Hypotéka v eurech: pro koho dává smysl a na co si dát pozor

Pro koho hypotéka v eurech dává smysl

Hypotéku v eurech řeším hlavně s lidmi, kteří pracují v Německu nebo Rakousku a výplatu dostávají v eurech. U nich to dává logiku. Příjem i splátka jsou ve stejné měně, takže je nemusí trápit, jestli koruna posílí, nebo oslabí.

U mých klientů s příjmem v eurech začínají sazby eurových hypoték v září 2026 na 3,9 % při 3 leté fixaci. Pouze samotná sazba ale o výhodnosti nerozhoduje.

Pokud máte příjem v korunách, bral bych eurovou hypotéku velmi opatrně. Splátka v korunách se vám pak mění podle kurzu. Ilustrační výpočet: splátka 1 000 eur je při kurzu 24 Kč za euro 24 000 Kč, při kurzu 26 Kč už 26 000 Kč. Obvykle to ani nejde, protože banky u eurových hypoték zpravidla vyžadují stabilní příjem v eurech. Pro hypotéku v eurech je příjem v eurech podmínkou.

Z praxe doporučuji myslet i na to, co se stane, když se za pár let vrátíte pracovat do Česka. Hypotéka zůstane v eurech, výplata bude v korunách.

Kde se dá hypotéka v eurech vyřídit

Nabídka pro klienty z Česka je úzká. Nejčastěji se setkávám s těmito bankami:

Pobočka v Česku, nebo banka v Německu: rozdíl je hlavně v předčasném splacení

U hypoték uzavřených v Česku podle zákona o spotřebitelském úvěru platí od 1. září 2024 přísnější limity. Za předčasné splacení během fixace smí banka požadovat nejvýš 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok zbývající do konce fixace, celkem maximálně 1 %. Na konci fixace nebo po prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy můžete splatit bez těchto nákladů.

V Německu upravuje náhradu za předčasné splacení § 502 německého občanského zákoníku (BGB). U úvěrů na nemovitosti tam taková pevná procentní hranice není. Náhrada se počítá hlavně z úroku, o který banka přijde. Z praxe vím, že u vyšších úvěrů může jít i o tisíce eur. Bez sankce lze německý úvěr s pevnou sazbou vypovědět až po deseti letech, s šestiměsíční výpovědní lhůtou.

Proto doporučuji ještě před podpisem zjistit, podle jakého práva se smlouva řídí a jak přesně jsou popsané náklady předčasného splacení.

Koupě nemovitosti: financování prověřit dopředu

Když najdete nemovitost, prodávající obvykle nečeká, až si vyřídíte hypotéku. Pokud financování nestihnete, můžete přijít o nemovitost i o rezervační zálohu.

Doporučuji proto nechat si bonitu a podmínky banky prověřit ještě před podpisem rezervační smlouvy. U eurových hypoték to platí dvojnásob, protože bank je málo a každá má vlastní požadavky na doložení zahraničního příjmu. V rezervační smlouvě se vyplatí zkontrolovat, co se stane se zálohou, když banka úvěr neschválí.

Výstavba: někdy je lepší začít v korunách

U stavby rozhoduje, jak banka uvolňuje peníze na jednotlivé etapy. Když se čerpání zdrží, můžete mít problém zaplatit materiál nebo stavební firmu.

Z praxe vidím, že ne každá banka nabízející hypotéky v eurech je pro stavbu ideální. Někdy je rozumnější financovat výstavbu hypotékou v korunách a po dokončení zvážit refinancování do eur. Počítat je ale potřeba s tím, že refinancování mimo konec fixace může stát poplatky a nová banka znovu posoudí váš příjem.

Refinancování do eur: jednodušší než koupě, ale ne automaticky výhodné

Refinancování je obvykle méně hektické než koupě nebo stavba, protože vás netlačí prodávající. Přesto se nevyplatí vybírat jen podle úroku. Porovnávám hlavně:

Nejlevněji se refinancuje ke konci fixace, kdy lze stávající úvěr splatit bez nákladů.

Bc. Jan Lacina, PFP – hypoteční specialista

Zdroje: