Článek
DSTI u hypotéky: kolik z výplaty vám banka nechá na běžný život?
Mnoho lidí si při žádosti o hypotéku říká: „Když to banka schválila, tak si to asi můžeme dovolit, ne?“ Tak jednoduché to ale není. Banky sledují hlavně ukazatel DSTI (Debt Service to Income) – kolik procent čistého příjmu jde na splátky všech úvěrů.
Česká národní banka (ČNB) dřív pro DSTI stanovovala doporučenou horní hranici, kterou ale v roce 2023 zrušila jako závaznou. Dnes tedy žádný pevný limit neplatí – ČNB na svém webu uvádí jako orientační hranici 40 % a při vyšších hodnotách doporučuje bankám postupovat vysoce obezřetně. V praxi si ale každá banka nastavuje vlastní pravidla a DSTI 40–50 % není výjimkou.
Zní vám 40 % jako rozumné číslo? Ukažme si to na modelovém příkladu.
Modelový příklad: rodinný rozpočet při DSTI 40 %
Rodina (2 osoby), čistý příjem: 30 000 Kč + 20 000 Kč = 50 000 Kč.
Při DSTI 40 % to znamená splátku hypotéky 20 000 Kč měsíčně. Jak by mohl vypadat zbytek rozpočtu?
- Hypotéka: 20 000 Kč
- Energie, fond oprav, voda, plyn: 6 000 Kč
- Jídlo (dvě osoby, průměrně): 10 000 Kč
- Doprava (auto, MHD, benzín, pojištění): 3 000 Kč
- Telefon, internet, pojištění: 2 000 Kč
- Volný čas, sport, kultura: 6 000 Kč
Celkem fixní výdaje: 47 000 Kč. Zbývá 3 000 Kč na nečekané výdaje, spoření nebo dovolenou.
Není to moc, že? A co když:
- přijde vyšší vyúčtování za energie,
- rozbije se auto,
- zvýší se úroková sazba a s ní splátka hypotéky,
- nebo někdo z rodiny na pár měsíců vypadne z příjmu (nemoc, mateřská)?
Najednou jste ve finanční tísni.
Banka kouká na splátku, ne na váš skutečný život
DSTI je čisté číslo – kolik peněz vám měsíčně odejde na splátky. Nepočítá ale s tím, že z toho, co zbyde, musíte normálně žít: platit bydlení, živit děti, případně si i něco naspořit na důchod. Ukazatel vidí jen příjem a maximální splátku, kterou ještě unesete – ne to, jak vám pak zbyde na běžný život.
Jaká hranice DSTI je z praxe bezpečná?
Tohle je moje zkušenost z praxe, ne oficiální pravidlo:
- Do 25 % – komfortní rezerva, prostor spořit i cestovat.
- Do 30 % – stabilní rozpočet s rezervou na úspory.
- Nad 40 % – dává smysl jen při vysokém příjmu nebo velké finanční rezervě.
Jednoduchý test před podpisem
Než hypotéku podepíšete, zkuste si aspoň půl roku „nanečisto“ odkládat stranou částku ve výši budoucí splátky. Pokud to zvládnete bez problémů, jste na dobré cestě. Pokud se každý měsíc modlíte, aby nepřišel nečekaný výdaj, je splátka pravděpodobně nastavená moc vysoko.
Než podepíšete hypotéku
- Spočítejte si reálné měsíční výdaje, ne jen splátku.
- Neberte úvěr na doraz – počítejte s rezervou.
- Myslete na budoucnost: děti, opravy, výpadek příjmu.
Banka vám ráda půjčí. Jestli z toho zbyde i na normální život, je potřeba spočítat si to sám – nebo s někým, kdo vám to spočítá nezávisle na tom, jestli hypotéku nakonec podepíšete.
Bc. Jan Lacina, PFP – hypoteční specialista
Zdroj: ČNB – DSTI, Zvládnu splácet?
