Článek
První stížnost jsem skoro neřešil.
Přišla od sousedky o patro níž. Prý se večer z bytu ozývá hluk. Hudba, dupání, bouchání dveří. Nic, co by člověk automaticky považoval za důvod k panice.
Napsal jsem nájemníkovi.
Odpověď přišla asi za deset minut.
„To bude asi omyl. My jsme doma normálně.“
Dobře.
Tak jsem si řekl, že jedna stížnost ještě nic neznamená. V bytovém domě občas někdo něco slyší. Někdy je problém skutečně v nájemníkovi, jindy je problém v domě, který přenáší zvuk tak, že člověk slyší i to, co by raději neslyšel.
Jenže o týden později přišla další zpráva.
Tentokrát od souseda vedle.
A potom další.
Pak se ozvala rodina z patra pod nimi.
A v jednu chvíli už jsem měl pocit, že provozuji zákaznickou linku pro celý vchod.
„Je to skoro každý večer.“
„Děti nemůžou spát.“
„Po půlnoci je tam pořád slyšet hluk.“
„Několikrát tam někdo křičel.“
A můj nájemník?
Ten měl jasno.
„Všichni jsou proti mně.“
To je zajímavý moment, který podle mě každý pronajímatel zná.
Když si stěžuje jeden člověk, může být přecitlivělý.
Když si stěžují dva, možná mají špatný den.
Když si stěžují tři různí sousedé, začíná být trochu těžší vysvětlovat problém tím, že celý dům trpí kolektivní ztrátou sluchu.
A přesto jsem se snažil zůstat objektivní.
Protože pronajímatel nemůže nájemníkovi ukončit nájem jen proto, že někdo zavolá a řekne: „On mě štve.“
To by byl poměrně jednoduchý způsob, jak se zbavit nájemníka, který se vám zrovna nelíbí.
Stačilo by pár telefonátů a bylo by hotovo.
Tak to ale nefunguje.
Nájemce má právo byt užívat a pronajímatel musí respektovat ochranu nájemního bydlení. Současně ale nájemce musí byt užívat řádně a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě. Občanský zákoník výslovně stanoví povinnost nájemce dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele k zachování náležitého pořádku.
Takže jsem začal zjišťovat, co se vlastně děje.
Nechtěl jsem slyšet jen jednu verzi.
Ptal jsem se sousedů, co přesně jim vadí. Kdy hluk vzniká. Jak často. Jak dlouho trvá. Jestli jde o hudbu, návštěvy, křik, bouchání nebo něco jiného.
A najednou začal vznikat obraz.
Nebyl to jeden večírek.
Nebyla to jedna návštěva.
Bylo to opakované rušení.
Páteční večer, sobota, někdy i uprostřed týdne.
A pokaždé stejná věta nájemníka:
„Nic neděláme.“
Jenže mezi „nic neděláme“ a „nikomu nevadíme“ je poměrně velký rozdíl.
Člověk může doma nic zvláštního nedělat a přesto dělat tolik hluku, že sousedovi začne vadit vlastní obývák.
Zvlášť v bytovém domě.
Tam totiž člověk nebydlí sám na louce.
Každý má kolem sebe další lidi, kteří mají právo na klidné užívání svého bytu.
Nejvyšší soud už dříve řešil situace, kdy nájemci obtěžovali ostatní obyvatele domu například nadměrným hlukem, pachem nebo jinými imisemi. Závažnost se přitom neposuzuje jen podle jedné konkrétní události, ale také podle intenzity, délky trvání a opakování takového jednání.
A právě opakování začalo být v mém případě důležité.
Jednorázový večírek je jedna věc.
Když se ale stejný problém vrací každý týden a nájemník ani po upozornění nic nezmění, už se situace posouvá někam úplně jinam.
Začal jsem si proto všechny stížnosti ukládat.
Ne proto, abych si vedl nájemnický spis jako policista.
Ale protože paměť je zvláštní věc.
Po třech měsících si člověk už nepamatuje, jestli přišla první stížnost v březnu nebo dubnu. A když vám pak někdo řekne „to se stalo jen jednou“, je dobré mít před sebou konkrétní data.
Zprávy. E-maily. Popisy událostí.
Pokud je problém vážnější, může být důležité mít i další důkazy. Třeba svědectví sousedů nebo jiné objektivní podklady.
