Článek
Když jsem před lety pronajímal byt, měl jsem v hlavě několik jednoduchých představ. Nájemník bude platit včas, nebude dělat večírky každý čtvrtek a pátek a byt mi po skončení nájmu vrátí v přibližně stejném stavu, v jakém ho převzal.
O zvířatech jsme se bavili jen okrajově.
„Máte nějaké domácí mazlíčky?“
„Ne.“
Výborně.
O několik měsíců později jsem přišel na kontrolu kvůli závadě a otevřel dveře.
Nejdřív jsem slyšel štěkot.
Potom mňoukání.
A nakonec něco zašustilo v kleci.
V tu chvíli jsem si říkal, jestli jsem nepřišel do špatného bytu.
„To máte všechno svoje?“
„Jo, ale ten pes je úplně hodný.“
To je věta, kterou podle mě slyšel každý pronajímatel alespoň jednou v životě.
„On vůbec nekouše.“
Skvělé.
Jenže problém s domácími zvířaty není jen v tom, jestli koušou.
Někdy totiž nekoušou.
Jen štěkají.
Nebo škrábou.
Nebo línají.
Nebo ničí dveře.
Nebo sousedům pravidelně pořádají koncert ve tři ráno.
Nebo po nich zůstane zápach, který se z bytu rozhodne odejít až společně s omítkou.
A tady se dostáváme k otázce, kterou si klade nejeden pronajímatel:
Může vůbec nájemníkovi říct, že psa nebo kočku nechce?
Krátká odpověď zní: samotný zákaz domácího zvířete v nájemní smlouvě ještě neznamená, že je tím všechno vyřešeno.
Občanský zákoník totiž nájemci obecně umožňuje chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům. Pokud chov zvířete vyvolá zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, nájemce je musí pronajímateli nahradit.
Jinými slovy: pes sám o sobě není porušením nájemní smlouvy.
Ani kočka.
Ani morče.
Ani papoušek.
A pravděpodobně ani želva, která se na rozdíl od některých lidí alespoň většinu času chová velmi tiše.
Problém začíná ve chvíli, kdy zvíře začne obtěžovat okolí nebo způsobovat škody.
A právě tam se situace mění.
Pes, který občas zaštěká, není totéž jako pes, který pravidelně štěká několik hodin denně.
Kočka, která se prochází po bytě, není totéž jako kočka, která ničí dveře, škrábe společné prostory a její majitel nechává zápach z kočičí toalety pronikat do chodby.
A papoušek?
Papoušek je samostatná kapitola.
Zvlášť pokud se rozhodne, že jeho životním posláním bude komentovat každé ráno celý dům.
Kde končí mazlíček a začíná problém?
Tohle je právě ta hranice, která není vždycky na první pohled jasná.
Pronajímatel nemůže rozumně argumentovat tím, že „já zvířata prostě nemám rád“.
To je osobní preference, ne automaticky právní důvod k zákazu.
Pokud ale pes ničí vybavení bytu, kočka způsobuje výrazný zápach, zvíře obtěžuje sousedy nebo chov vede ke zvýšeným nákladům, situace je jiná.
Nejvyšší soud už řešil například případ, kde bylo předmětem sporu právě obtěžování sousedů chovem psa. Soud zdůraznil, že rozhodující je, zda chov zvířete působí obtíže nepřiměřené poměrům. Samotná existence psa tedy ještě neznamená problém.
A to je důležité i pro pronajímatele.
Protože když máte v bytě psa, který většinu dne spí a nikomu nevadí, těžko můžete říct:
„Tak a teď okamžitě pryč, protože já jsem si vzpomněl, že psy nemám rád.“
To by asi u soudu neudělalo takový dojem, jaký si pronajímatel představuje.
Ale co když se ze zvířete stane domácí ničitel?
Tady už se začíná psát úplně jiný příběh.
Přišel jsem jednou do bytu, kde měl nájemník psa.
Pes byl prý hodný.
Jen měl jednu drobnou nevýhodu.
Neměl rád dveře.
Nešlo o to, že by je jednou poškrábal.
On je systematicky obrušoval.
Dole.
Nahoře.
Z boku.
Dveře měly po několika měsících vzhled, jako kdyby přes ně někdo pravidelně tahal nábytek.
Nájemník to vysvětlil velmi rozumně:
„On se trochu nudí, když jsme v práci.“
To člověk samozřejmě pochopí.
