské bytové krize by bylo podobné, jako kdybychom vysokou cenu benzinu vysvětlovali pouze cenou jednoho konkrétního čerpacího stojanu.

Skutečný problém je větší.

Evropa má málo dostupného bydlení. A dokud bude bydlení vzácné, bude každý byt, který změní svůj účel z domova na turistické ubytování, politicky citlivou otázkou.

Proto nejrozumnější otázka není „Airbnb zakázat, nebo nezakázat?“.

Mnohem lepší otázka zní:

Kolik krátkodobých pronájmů si může konkrétní město dovolit, aniž by přestalo být městem pro lidi, kteří v něm skutečně žijí?

A na tuhle otázku nebude odpověď stejná v každém evropském městě. Právě proto by budoucnost Airbnb v Evropě neměla být postavena na plošném zákazu ani na absolutní volnosti, ale na datech, lokálních pravidlech a hlavně na ochotě řešit skutečnou příčinu bytové krize: nedostatek dostupných domovů.

zdroje:

https://en.wikipedia.org/wiki/Airbnb

https://www.theportugalnews.com/news/2025-12-16/airbnb-welcomes-new-lisbon-holiday-rules/932042