Černá díra ve stavební správě: Černé stavby.

Česká republika dlouhodobě bojuje s fenoménem, který podle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj tvoří až 10 % veškeré nové výstavby: nelegální stavby, tzv. „černé stavby“. Ačkoliv byl nový stavební zákon (NSZ) přijat s ambiciózním cílem utnout léta trvající praxi shovívavého tolerování těchto staveb, systém stavební správy se nadále potýká se zásadními, hluboce zakořeněnými problémy. Nedostatek personálu, obavy úředníků z osobní odpovědnosti, přetrvávající korupce a kolaps digitalizačního projektu vytvářejí situaci, kde se právo na papíře rozchází s praxí v terénu. Tento analytický report detailně rozebírá, proč se zdánlivě přísné sankce míjejí účinkem a jak vleklá nečinnost úřadů podrývá důvěru ve stát a jeho schopnost účinně vymáhat právo.

I. Anatomie fenoménu: Co je černá stavba a proč jich v Česku přibývá?

Definice a rozsah problému

Pro lepší pochopení problematiky je nezbytné definovat, co se právně považuje za černou stavbu. Podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) je černou stavbou taková stavba, která byla realizována bez potřebných povolení, je v rozporu s územním plánem nebo ohrožuje veřejný zájem, například zdraví lidí, životní prostředí či majetek třetích osob. Pojem se nevztahuje pouze na novostavby jako celek, ale často zahrnuje i menší nepovolené přístavby, nástavby či změny již existujících, řádně povolených staveb.

Ačkoliv v České republice neexistuje oficiální statistika nelegálních staveb, jejich počet je odhadován na významnou úroveň. Ministerstvo pro místní rozvoj odhaduje, že přibližně 10 % veškeré nové výstavby vzniká nelegálně. Tento trend je zvláště patrný v příhraničních oblastech, jako je okolí Německa, kde se často objevují nepovolené tržnice a přístřešky. Rozsah problému se potvrdil již v roce 2009, kdy veřejný ochránce práv vyčíslil odhadované náklady na odstranění všech černých staveb na 1,3 miliardy korun. Tato čísla indikují, že se nejedná o marginální problém, ale o masivní jev, který je dlouhodobě tolerován.

Primární příčiny nelegální výstavby

Stavění bez povolení není jen projevem arogance, ale často je racionální reakcí na dlouhodobou nefunkčnost systému. Historicky starý stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) umožňoval prakticky neomezené dodatečné povolení stavby, a to i v případech, kdy byla postavena vědomě nelegálně. Tento právní rámec vytvořil takzvanou „kulturu shovívavosti“ kde stavebníci věděli, že se jim „vyplatí“ postavit načerno, protože následná legalizace byla téměř jistá.

Kromě benevolentního právního prostředí vedly stavebníky k obcházení zákona také zdlouhavá a složitá řízení. Byrokratická náročnost, zdlouhavé schvalovací procesy a finanční zátěž, která byla se získáním povolení spojena, motivovala lidi k hledání rychlejší a levnější cesty. Problém černých staveb tak není primárně selháním občanů, nýbrž systémovou nemocí, kdy dlouhodobě shovívavá legislativa a neefektivní úřady vytvořily prostředí, kde se porušování pravidel stalo racionální strategií, nikoli anomálií. Zpřísnění zákona bez hluboké reformy úřední praxe proto nemůže být účinné.

II. Selhání na plné čáře: Systém stavební správy v zajetí problémů

Nedostatek personálu a odborníků: Krize stavebních úřadů

Základním pilířem, na kterém stavební správa v České republice selhává, je nedostatek kvalifikovaných a motivovaných pracovníků. Stavební úřady jsou podhodnocené a poddimenzované. Konkrétním příkladem může být stavební úřad v Pardubicích, kde chybí pět zaměstnanců pod stav. Hlavní příčinou této krize jsou nízké tabulkové platy, které jsou nekonkurenceschopné a demotivující. Nástupní hrubý plat pro člověka bez praxe se pohybuje kolem 27 000 korun, což je částka, která neumožňuje uživit rodinu a je pro mladé lidi v oboru zcela nezajímavá.

Tento chronický nedostatek personálu má závažné důsledky. Stávající zaměstnanci jsou přetížení, což vede k obrovským skluzům v administrativě a prodlužování řízení. Úředníci nemají potřebnou kapacitu na proaktivní dozor v terénu a nemohou efektivně řešit každodenní podněty občanů. Tím se vytváří začarovaný kruh. Pomalé a nedostatečné řízení, které je přímým důsledkem personální krize, se stává jedním z hlavních důvodů, proč se stavebníci rozhodují stavět načerno. Zpřísnění zákona následně vyžaduje ještě více odborníků a času, což stávající úředníky přetěžuje, prodlužuje řízení, a tak paradoxně podporuje další nelegální výstavbu.

Paralyzující strach z odpovědnosti: Proč se referenti bojí rozhodovat?

Neochota referentů řešit přestupky není pouze projevem nedostatku kapacit, ale je také hluboce spojená s obavami z osobní a finanční odpovědnosti. Stavební referenti jsou podle expertů „poměrně opatrní“ a někteří se zdráhají vydat rozhodnutí o odstranění stavby. Veřejný ochránce práv opakovaně kritizuje „liknavý přístup“ úřadů a zdůrazňuje, že se zbytečně odkládá řešení nepovolené činnosti.

Příčina této pasivity je alarmující: úředník, který vydá rozhodnutí o demolici, se vystavuje riziku, že pokud soud jeho rozhodnutí zruší, může být žalován za náhradu škody. Vzhledem k vysoké hodnotě staveb se jedná o neúměrné riziko, které je pro zaměstnance ve státní správě s nízkými platy a malou ochranou nepřijatelné. Tento strach je často přehlíženým, avšak kritickým faktorem, který vysvětluje nefunkčnost celého systému. Úředníci se vyhýbají rázným krokům, což umožňuje nelegálním stavitelům dokončit své projekty. To vede k tomu, že veřejnost nabývá dojmu, že se buď „toleruje stavět cokoli a kdekoli i bez povolení, nebo se respektování zákona nevyžaduje od všech stejně“. Posílení pravomocí úřadů, aniž by byla zajištěna jejich ochrana a jasné mantinely pro rozhodování, je v praxi neúčinné.

Korupce a selektivní postupy: Když právo neplatí pro všechny

Krize na stavebních úřadech je dále zhoršována korupcí a selektivním přístupem k přestupkům. Korupce je v Česku „otevřeným tajemstvím“. Zejména ve větších městech a lukrativních oblastech se často objevují případy, kdy úřady přehlížejí rozsáhlé komerční stavby, zatímco tvrdě trestají „drobné prohřešky“.

Příkladem je mediálně známý případ z Karlových Varů, kde byla dodatečně legalizována rezidence v chráněné krajinné oblasti i přes protesty památkářů a veřejnosti. Podobná situace nastala v Mostě, kde požár nelegální terasy odhalil, že stavební úřad o stavbě dlouhodobě věděl, ale nepodnikl žádné kroky k jejímu odstranění. Systém, který není transparentní a nejedná se stejnou měrou, ztrácí důvěryhodnost. Zavedení některých konceptů, jako je „fikce souhlasu“, která umožňovala projednání kontroverzních návrhů bez nutnosti potvrzení souhlasu dotčených stran , dále ztěžuje kontrolu a vytváří prostor pro korupční jednání. Selektivní vymáhání práva je hluboce destabilizující pro důvěru občanů, kteří pak získávají pocit, že právo je jen nástrojem mocných.

