Článek
Když mi nájemník při podpisu smlouvy řekl, že nekouří, nijak zvlášť jsem to neřešil.
Vlastně jsem byl rád.
Byt byl po rekonstrukci, nově vymalovaný, vybavený a připravený k nastěhování. Žádný kouř, žádné zažloutlé stěny, žádný typický pach, který člověk pozná dřív, než vůbec sundá boty.
„Nebojte, jsem nekuřák,“ řekl tehdy nájemník.
Tak jsem se nebál.
To byla možná moje první chyba.
Druhá přišla o několik měsíců později.
Začala si totiž stěžovat sousedka. Nejdřív na zápach na chodbě. Potom se zmínila, že z bytu občas cítí cigarety.
Napsal jsem nájemníkovi.
„To určitě není od nás.“
Jasně.
Cigarety se podle všeho naučily samy chodit po chodbě.
Nechtěl jsem dělat detektiva. Řekl jsem si, že třeba někdo kouřil na balkoně, někdo přišel zvenku nebo se zápach dostal do domu jinudy.
Pak ale přišla další stížnost.
A další.
A když jsem se při jiné příležitosti dostal do bytu, ucítil jsem to.
Ten zápach se nedal zaměnit.
Cigaretový kouř.
Ne čerstvý. Ten už byl dávno pryč.
Tohle byl ten druh zápachu, který se usadí ve stěnách, závěsech, nábytku a člověk má pocit, že ho bude cítit ještě dlouho poté, co poslední cigareta skončila v popelníku.
Nájemník pořád tvrdil, že nekouří.
„Maximálně občas kamarádi.“
Samozřejmě.
Kamarádi.
Člověk pak začne přemýšlet, kolik kamarádů je potřeba k tomu, aby byt začal vonět jako hospoda po zavíračce.
Jenže tady už nešlo o to, kdo přesně držel cigaretu v ruce.
Šlo o výsledek.
Po skončení nájmu jsem byt převzal a nestačil jsem se divit.
Stěny byly zažloutlé. Závěsy načichlé. Některé části vybavení byly cítit kouřem. Byt potřeboval mnohem důkladnější vyčištění a výmalbu, než jakou bych očekával po běžném nájemníkovi.
A tehdy přišla ta nepříjemná otázka:
Kdo to zaplatí?
Nájemník totiž nemá povinnost odevzdat byt ve stavu, v jakém vypadal první den nájmu. Běžné opotřebení je součástí nájemního vztahu.
Jenže poškození nebo znečištění nad rámec běžného užívání je něco jiného.
Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že pokud nájemce byt znečistí nad rámec běžného opotřebení, například výraznými skvrnami nebo jiným nadměrným znečištěním, může být požadavek na výmalbu oprávněný. U kouření zároveň platí, že nájemci nelze jednoduše uložit smluvní pokutu jen za to, že v bytě kouří, ale za škody způsobené kouřením odpovídá.
A právě tady je důležitý rozdíl.
Pronajímatel nemůže automaticky říct:
„Kouřil jste, takže zaplatíte celou novou výmalbu.“
Musí být schopný doložit, že stav bytu vyžaduje nápravu kvůli konkrétnímu jednání nájemníka a že nejde jen o běžné opotřebení.
To může být někdy nepříjemně těžké.
Protože stěna samozřejmě neřekne:
„Ano, pane majiteli, za toto zažloutnutí může konkrétně nájemník Novák.“
Proto je tak důležitý stav bytu při předání.
Fotografie.
Předávací protokol.
Popis vybavení.
Datum.
Ideálně fotografie místností, stěn, podlah, nábytku a dalšího vybavení.
Když máte fotografii krásně bílé stěny při začátku nájmu a po jeho skončení máte stěnu, která vypadá, jako by v ní někdo provozoval malou tabákovou laboratoř, máte úplně jinou výchozí pozici než pronajímatel, který při předání nezdokumentoval vůbec nic.
Ministerstvo pro místní rozvoj ostatně doporučuje, aby předávací protokol zachycoval stav bytu, vybavení a případné vady a aby byla pořízena také fotodokumentace.
V mém případě naštěstí fotografie existovaly.
A rozdíl byl vidět.
Ne na první pohled.
Na první pohled byl totiž vidět hlavně rozdíl mezi optimismem na začátku nájmu a realitou na jeho konci.
Byt jsem tehdy předával čistý, bez zápachu a s čerstvou výmalbou.
Po několika letech nájmu by samozřejmě nějaké opotřebení bylo normální.
Jenže tady bylo něco navíc.
