Článek
Když člověk pronajímá byt, většinou má celkem jednoduchou představu, k čemu bude sloužit.
Někdo v něm bude bydlet.
Bude tam mít postel, skříň, lednici, televizi a možná trochu nepořádku, protože život bez nepořádku zatím nikdo nevymyslel.
Po několika měsících pak zjistíte, že váš byt má poněkud pestřejší využití.
V pondělí tam spí pár z Německa.
Ve středu dva turisté z Polska.
O víkendu mladý pár z Itálie.
A v neděli ráno odjíždějí lidé, které jste nikdy v životě neviděli.
Nájemník přitom spokojeně inkasuje peníze.
Kdyby se náhodou někdo ptal, pořád samozřejmě bydlí v bytě on.
Jen zrovna není doma.
A takhle nějak může začít příběh, na jehož konci pronajímatel zjistí, že místo dlouhodobého nájemního bydlení nevědomky financuje malý hotel.
S jedním drobným rozdílem.
Hotel není jeho.
A peníze z něj také nevidí.
První podezření přichází nenápadně
U mě to začalo vlastně docela nevinně.
Soused mi jednou zavolal.
„Vy jste měnil nájemníka?“
„Ne.“
„Aha. Tak nic.“
Jenže ono to nebylo nic.
O pár dní později mi poslal fotografii.
Před domem stál člověk s kufrem a hledal číslo bytu.
Pak další.
A další.
Někteří si fotili vchod.
Jiní měli klíče.
A jeden člověk dokonce přesně věděl, kam má jít.
To už začíná být chvíle, kdy pronajímatel zpozorní.
Protože běžná návštěva většinou nepřichází s kufrem, neodjíždí po třech dnech a nehodnotí po odjezdu čistotu pokoje.
Turista ano.
A pokud se turisté v bytě střídají jako na nádraží, je poměrně pravděpodobné, že se neděje něco úplně běžného.
Nájemník mi samozřejmě všechno vysvětlil.
„To jsou jen kamarádi.“
Jistě.
Kamarádi z různých zemí, kteří přijíždějí po jednom a nikdy se nepotkají.
Člověk je přátelský tvor.
Ale takhle mezinárodně společenský nájemník už začíná být podezřelý.
Pak jsem zjistil, že byt je nabízený přes internet.
A v tu chvíli už bylo jasno.
Můj byt měl druhý život.
A vydělával na něm někdo jiný.
Airbnb není jen „návštěva“
Tady je potřeba rozlišovat jednu zásadní věc.
Nájemník samozřejmě může mít návštěvu.
Může u něj přespat kamarád.
Může přijet rodina.
Může přijít partner.
To je běžná součást života.
Něco jiného je ale systematické poskytování bytu cizím lidem za peníze na krátkodobé pobyty.
To už není běžná návštěva.
Nejvyšší soud se přesně touto otázkou zabýval a ve svém rozhodnutí z 26. září 2023 řešil případ, kdy nájemce poskytoval byt turistům prostřednictvím platformy typu Airbnb. Soud dospěl k závěru, že takové krátkodobé ubytování není uspokojováním bytové potřeby, ale jde o jiný účel užívání bytu. Při dostatečné intenzitě může jít o hrubé porušení povinností nájemce a důvod k výpovědi nájmu.
A to je pro pronajímatele poměrně důležitá informace.
Protože nájemní smlouva na byt není automaticky smlouvou na provozování hotelu.
Když pronajímám byt k bydlení, pronajímám ho k bydlení.
Ne k tomu, aby se v něm každé tři dny střídali lidé, kteří si přijeli prohlédnout Prahu, Brno, Český Krumlov nebo cokoliv jiného.
Byt není kufr
Někteří nájemníci mají pocit, že jakmile platí nájem, mohou s bytem dělat prakticky cokoliv.
„Vždyť ho mám pronajatý.“
Ano.
Ale stále je to pronajatý byt.
Ne vaše nemovitost.
A už vůbec ne hotelový pokoj, který můžete dál prodávat po nocích.
Občanský zákoník upravuje podnájem poměrně konkrétně. Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může za určitých podmínek přenechat část bytu jiné osobě i bez souhlasu pronajímatele. Pokud ale v bytě sám trvale nebydlí, může dát byt nebo jeho část do podnájmu jen se souhlasem pronajímatele.
A pozor na jednu věc.
Ani souhlas s podnájmem automaticky neznamená souhlas s provozováním krátkodobého ubytování turistů.
Nejvyšší soud to ve zmíněném rozhodnutí řekl poměrně jasně: i když měl nájemce souhlas s podnajímáním, stále musel byt užívat v souladu s účelem nájmu. Pokud byl byt využíván k poskytování krátkodobého ubytování turistům, mohl tím být porušen účel nájmu.