III. Nový stavební zákon: Zpřísnění, které narazilo na realitu

Změny a zpřísnění v dodatečném povolování

Nový stavební zákon, který nabyl plné účinnosti 1. července 2024, měl zásadně změnit právní prostředí a utnout praxi neomezeného dodatečného povolování černých staveb. Nová úprava § 256 NSZ zavádí výrazně přísnější podmínky, které musí stavebník splnit, aby mohl svou nelegální stavbu dodatečně legalizovat.

Mezi klíčové podmínky, jejichž splnění se nově vyžaduje, patří:

Srovnávací analýza starého a nového zákona o černých stavbách

Nový zákon je zjevně reakcí na neefektivitu předchozí úpravy. Zatímco starý zákon byl v praxi nástrojem pro legalizaci, nový zákon je navržen jako nástroj odstrašení. Zásadní otázkou nicméně zůstává, zda se podaří tato nová, přísnější pravidla skutečně prosadit v praxi, když lidské a systémové překážky, popsané v předchozí kapitole, nadále přetrvávají.

IV. Digitalizace: Spasitel, který nepřišel

Ambice a realita e-stavebního řízení (DSŘ)

Jedním z klíčových prvků, které měly urychlit a zjednodušit stavební řízení, a tím potlačit motivaci ke stavění načerno, byla ambiciózní digitalizace stavební správy (DSŘ) a zavedení Portálu stavebníka. Původní sliby hovořily o jediném řízení s jedním razítkem, ve kterém by se stavba umístila i povolila, což by stavebníkům ulehčilo život. Cílem bylo, aby lidé neměli důvod obcházet pravidla.

Realita je však tristní. Projekt DSŘ je podle auditu fiasko. Kontrola odhalila 32 zásadních nedostatků v zadání i provedení, a náklady na dosavadní vývoj dosáhly téměř 200 milionů korun. Vláda musela schválit „bypass“, tedy legislativní a technologickou úpravu, která umožní překlenout potíže s digitalizací až do konce roku 2027. Plně funkční systém se tak očekává nejdříve v roce 2028. Namísto urychlení procesů paradoxně digitalizace stavební řízení zbrzdila. Stavební úřady se musely vrátit k původním systémům a jsou zahlceny žádostmi podanými ještě podle starého zákona, což vyústilo v obrovské skluzky a průtahy.

Proč DSŘ problém černých staveb neřeší?

Selhání digitalizace je názorným příkladem, že technologické řešení nemůže vyřešit hluboce zakořeněné procedurální a personální problémy. Původní projekt DSŘ byl postaven na předpokladu, že hlavní překážkou stavebního řízení je byrokracie a papírování. Skutečnou překážkou je však systémová neochota, nedostatek lidí a jejich strach z odpovědnosti, stejně jako politická neochota řešit korupci. Digitalizace sice měla zjednodušit komunikaci mezi stavebníkem a úřady , ale samotná existence digitálního formuláře nepomůže, pokud na straně úřadu chybí dostatek referentů, kteří by žádosti vyřizovali, nebo se bojí vydat rozhodnutí. Selhání DSŘ tak pouze potvrdilo, že technologické řešení bez souběžné reformy lidského faktoru a administrativních procesů je odsouzeno k nezdaru.

V. Paradox: Státní portál, který podporuje nelegální výstavbu

Jedním z překvapivých příkladů systémové nekonzistence je role státního portálu kudyznudy.cz, který spadá pod Agenturu CzechTourism, jež je řízená Ministerstvem pro místní rozvoj. Přestože Ministerstvo pro místní rozvoj deklaruje snahu bojovat proti černým stavbám, na svém vlastním portálu, který podporuje turismus, se často objevují nelegální ubytovací zařízení. Jedná se například o takzvaný „glamping“, tedy ubytování v jurtách, tiny houses (mobilních domcích) nebo na stromech, které mnohdy fungují bez stavebního povolení a v rozporu s platnými právními předpisy.

Tato praxe nejenže narušuje trh a vytváří nekalou konkurenci pro legální provozovatele, kteří museli splnit veškeré zákonné požadavky, ale také ohrožuje bezpečnost hostů a životní prostředí, zejména v chráněných oblastech. Portál kudyznudy.cz funguje na principu, kdy mohou uživatelé sami přidávat obsah po jednoduché registraci. Ačkoliv redakce články následně schvaluje, nedostatečná kontrola legálnosti těchto zařízení přetrvává, ačkoliv by stačilo požadovat předložení stavebního povolení od stavebního úřadu nebo souhlas od jiných dotčených orgánů státní správy. Tento paradox ukazuje, jak se i oficiální státní platforma, ačkoli nepřímo a možná neúmyslně, podílí na šíření fenoménu černých staveb.

VI. Příběhy z praxe: Ukázky neefektivní správy

Problémy se stavebními úřady nejsou jen teoretickou záležitostí, ale mají konkrétní dopad na životy občanů a fungování obcí. Případové studie z reálného prostředí jasně ilustrují nefunkčnost systému a dopady jeho nečinnosti.

Případová studie 1: Dům ve Včelákově (Chrudimsko)

Obec Včelákov na Chrudimsku se potýká s případem rodinného domu, který je bez stavebního povolení. Stavebník pokračuje v činnosti i přes opakovaná varování a vydané rozhodnutí o zákazu stavby. Jeho odvolání bylo zamítnuto a rozhodnutí stavebního úřadu tak platí. Přesto stavba nadále pokračuje. Tento případ dokonale ilustruje nefunkčnost vymáhání práva. Úřady sice podnikly veškeré kroky v rámci platných právních předpisů, avšak výsledek je nulový – stavba stojí dál. Ukazuje se, že autorita úřadů je pouze na papíře a postrádá reálnou vymahatelnost, což vytváří prostředí pro arogantní porušování zákona.

Případová studie 2: Betonový plot v Praze (Troja)

Dalším příkladem je vleklý spor o betonový plot v pražské Troji, který byl postaven v rozporu s územním plánem. Stavební úřad tento případ řeší již od roku 2010 a stále se mu ho nepodařilo vyřešit. Extrémní délka správního řízení staví sousedy do bezvýchodné situace, kdy jsou léta obětí nečinnosti, která je přitom technicky vzato „činností“ bez výsledku. Případ poukazuje na to, že problémem nejsou jen nově vznikající černé stavby, ale také neschopnost úřadů vypořádat se s těmi stávajícími.

Případová studie 3: Stovky staveb u Novomlýnské nádrže

Jeden z nejzásadnějších případů, které demonstrují systémovou bezmocnost stavebních úřadů, se týká Novomlýnské nádrže u obce Přítluky. Dvě šetření ombudsmana odhalila, že místní stavební úřad v Podivíně se ocitl v právní „slepé uličce“ tváří v tvář stovkám černých staveb. Situaci navíc komplikuje nejasné vlastnictví a nedostatek úředníků, což znemožňuje řešit případy v zákonných lhůtách. Ombudsman kritizoval také odbor životního prostředí Městského úřadu v Břeclavi, který ani po opakovaných urgencích neprovedl na místě žádnou kontrolu a neměl přehled o dopadech nepovolené rekreace na životní prostředí. V lokalitě chybí veřejná kanalizace i povolené domovní čistírny odpadních vod a existuje reálná obava, že nevhodné nakládání s odpadními vodami ohrožuje podzemní vody a kvalitu vody v nádrži. Ačkoliv ombudsman ocenil snahu stavebního úřadu v Podivíně, poukázal na vážné pochybnosti o vymahatelnosti práva. Ministerstvo pro místní rozvoj proto připravuje program, v rámci kterého by měl stavební úřad získat podporu externích právníků. Krajský úřad navíc pověřil okolní stavební úřady, aby projednávaly přestupky, a úřad v Podivíně se tak mohl soustředit na samotné řízení o odstranění staveb.

