Článek
Pražský realitní trh s novými byty ožívá
Nejnovější údaje za 1. čtvrtletí 2023 ukazují oživení trhu s novými byty v Praze. Mezičtvrtletně se prodeje zvýšily téměř o pětinu. Vliv na další vývoj bude mít hypoteční trh, který v posledních měsících rovněž zaznamenal oživení, ale také návrat investorů. Nabídkové ani prodejní ceny se oproti předchozímu období výrazněji nezměnily. Podle analýzy trhu developerských společností Trigema, Skanska a Central Group je to způsobeno především přetrvávajícími vysokými stavebními náklady, pomalým vydáváním povolení k nové výstavbě a dočasným odložením některých plánovaných projektů.
Začátek letošního roku potvrdil očekávané oživení trhu s novým bydlením, které je doprovázeno mírným poklesem úrokové sazby hypoték, a tedy i vyšším zájmem o jejich pořízení. Podle březnových výsledků Hypomonitoru ČBA dosáhl objem poskytnutých hypoték nejvyšší úrovně od loňského června, kdy se trh začal citelně ochlazovat. Rostoucí prodeje nových bytů i objemy hypoték tak dokazují, že zájem o nové byty v Praze trvá. Jaro je navíc typicky nejživějším obdobím prodeje, takže lze očekávat pokračování pozitivního trendu i v nadcházejícím období. Trh může růst ještě rychleji s výraznějším poklesem úrokových sazeb, které by se v polovině příštího roku mohly přiblížit hodnotě kolem 3 %.
„Uklidnění nervozity z energetické krize, stabilizace cen nového bydlení a řada akčních programů. To vše se promítlo do poptávky a pomohlo oživit trh s novým bydlením. Vedle mírného nárůstu klientů s hypotékou však mezi kupujícími stále převažují investoři, kteří financují koupi z vlastních zdrojů a ukládají své úspory na bezpečné místo proti stále vysoké inflaci,“ řekl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.
V prvním čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo 650 nových bytů, což je o 18 % více než v předchozím čtvrtletí. Meziročně je prodej nižší o zhruba 38 %, což je však srovnatelné s obdobím, kdy základní úrokové sazby byly zhruba na polovině současné úrovně. V té době ještě neplatila nová pravidla ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů, která vstoupila v platnost v dubnu 2022 a která umožňují potenciálním kupujícím vzít si úvěr až do výše 80 % hodnoty nemovitosti, a to pouze v případě, že bance doloží dostatečné příjmy.
Na trhu s novými byty přetrvává cenová stabilita
Ceny nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí letošního roku nadále mírně rostly. Průměrná prodejní cena dosáhla 151 951 Kč/m2 a průměrná nabídková cena 154 990 Kč/m2. V případě obou cen to představuje meziroční nárůst o 4 %. Mezičtvrtletně ceny stagnují. Průměrná prodejní cena se zvýšila o 0,2 % a průměrná nabídková cena o 0,1 %. Ceny stavebních materiálů se částečně stabilizovaly, ale stále jsou v průměru přibližně o 40 % vyšší než na začátku roku 2021. U některých komodit však přetrvává volatilita cen, což developerům a stavebním společnostem ztěžuje předvídání budoucího vývoje a kalkulaci celkových nákladů projektu.
V krátkodobém horizontu lze proto očekávat pokračující stagnaci cen novostaveb. Na druhou stranu u použitých nemovitostí může pokračovat snižování cen, ale ve srovnání s loňským rokem nepůjde o tak velký pokles.
„Ceny nových bytů v Praze meziročně vzrostly o 4 %, zatímco ceny starších bytů klesly o 6 %. Nadále se tak rozevírají nůžky mezi cenami nových a starších bytů. A je to tak oprávněně, protože úroveň kvality novostaveb je diametrálně lepší. Nové byty jsou také až o polovinu méně energeticky náročné než starší panelové byty,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.
Nabídka stagnuje v rozmezí dlouhodobého průměru
Na konci prvního čtvrtletí 2023 bylo v Praze volných 5 550 nových bytů. To je zhruba 9% mezikvartální nárůst a 73% nárůst oproti prvnímu čtvrtletí roku 2022, kdy se nabídka dostala na rekordní minimum roku 2021. V současné době je sice na úrovni dlouhodobého průměru, ale stále se jedná o poloviční počet, který by mohl pokrýt dlouhodobé potřeby pražského trhu.
Navzdory rekordnímu počtu povolených nových bytů v Praze, téměř 1 500 od začátku letošního roku, povolování nové výstavby stále vázne. Tímto tempem by se letos povolilo asi 9 000 bytů, zatímco dlouhodobá potřeba metropole je minimálně kolem 10 000 ročně. Část nové nabídky navíc v budoucnu skončí u institucionálních investorů a na přímý trh se nedostane. Pokud se současná situace nezmění a nabídka nebude stačit pokrýt objem prodejů, mohou při poklesu úrokových sazeb na úroveň kolem 3 % prodejní ceny opět vzrůst.
„I přes meziroční srovnání nelze hovořit o nedostatku bytů. Praha by potřebovala minimálně dvojnásobek, ale spíše trojnásobek nových bytů, aby uspokojila poptávku po bydlení. Současná situace je navíc pouhým odkladem poptávky, která se pravděpodobně obnoví se snížením úrokových sazeb. Nabídkou navíc letos zamíchají institucionální investoři, kteří část volných bytů přemění na nájemní bydlení,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