Zápach.
Zažloutnutí.
Znečištění.
A nutnost udělat práce, které by při běžném užívání nebyly v takovém rozsahu potřeba.
Nájemník ale stále argumentoval tím, že jsem mu přece slíbil, že mu nebudu kouření zakazovat.
A tady jsme se dostali k zajímavé právní hranici.
Pronajímatel skutečně nemůže jednoduše vyřešit všechno větou „v bytě se nesmí kouřit“.
Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že zákaz kouření v pronajatém bytě není sám o sobě výpovědním důvodem a že smluvní zákaz kouření může být neplatným omezením práv nájemce. To ale nijak neodstraňuje odpovědnost nájemce za škodu, kterou kouřením způsobí.
Takže nejde o jednoduchou rovnici:
„Kouření zakázané = nájemník porušil smlouvu.“
Spíš:
„Kouření není možné automaticky zakázat, ale nájemník nesmí svým užíváním byt poškodit.“
A to je velký rozdíl.
Pokud tedy někdo kouří u otevřeného okna a po skončení nájmu není na bytě žádná škoda nad rámec běžného opotřebení, těžko po něm budete chtít peníze jen proto, že se vám kouření nelíbí.
Jestli ale po několika letech zjistíte, že kvůli kouření je byt silně znečištěný, zápach je nasáklý do vybavení a je potřeba provést mimořádné čištění nebo opravy, už se bavíme o něčem jiném.
Nájemce má povinnost užívat byt řádně a chránit ho před poškozením. Ministerstvo mezi porušení povinností nájemce výslovně řadí také neodstranění poškození nebo vad, za něž nájemce odpovídá, a zdůrazňuje jeho povinnost užívat byt tak, aby nedocházelo k jeho opotřebování nad míru přiměřenou okolnostem.
A potom je tu ještě jedna věc.
Když už nájemník ví, že byt poškodil, měl by problém řešit.
Ne ho schovat.
Ne ho přemalovat jednou vrstvou bílé barvy a doufat, že pronajímatel nic nepozná.
A už vůbec ne tvrdit, že „tak to bylo“.
Protože právě tady se dostáváme k nejčastějšímu problému při předávání bytů.
Nájemník vidí normální opotřebení.
Pronajímatel vidí škodu.
A oba mají pocit, že mají pravdu.
Proto je tak důležité rozlišovat mezi tím, co je běžné, a tím, co vzniklo konkrétním způsobem užívání.
Nová výmalba po několika letech může být běžnou součástí údržby.
Výmalba nutná proto, že stěny jsou výrazně znečištěné kouřem, už může být jiný případ.
Stejně tak není možné automaticky po nájemníkovi chtít koupit úplně nový nábytek jen proto, že v bytě kouřil.
Musí se řešit skutečný rozsah poškození a jeho náhrada.
A hlavně není možné si říct:
„Stálo mě to 80 tisíc, takže mu strhnu 80 tisíc z kauce.“
Kauce není kouzelný účet pronajímatele, ze kterého si člověk po skončení nájmu vezme libovolnou částku.
Pokud nájemník způsobil škodu, může pronajímatel svůj nárok na její náhradu uplatnit, ale měl by být schopen doložit, co bylo poškozeno, proč za to odpovídá nájemník a jak náklady na odstranění škody vznikly.
V praxi tedy fotografie před a po, předávací protokol, faktury za čištění nebo opravy a rozumně zdokumentovaný stav bytu mohou být mnohem důležitější než věta:
„On mi přece slíbil, že nebude kouřit.“
Protože sliby jsou hezká věc.
Fotografie jsou někdy lepší.
A když jsem tehdy stál v tom bytě a cítil ten zápach, vzpomněl jsem si na větu z první prohlídky.
„Nebojte, jsem nekuřák.“
Dnes už vím, že při pronajímání bytu není nejdůležitější, co vám člověk řekne při prohlídce.
Důležité je mít dobře sepsanou smlouvu, pořádný předávací protokol a zdokumentovaný stav bytu.
Protože nájemník může slíbit, že nekouří.
Může slíbit, že bude opatrný.
Může slíbit, že se k vybavení bude chovat jako ke svému.
Ale až jednoho dne otevřete dveře po skončení nájmu, bude vás zajímat něco úplně jiného.
Jak byt skutečně vypadá.
A pokud místo bytu najdete uvnitř něco mezi hospodou, popelníkem a kuřáckým salonkem, pak už nejde o to, co vám nájemník kdysi slíbil.
Jde o to, co po něm zůstalo.
A za to se někdy platí.