VII. Přehled systémových problémů a cest k nápravě

Problém černých staveb není izolovaný, ale je důsledkem komplexního systémového selhání na několika úrovních: právní, administrativní, personální a digitální. Řešení proto musí být komplexní a musí se zaměřit na všechny tyto oblasti zároveň.

VIII. Závěr: Důvěra ve stát, nebo právo silnějšího?

Nový stavební zákon je sice ambiciózním pokusem o reformu, ale jeho účinnost je sabotována selhávajícím administrativním aparátem a špatnou implementací digitalizace. Problém černých staveb není pouze otázkou přísnějších zákonů, které nařizují demolice a udělují pokuty. Vyžaduje především systémové řešení, které se zaměří na obnovu důvěry v instituce. To zahrnuje investice do lidí, ochranu úředníků před nepřiměřenou odpovědností a především nekompromisní vymahatelnost práva, která platí pro všechny bez rozdílu.

Dlouhodobá neschopnost státní správy efektivně řešit černé stavby vytváří nebezpečný precedens. Stavebníci vidí, že i přes zákazy mohou pokračovat v nelegální činnosti, a jejich sousedé, kteří se snaží dodržovat zákon, jsou v podstatě bezmocní. Stavění načerno je tak symptomem hlubší nemoci: ztráty důvěry v to, že státní správa funguje spravedlivě a efektivně. Dokud se občané nepřesvědčí, že dodržování pravidel se skutečně vyplatí, bude se v Česku stále vyplácet právo silnějšího.