Takže věta:
„Ale já mám přece povolený podnájem.“
nemusí být kouzelná formule, která vyřeší úplně všechno.
Není podnájem jako podnájem.
Jeden člověk, jeden pokoj, dlouhodobé bydlení je něco jiného než desítky různých lidí za měsíc, kteří přijíždějí na víkend.
A pak jsou tu peníze
Tady se podle mě dostáváme k tomu nejotravnějšímu na celém příběhu.
Nájemník totiž může na vašem bytě vydělávat.
A někdy docela slušně.
Vy dostáváte každý měsíc stejnou částku.
Nájemník si řekne:
„Když budu mít byt za 18 tisíc měsíčně a přes Airbnb ho budu nabízet za 2 000 korun za noc, stačí mi pár hostů.“
Najednou se z nájemníka stává podnikatel.
Jen s tím rozdílem, že podniká s majetkem někoho jiného.
To už není jen otázka toho, že se vám nelíbí cizí lidé v domě.
Je potřeba řešit také způsob užívání bytu.
A v neposlední řadě to, co se děje se samotným domem.
Protože když máte v domě dlouhodobé obyvatele, většinou víte, kdo tam žije.
Sousedé se znají.
Lidé se zdraví.
Někdo má psa.
Někdo dítě.
Někdo se snaží po večerech vrtat do zdi, což je také tradiční součást bytového života.
U krátkodobého ubytování je ale situace jiná.
Dnes cizí člověk.
Zítra další.
Pozítří někdo, kdo neví, že popelnice není dekorace.
A o víkendu skupinka lidí, kteří se rozhodli oslavit narozeniny způsobem, který si celý dům bude pamatovat ještě v pondělí.
Z pronajatého bytu se najednou stává průchozí hotel.
A sousedé to většinou poznají dřív než pronajímatel.
„Kdo tam teď bydlí?“
„Nevím.“
„A proč má klíče?“
„Nevím.“
„A proč tam zase přišli lidé s kufry?“
„Nevím.“
V určitém okamžiku už je slovo „nevím“ poměrně nebezpečná odpověď.
Jak poznat, že se z bytu stal hotel?
Někdy stačí několik indicií.
Střídají se lidé, které nikdo ze sousedů nezná.
Hosté přicházejí s kufry a odcházejí po několika dnech.
Na internetu se objevuje nabídka konkrétního bytu.
V bytě se objevují cizí lidé s klíči.
Nájemník sám v bytě prakticky nebydlí.
Na dveřích se objeví návod, jak se dostat dovnitř.
Někde se objeví schránka na klíče.
A najednou má soused přesně stejnou zkušenost jako hotelový recepční.
Jen bez platu.
A samozřejmě se může stát, že nájemník bude tvrdit, že žádný Airbnb provoz neexistuje.
„To tam někdo dal bez mého vědomí.“
„To nejsou moji hosté.“
„To jsou kamarádi.“
„Já tam jen občas někoho nechám přespat.“
Proto je důležité nespoléhat pouze na dojmy.
Pokud máte podezření, že nájemník byt používá jinak, než bylo sjednáno, je dobré si zjistit skutečný stav a vše dokumentovat zákonným způsobem.
Nejhorší je totiž přijít do konfliktu bez důkazů.
Vlastník bytu není detektiv.
Nemůže si jen tak vynutit vstup do bytu.
Nemůže hostům vytrhnout kufr z ruky a začít je vyslýchat.
Nemůže vyměnit zámek.
A už vůbec by neměl začít řešit problém stylem:
„Tak jsem vám vypnul elektřinu, ať se vám tady dobře podniká.“
To by byla cesta z jednoho problému rovnou do několika dalších.
Co může pronajímatel udělat?
Za prvé si ověřit, co přesně dovoluje nájemní smlouva.
Jaký je účel nájmu?
Je upraven podnájem?
Je v ní něco o podnikání?
Byla povolena třetí osoba?
A především: co se skutečně v bytě děje?
Pokud zjistíte, že nájemník byt systematicky poskytuje turistům ke krátkodobému ubytování, je vhodné ho písemně vyzvat k vysvětlení a případně k nápravě.
Pokud pokračuje v porušování svých povinností, může být za konkrétních okolností namístě řešit i ukončení nájmu.
A právě tady je potřeba velká opatrnost.
Ne každý host přes Airbnb automaticky znamená, že můžete druhý den nájemníkovi poslat výpověď.
Právní posouzení závisí na konkrétních okolnostech, rozsahu a intenzitě jednání.
Nejvyšší soud ale ve zmíněném případu potvrdil, že poskytování bytu turistům přes Airbnb může dosáhnout intenzity hrubého porušení povinností nájemce.
Jinými slovy: není to maličkost, kterou by měl pronajímatel automaticky přehlížet.