Protože věta „všichni si na něj stěžují“ zní dramaticky.
Ale u případného sporu je mnohem užitečnější:
„Dne 4. dubna byla stížnost na opakovaný hluk po půlnoci. Dne 12. dubna další. Dne 19. dubna další. Nájemník byl opakovaně upozorněn.“
Najednou se nebavíme o dojmech.
Bavíme se o konkrétním chování.
A přesně to je při podobných problémech důležité.
Pronajímatel také nesmí automaticky předpokládat, že každý hluk znamená porušení nájemní smlouvy.
Byt není knihovna.
Lidé v něm chodí, děti běhají, někdo pustí televizi, někdo si pozve návštěvu. Běžný život prostě nějaký hluk vytváří.
Problém nastává ve chvíli, kdy už nejde o běžné užívání, ale o opakované a nepřiměřené obtěžování ostatních.
Ministerstvo pro místní rozvoj mezi příklady porušování povinností nájemce uvádí také opakované nedodržování pravidel obvyklých pro chování v domě, například obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům hlukem, pachem, nečistotami nebo slovními či fyzickými útoky.
A pak přišel další telefonát.
Tentokrát už od souseda, který byl evidentně naštvaný.
„Pane, já už nevím, co mám dělat. Mluvili jsme s ním. Vy jste s ním mluvil. A pořád je to stejné.“
To byla chvíle, kdy jsem si uvědomil jednu nepříjemnou věc.
Jako pronajímatel nejsem jen člověk, kterému chodí nájemné.
Když můj nájemník opakovaně narušuje soužití v domě, problém se dříve nebo později dostane i ke mně.
A sousedům je v zásadě jedno, jestli jsem já osobně ten hluk nedělal.
Byt je můj.
Nájemník ho užívá.
A já musím situaci řešit.
To ale neznamená, že stačí nájemníkovi zavolat a říct: „Sbalte se.“
U výpovědi z nájmu jsou zákonné podmínky a intenzita porušení povinností hraje zásadní roli. Nejvyšší soud rozlišuje mezi běžným, hrubým a zvlášť závažným porušením povinností; u hrubého porušení může připadat v úvahu výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, zatímco u zvlášť závažného porušení může za splnění zákonných podmínek přicházet v úvahu výpověď bez výpovědní doby.
Právě proto je tak důležité neřešit všechno emocemi.
Ani když vám nájemník tvrdí, že všichni ostatní jsou blázni.
Ani když vám sousedi volají potřetí během týdne.
Pronajímatel by měl nejdřív zjistit, co se skutečně děje, nájemníka konkrétně upozornit a dát mu prostor problém napravit tam, kde to zákon vyžaduje. U výpovědi bez výpovědní doby jsou požadavky ještě přísnější a před jejím doručením musí být nájemce vyzván k odstranění závadného chování.
V mém případě nakonec stačilo jedno osobní setkání.
Řekl jsem nájemníkovi:
„Možná máte pravdu a sousedi jsou citlivější. Ale možná také nemáte pravdu. A protože vám byt pronajímám já, potřebuji, abyste ten problém začal řešit.“
Chvíli mlčel.
Pak řekl větu, která mě vlastně pobavila.
„Takže vy věříte jim?“
„Ne,“ odpověděl jsem. „Já věřím tomu, že když si na stejnou věc opakovaně stěžuje několik lidí, stojí za to zjistit proč.“
A právě tam podle mě začíná rozumný přístup pronajímatele.
Nevěřit automaticky nájemníkovi.
Nevěřit automaticky sousedům.
Ale ověřovat.
Protože soused může být opravdu přecitlivělý.
A nájemník může být opravdu problémový.
Stejně tak může být problém někde úplně jinde – třeba ve špatné akustice domu, stavební konstrukci nebo v tom, že si lidé prostě nerozumí.
Jenže pokud se ukáže, že nájemník opakovaně ruší ostatní, ignoruje upozornění a jeho chování už překračuje běžnou míru, není možné donekonečna všechno vysvětlovat větou:
„Oni mají problém.“
Možná ho totiž skutečně mají.
Ale možná je jejich problém právě váš nájemník.
A to už je problém, který jako pronajímatel nemůžete jen tak nechat bydlet vedle ostatních.
