Článek
Hned na začátku přiznám, kde stojím. Nejsem věštkyně a tohle není posvátný verdikt. Vzala jsem veřejná data ČNB a ČSÚ a říkám vám, co z nich plyne pro naši čtvrť. Nic víc, nic míň.
Co dnes říkají sazby, inflace a mzdy
Začneme penězi, protože ty rozhodují, kdo si může dovolit koupit. Česká národní banka drží dvoutýdenní repo sazbu na 3,50 % (platí od května 2025) a v jarní Zprávě o měnové politice ji nechala beze změny. A hned jednu věc, ať se nepleteme: těch 3,50 % je základní sazba národní banky, ne sazba vaší hypotéky. Hypotéky pro běžné domácnosti bývají výš a liší se banka od banky, podle fixace, výše úvěru k ceně bytu a toho, jak na tom žadatel je. Levné peníze to nejsou. Ale ten šok z let 2023 a 2024, kdy hypotéky vyskočily a trh ztuhl, taky pominul.
ČNB navíc čeká, že inflace bude na přelomu let 2026 a 2027 někde kolem 3 % a ke svému cíli se vrátí až během roku 2027. Krátkodobé tržní sazby můžou přes druhé čtvrtletí ještě trochu vystoupat, příští rok spíš klesat. Jinými slovy: léto 2026 je takové mezidobí. Ne návrat levných hypoték, ale ani nový šok.
A teď to, co trh drží nahoře víc, než kdekdo čekal: mzdy. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 vzrostla průměrná hrubá mzda meziročně o 7,4 %, reálně o 5,1 %, a medián se dostal na 45 523 Kč (ČSÚ). Inflace přitom v dubnu 2026 zpomalila na 2,5 % meziročně. Lidé si tedy část kupní síly, kterou jim sebrala drahota, vzali zpátky. A to se na poptávce po bydlení pozná, i když hypotéka pořád není zadarmo.
Praha 13 není jeden trh, ale několik menších
Tady se musíme zastavit u jedné věci, kterou z titulků nevyčtete. Praha 13 není jedna cena za metr. Je to velká, zaběhnutá čtvrť, podle sčítání 2021 tu bydlí 60 189 lidí. A uvnitř se chová jako řetěz menších trhů navlečených kolem stanic metra B.
Schválně se projděte. Nové Butovice a Hůrka mají k metru nejblíž a bývají nejlikvidnější, byty se tu drží nejlíp. Lužiny, Luka a Stodůlky jsou obrovský trh (Stodůlky jsou vůbec nejlidnatější katastr Prahy) a rozhoduje tu hlavně stav domu a rekonstrukce. Dva byty ve stejné ulici se klidně prodají za dost jiné peníze, když jeden je po rekonstrukci a druhý čeká úplně na všechno. Zličín a Třebonice na okraji fungují jinak: konečná metra, autobusový uzel, nákupní zóna, spoj na letiště. To láká jiný typ kupujícího.
A kdo srovnává, ať mrkne i kousek za hranici čtvrti. Jinonice u Prokopského údolí, s mezinárodní školou poblíž, drží dražší kapsy trhu. A na západě Prahy roste velký projekt Smíchov City (technicky už Praha 5), který by se měl dostavovat až do roku 2032 a v roce 2027 dostane nový dopravní terminál. Pro nás to má dvě strany. Zvedá to atraktivitu celého západu města. Ale taky to přidává novou nabídku, se kterou naše byty soupeří o stejné kupující.
Co může ceny v létě zvednout a co je zabrzdí
Co by ceny přes léto postrčilo nahoru? Nejspíš to, že se kupující rozhýbou dřív, než zlevní hypotéky. Když lidé počítají s tím, že rok 2027 přinese nižší sazby, část z nich si řekne, že dnešní podmínky jsou po těch hubených letech „dost dobré“, a koupí radši teď.
Co naopak brzdí? Pořád dost drahé financování a obyčejná lidská opatrnost u měsíční splátky. Když ČNB čeká inflaci kolem 3 % a krátkodobé sazby se ve druhém čtvrtletí spíš zvedají, kupující počítají každou korunu splátky. A to drží ceny u země hlavně u těch slabších bytů.
Verdikt pro léto 2026
Řeknu to rovnou, ale opatrně. Spíš než propad čekám přes léto mírný růst nebo stagnaci, a to selektivně. Nejvíc podrží ceny byty, které mají tři věci najednou: pěšky dostupné metro, slušný stav domu a rozumnou dispozici pro rodinu. Byty bez toho se prodají taky, jen u nich nečekejte, že prodávající dotlačí cenu nahoru.
A teď to nejdůležitější přiznání, abyste mě nečetli jako věštkyni. Ověřená makrodata, počty obyvatel i dopravu mám podložené ze zdrojů ČNB a ČSÚ. Ale aktuální veřejnou řadu reálně dosažených cen za metr konkrétně pro Prahu 13, medián doby prodeje ani průměrnou slevu z nabídkové ceny jsem si pro tohle léto ověřit nedokázala. Takže vám tady záměrně nedávám přesné číslo za metr. Dávám vám směr a to, co ho táhne. Přesnou cenu si pohlídejte u konkrétního bytu.
Z toho plyne jedna jednoduchá rada. Neberte Prahu 13 jako jednu průměrnou cenu za metr. Dívejte se na konkrétní dům, na dispozici, na to, jak daleko je metro. A než někam kývnete, porovnejte nabídkovou cenu s tím, za kolik se v tom domě reálně prodalo. Bývají to dvě různá čísla.
Jak to celé dopadne do září? Nevím a popravdě to teď přesně neví nikdo. Chtěla jsem vás jen postrčit k tomu, abyste se dívali na svou ulici a svůj dům víc než na velké titulky o celém trhu. A ať se rozhodujete podle konkrétního bytu, ne podle nadpisů.
Zdroje: ČNB (dvoutýdenní repo sazba, Zpráva o měnové politice jaro 2026, výhled inflace), ČSÚ (sčítání 2021, inflace duben 2026, mzdy 4. čtvrtletí 2025), veřejné informace o trase metra B a uzlu Zličín.