Protože co je dnes jeden víkendový host, může být za půl roku regulérní ubytovací provoz.
A pak přijde soused
„Pane majiteli, můžeme si promluvit?“
To je věta, kterou pronajímatelé nemají rádi.
Zvlášť když pokračuje:
„Váš nájemník tady dělá hotel.“
„Jaký hotel?“
„No ten byt.“
A pak se dozvíte, že lidé bouchají na špatné dveře, nechávají odpadky na chodbě, kouří u vchodu, zvoní sousedům, protože nevědí, jak se dostat dovnitř, a jednou někdo v noci hledal byt tak dlouho, až probudil půl domu.
To už není jen problém mezi pronajímatelem a nájemníkem.
Začíná se dotýkat celého domu.
A to je právě jeden z důvodů, proč soudy při posuzování podobných situací berou v úvahu také negativní dopady na ostatní obyvatele domu. Nejvyšší soud výslovně zmínil rozsah krátkodobého ubytování a jeho negativní dopady na ostatní obyvatele jako okolnosti důležité pro posouzení intenzity porušení povinností.
Proto může být rozdíl mezi:
„Jednou za čas u mě přespí kamarád.“
a
„Každý týden se mi v bytě střídá několik turistů.“
obrovský.
A pak jsou tu škody
Krátkodobí hosté se samozřejmě mohou chovat úplně slušně.
Ale čím více lidí byt vystřídá, tím více se také zvyšuje opotřebení.
Klíče se ztrácejí.
Dveře dostávají zabrat.
Výtah se používá častěji.
Společné prostory se stávají čekárnou.
A jednou ráno můžete zjistit, že někdo nechal před domem kufr.
Protože proč by ho tahal až do bytu.
To už je přece práce pro majitele.
A pronajímatel pak řeší nejen nájemníka, ale také následky jeho podnikání.
Přitom původní dohoda byla jednoduchá.
Já ti pronajmu byt.
Ty v něm budeš bydlet.
Platíš nájem.
Staráš se o něj.
A na konci ho vrátíš.
Nikde v té dohodě nebylo:
„A pokud možno z něj během mé nepřítomnosti udělej tříhvězdičkový hotel.“
Nejhorší je, když se na to přijde pozdě
Někteří pronajímatelé zjistí problém až ve chvíli, kdy nájemník přestane platit.
Pak začnou pátrat.
A najednou zjistí, že byt byl dlouhé měsíce nabízený turistům.
Člověk se samozřejmě neubrání otázce:
„Takže já jsem tady řešil každý měsíc, jestli nájem přišel včas, a on mezitím vydělával na mém bytě?“
Ano.
A právě proto je dobré věnovat pozornost i tomu, jak je byt fakticky užíván.
Neznamená to špehovat nájemníka.
Neznamená to chodit kolem domu s dalekohledem.
Ale když vám soused řekne, že se v bytě každý týden střídají lidé, a zároveň na internetu najdete nabídku vašeho bytu, není rozumné to ignorovat.
A co je možná největší ironie?
Nájemník často podniká právě proto, že je byt dobře umístěný.
Blízko centra.
Blízko památek.
Blízko nádraží.
Blízko restaurací.
Čím lepší byt jste mu pronajali, tím lépe se mu může dařit.
Jenže zatímco on počítá rezervace, vy počítáte starosti.
A tak se může stát, že člověk, kterému jste důvěřovali natolik, že jste mu předali klíče od svého majetku, začne vydělávat na tom, co jste mu svěřili.
A přesně tady by měla přijít otázka:
Byl byt pronajatý k bydlení, nebo k podnikání?
Pokud byla dohoda na bydlení a nájemník z něj bez vědomí pronajímatele udělá místo pro krátkodobé ubytování turistů, není to jen nevinná změna životního stylu.
Je to změna způsobu užívání bytu.
A ta může mít právní následky.
Proto bych dnes každému pronajímateli poradil jednu jednoduchou věc.
Neřešte jen to, jestli nájemník platí.
Sledujte také, jak je byt skutečně užíván.
Protože nájemník, který vám každý měsíc pošle nájemné přesně na den, může být stále nájemníkem, který vám způsobuje velký problém.
A pokud jednou zjistíte, že na internetu nabízí váš byt turistům za dvě tisícovky na noc, zatímco vám posílá nájemné podle původní smlouvy, možná vás napadne otázka:
„Kdo z nás dvou si vlastně pronajal byt?“
Odpověď je bohužel jednoduchá.
Vy jste pronajali byt.
On si pronajal právo ho užívat.
A pokud z toho mezitím udělal vlastní malý hotel, není důvod dělat, že jste si ničeho nevšimli.
Protože jedna věc je mít nájemníka.
A úplně jiná věc je nevědomky se stát pronajímatelem hotelu, jehož zisk inkasuje někdo jiný.