Citované zdroje

1. Černé stavby sužují české obce: Až 10% nových staveb je nelegálních | Aliado, https://www.aliado.cz/novinka/?cerne-stavby-suzuji-ceske-obce-az-10-n-221049 2. Obce trápí stavby načerno - ČT24 - Česká televize, https://ct24.ceskatelevize.cz/clanek/domaci/obce-trapi-stavby-nacerno-361994 3. Nový stavební zákon: Konec lehkých cest k … - Kropáček LEGAL, https://www.kropaceklegal.cz/blog/novy-stavebni-zakon-konec-lehkych-cest-k-povoleni-cerne-stavby 4. Nový stavební zákon: Černé stavby, nástavby a přístavby už nejsou jen formalita. Pozor při koupi nemovitosti - Rowan Legal, https://rowan.legal/novy-stavebni-zakon-cerne-stavby-nastavby-a-pristavby-uz-nejsou-jen-formalita-pozor-pri-koupi-nemovitosti/ 5. Černé stavby sužují české obce: Až 10% nových staveb je nelegálních - regionjih.cz, https://regionjih.cz/zpravodajstvi/cerne-stavby-suzuji-ceske-obce-az-10-n-221049/ 6. V Česku se stále vyplatí budovat bez povolení. Úřad stavbu povolí ex post - Euro.cz, https://www.euro.cz/clanky/v-cesku-se-stale-vyplati-budovat-bez-povoleni-urad-stavbu-povoli-ex-post-1127625/ 7. Co se stane s „černými stavbami“ po účinnosti nového stavebního zákona? - Články, https://advokatnidenik.cz/2021/11/24/co-se-stane-s-cernymi-stavbami-po-ucinnosti-noveho-stavebniho-zakona/ 8. Stavební úřady mají nedostatek lidí. Člověk bez praxe tam dostane 27 tisíc - TN.cz - TV Nova, https://tn.nova.cz/zpravodajstvi/clanek/605790-stavebni-urady-maji-nedostatek-lidi-clovek-bez-praxe-tam-dostane-27-tisic 9. Sousedova černá stavba nemusí být nikdy odstraněna. Úředníci se často bojí vydat rozhodnutí - Dřevostavitel, https://www.drevostavitel.cz/clanek/cerna-stavba 10. Úřady musí být při řešení černých staveb důsledné | Ombudsman - Veřejný ochránce práv, https://www.ochrance.cz/aktualne/urady-musi-byt-pri-reseni-cernych-staveb-dusledne/ 11. Černé stavby pod ochranou? Jak se úřady podílejí na nelegálním byznysu - Médium.cz, https://medium.seznam.cz/clanek/korupcestavebniurady-cerne-stavby-pod-ochranou-jak-se-urady-podileji-na-nelegalnim-byznysu-114026 12. Kvůli kontroverzním stavbám ruských investorů zní v Karlových Varech i slova o korupci, https://ct24.ceskatelevize.cz/clanek/regiony/kvuli-kontroverznim-stavbam-ruskych-investoru-zni-v-karlovych-varech-i-slova-o-korupci-22352 13. KDU-ČSL: Nový stavební zákon nahrává korupci, stavební řízení ale neurychlí. Navrhujeme sankce za nedodržení lhůt, https://www.kdu.cz/aktualne/zpravy/kdu-csl-novy-stavebni-zakon-nahrava-korupci-staveb 14. Odstraňování nepovolených staveb a terénních úprav - ARROWS advokátní kancelář, s.r.o., https://www.arws.cz/novinky-v-arrows/odstranovani-nepovolenych-staveb-a-terennich-uprav 15. Odstraňování staveb podle nového stavebního zákona má řadu odlišností | Z+i - Zprávy, https://zpravy.ckait.cz/vydani/2024-02/odstranovani-staveb-podle-noveho-stavebniho-zakona-ma-radu-odlisnosti/ 16. Žádost o dodatečné povolení stavby - gov.cz - Portál veřejné správy, https://portal.gov.cz/sluzby-vs/zadost-o-dodatecne-povoleni-stavby-S47231 17. Nový zákon platí i pro běžné stavby. Zrychlí a zjednoduší stavební řízení? - BusinessInfo.cz, https://www.businessinfo.cz/clanky/novy-zakon-plati-i-pro-bezne-stavby-zrychli-a-zjednodusi-stavebni-rizeni/ 18. Digitalizace: Na stavební povolení se čeká i déle než rok. Co ukázal audit? - BusinessInfo.cz, https://www.businessinfo.cz/clanky/digitalizace-na-stavebni-povoleni-se-ceka-i-dele-nez-rok-co-ukazal-audit/ 19. Černá stavba: Jaké hrozí postihy a co s ní podle nového stavebního zákona?, https://dostupnyadvokat.cz/blog/cerna-stavba 20. Senát schválil bypass digitalizace stavebního řízení. Přechodné období potrvá do konce roku 2027 - Ministerstvo pro místní rozvoj, https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/senat-schvalil-bypass-digitalizace-stavebniho-rize 21. Tvořte Kudy z nudy aneb kuchařka, jak přidáte článek na portál, https://www.kudyznudy.cz/aktuality/tvorte-kudy-z-nudy-aneb-kucharka-jak-pridate-clane 22. Přihlášení - Kudy z nudy, https://www.kudyznudy.cz/prihlaseni 23. Obce bojují s černými stavbami: Sankce až 2 miliony korun - Region24.cz, https://www.region24.cz/zpravodajstvi/obce-bojuji-s-cernymi-stavbami-sankce-a-221179/ 24. Černé stavby v Česku jako symbol lidské nedočkavosti. Problém je v zákoně, říká Koulová, https://www.top09.cz/regiony/stredocesky-kraj/top-09-v-mediich/cerne-stavby-v-cesku-jako-symbol-lidske-nedockavosti-problem-je-v-zakone-rika-koulova-27510.html 25. Právo narazilo u Novomlýnských nádrží na hranici vymahatelnosti …, https://www.ochrance.cz/aktualne/pravo_narazilo_u_novomlynskych_nadrzi_na_hranici_vymahatelnosti-_dve_setreni_ombudsmana_potvrdila_ze_na_stovky_cernych_staveb_jsou_urady_kratke/