Pes se nudí.
Pronajímatel se také nudí.
A tak si oba najdou nějakou zábavu.
Jeden kouše dveře.
Druhý počítá, kolik bude stát jejich výměna.
Jenže za škody způsobené zvířetem nelze jednoduše říct: „Za to může pes, takže za to nikdo nemůže.“
Odpovědnost za stav pronajatého bytu a jeho řádné užívání pořád leží na nájemci.
A pokud zvíře způsobí škodu, nájemník ji může být povinen nahradit podle konkrétních okolností.
To je také důvod, proč se vyplatí mít při začátku nájmu pořádně zdokumentovaný stav bytu.
Fotografie.
Předávací protokol.
Popis vybavení.
Stav podlah.
Dveří.
Zárubní.
Kuchyňské linky.
A pokud možno i koupelny.
Protože po třech letech už nikdo přesně neví, jestli byla ta podlaha poškrábaná před nastěhováním psa, nebo po něm.
A najednou stojíte uprostřed obýváku a vedete filozofickou debatu o původu každého škrábance.
„To už tam bylo.“
„Nebyla.“
„Byla.“
„Nebyla.“
„Pes by tohle neudělal.“
Pes mlčí.
Pes je v celé věci pravděpodobně jediný, kdo má jasno.
Pes ale smlouvu nepodepisoval.
A právě proto je důležité řešit věci s nájemníkem.
A co když si pořídí nejen psa, ale rovnou celou zoologickou?
Jeden pes ještě nemusí být problém.
Jedna kočka také ne.
Ale co když se počet zvířat začne postupně zvyšovat?
Nejdřív pes.
Pak kočka.
„To je jen dočasně.“
Pak druhá kočka.
„Tu jsme zachránili.“
Potom králík.
„Ten je v kleci.“
A nakonec se někde objeví terárium.
„Toho se vůbec nemusíte bát.“
V tu chvíli pronajímatel začíná přemýšlet, jestli je stále pronajímatelem bytu, nebo už provozuje malou zoologickou zahradu.
Samotný počet zvířat ale nemusí automaticky znamenat porušení povinností.
Zásadní je, jaký dopad jejich chov má.
Jestli zvířata neobtěžují sousedy, neničí byt ani společné prostory a nejsou spojena s nepřiměřenými náklady či jinými problémy, není možné jen kvůli jejich existenci automaticky požadovat jejich odstranění.
Naopak pokud už jejich chov překračuje únosnou míru, může pronajímatel požadovat nápravu.
A někdy se problém ukáže až ve chvíli, kdy nájemník odchází.
Pak totiž zjistíte, co všechno se může za pár let stát.
Podlaha poškrábaná od drápů.
Dveře okousané.
Zdi špinavé.
Lišty poškozené.
Zápach.
A někdy také překvapení v podobě věcí, o kterých jste vůbec nevěděli, že v bytě existují.
Jednou mi nájemník řekl:
„Nebojte, po zvířatech tam nic není.“
To byla pravda.
Po zvířatech ne.
Po nájemníkovi ano.
A bylo toho dost.
Může tedy pronajímatel zvíře zakázat?
Obecně není možné jednoduše obejít zákonné právo nájemce chovat v bytě zvíře pouhou větou „zvířata jsou zakázána“.
Nájemce má za zákonem stanovených podmínek právo zvíře chovat. Rozhodující je především to, zda chov působí nepřiměřené obtíže nebo vede k problémům, které už nájemce nezvládá řešit.
To ale rozhodně neznamená:
„Mám psa, takže můžu dělat cokoli.“
Nemůžete.
Nájemce má povinnost byt řádně užívat a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě. Občanský zákoník mezi jeho povinnosti řadí také povinnost zachovávat v bytě vyhovující podmínky a řádně pečovat o pronajatý prostor.
A to je podle mě podstatná věc.
Nejde o válku mezi pronajímatelem a milovníky zvířat.
Jde o to, že každý má svá práva a každý má také své povinnosti.
Nájemník má právo mít doma psa.
Pronajímatel má právo na to, aby mu nájemník nezničil byt.
Soused má právo na to, aby mu nad hlavou každý den několik hodin neštěkal pes.
A pes má právo na svého člověka, který se o něj bude řádně starat.
Všichni mohou být spokojení.
Jen je potřeba, aby nikdo nezačal žít podle hesla „já mám právo, vy ostatní máte smůlu“.
A co když nájemník chová zvířata nevhodně?
Tady už může jít o podstatně vážnější problém.
Pokud je zvíře zanedbané, chované v nevhodných podmínkách nebo je zvířat tolik, že jim nejsou zajištěny odpovídající podmínky, může se situace dostat i mimo samotný nájemní vztah.
Zákon na ochranu zvířat proti týrání například řeší i nevhodné podmínky chovu a zakazuje chov psů nebo koček v nevhodných podmínkách a ve větším počtu, pokud jim to neumožňuje uspokojovat jejich fyziologické, biologické či etologické potřeby.
Takže pokud se z běžného domácího mazlíčka stane několik desítek zvířat namačkaných v malém bytě, už není hlavním problémem to, že se pronajímatel bojí o parkety.
Tady může jít o úplně jinou situaci.
A potom jsou tu sousedé.
Ti většinou nemají zájem o paragrafy.
Chtějí spát.
Což je poměrně pochopitelné.
Když vám pes pod bytem štěká každý večer, nemusí vás zajímat, jestli je právně považován za člena domácnosti, domácího mazlíčka nebo čtyřnohého nájemníkova asistenta.
Chcete ticho.
A právě sousedské stížnosti mohou být pro pronajímatele důležitým signálem, že je potřeba situaci řešit.
Neznamená to ale, že každá stížnost automaticky znamená porušení povinností.
Jeden soused může slyšet štěknutí jednou a označit ho za katastrofu.
Jiný může mít nad hlavou psa, který štěká půl dne, a přesto si stěžovat až po půl roce.
Proto je potřeba zjistit skutečný stav.
Co přesně se děje?
Jak často?
Jak dlouho?
Jaký je dopad na ostatní?
Dochází ke škodám?
Je problém řešitelný?
A především: existují pro tvrzení nějaké důkazy?
Protože „soused říkal, že pes štěká“ je začátek rozhovoru.
Není to automaticky konec celého nájemního vztahu.
Nejhorší, co může pronajímatel udělat, je začít jednat zkratkovitě.
„Máte psa, okamžitě ho dejte pryč.“
„Máte kočku, porušujete smlouvu.“
„Máte dvě zvířata, končíme.“
Tak jednoduché to být nemusí.
Pokud má pronajímatel problém, měl by ho nejdříve konkrétně pojmenovat.
Zvíře způsobuje škody?
Zdokumentovat.
Je nadměrný hluk?
Zjistit rozsah.
Je v bytě zápach?
Řešit konkrétní příčinu.
Vznikají zvýšené náklady?
Vyčíslit je.
Stěžují si sousedé?
Zjistit, na co si přesně stěžují.
A potom komunikovat s nájemníkem.
Ideálně písemně.
Protože věta pronesená na chodbě se velmi rychle vypaří.
E-mail už se vypařuje podstatně hůř.
A možná je to celé i trochu poučné.
Když si pronajímatel vybírá nájemníka, často se ptá na zaměstnání, příjem, předchozí bydlení a počet osob.
Na zvíře se někdy zapomene.
Přitom může být pes za pár let pro stav bytu větším faktorem než tři dospělí lidé.
Nebo také nemusí.
Protože znám nájemníky se dvěma psy, kteří předali byt tak čistý, že by se v něm dalo rovnou natáčet reklamu na čisticí prostředky.
A znám i lidi bez jediného zvířete, po kterých byt vypadal, jako kdyby jím prošla menší přírodní katastrofa.
Takže problém není automaticky pes.
Problém není automaticky kočka.
A dokonce ani problém nemusí být nájemník.
Problémem je vždycky konkrétní způsob užívání bytu.
A to je možná nejdůležitější věc, kterou si jako pronajímatel zapamatovat.
Zvíře samo o sobě není nepřítel.
Ale pokud vám po něm zůstane rozkousaná kuchyňská linka, poškrábané dveře, stížnosti od sousedů a účet za opravy, začnete se na věc dívat trochu jinak.
A nájemník, který vám na konci nájmu řekne:
„Ale vždyť to byl jenom hodný pejsek,“
vám v tu chvíli možná vykouzlí úsměv.
Velmi krátký.
A velmi ironický.
Protože hodný pejsek může být skvělý domácí mazlíček.
Jen trochu horší investiční poradce pro vaše dveře.
