Článek
Monetizace udržitelnosti
Ačkoli se ESG (Environmentální, sociální a podnikové řízení) již dostalo do popředí zájmu mnoha zainteresovaných stran v oboru, hotelový sektor se dosud potýkal s problémem přiřadit mu odpovídající peněžní hodnotu. S přibývajícím výzkumem, empirickými důkazy a nástroji, které umožňují efektivnější měření dopadů ESG, bychom se však měli dočkat toho, že se udržitelnost bude jasněji odrážet v cenách, což se konečně promítne do oceňování, které je již dlouho očekáváno.
Vítězové a poražení v turbulentních časech
Ačkoli recese a rostoucí životní náklady zpochybní oživení výkonnosti hotelů, stále existuje silná touha cestovat, která je podpořena přetrvávající poptávkou. Převládající trendy budou záviset na mnoha faktorech a budou se na jednotlivých trzích lišit. Luxusní a ekonomické segmenty budou pravděpodobně méně ovlivněny ekonomickými faktory, zejména na trzích, které jsou taženy rekreační a domácí poptávkou nebo těží z příznivých směnných kurzů. Nyní více než kdy jindy může o tom, kde uvidíme propad nebo zisk, rozhodnout různá úroveň nové nabídky vstupující na trhy.
Štíhlejší a zelenější hotely po dvojitém „čištění“
Dopady COVID-19 spolu s nedostatkem pracovních sil přinutily hotely udržovat štíhlé provozní struktury a zaměřit se na zvyšování sazeb namísto objemů, což prospělo hospodářskému výsledku. Nyní však musí hoteliéři čelit další výzvě, za kterou stojí inflace a energetická krize. Ta sice může v krátkodobém horizontu bolet, ale bude hnacím motorem nebývalých investic do technologií, úspor energie a vyřazení nepotřebných služeb, což povede k ještě efektivnějším a udržitelnějším provozním modelům. Žádný tlak, žádné diamanty.
Dualita hotelových transakcí
Prodeje hotelů budou pravděpodobně rozděleny do dvou protilehlých skupin. V první skupině, která je poháněna tlakem věřitelů a fondů, lze očekávat větší počet přednostních nebo nouzových prodejů, které nabídnou atraktivní, ale ojedinělé akviziční příležitosti. Na druhé straně vysoce kvalitní prvotřídní aktiva na obtížně dostupných trzích si udrží svou cenu s minimálním pohybem výnosů směrem ven, v některých případech dokonce kompenzovaným nominálním růstem výnosů.
Z „čekání se vyplatí“ na „štěstí přeje odvážným“
Tlak na zlepšení likvidity, v kombinaci s potřebou investorů rozmístit velké množství nedávno získaného nízkorizikového a vysoce likvidního kapitálu nakonec povede k oživení investiční aktivity – nejspíše ve 2 až 3. čtvrtletí roku 2023, kdy by se ekonomiky mohly začít zotavovat díky zkrocené inflaci. Aby se propast mezi očekáváním kupujících a prodávajících zmenšila, bude zřejmě nutné, aby alespoň jedna strana přistoupila na kompromis, přičemž atraktivita aktiva určí, kdo bude mít převahu.
Strukturované transakce a vícevrstvý kapitálový mix
Tradiční financování v oblasti hotelnictví zůstane v krátkodobém horizontu selektivní, věřitelé budou přísnější v kritériích a důraz se přesune z LTV na násobky DSCR nebo EBITDA. Zatímco alternativní věřitelé, jako jsou dluhové fondy, se budou chtít chopit příležitosti a zasednout k jednacímu stolu, očekává se, že základní náklady na kapitál porostou a investoři i motivovaní prodejci budou muset být kreativní a prozkoumat všechny možné cesty včetně joint-venture (kapitálová spoluúčast samostatných partnerů na základě smlouvy), earn-out (vypořádání kupujícího a prodávajícího, kdy je stanovena variabilní platba kupní ceny, jež je prodávajícím získána, pokud firma dosáhne předem dohodnutých cílů), financování prodávajícího nebo zeleného financování.
Stírání hranic mezi tradičním pohostinstvím a bydlením
Díky odolnosti, která se projevila během pandemie, a rychlému vývoji mobilního životního stylu budou investoři i nadále vyhledávat netradiční koncepty pohostinství, které stírají hranice mezi hotely, prodlouženými pobyty, společným bydlením, studentským a rezidenčním bydlením. Developeři a brandy budou ve snaze získat konkurenční výhodu více promýšlet a kreativněji vytvářet koncepty, vítězi se stanou ti, kteří se budou více orientovat na vyvíjející se životní styl moderního cestovatele, který čím dál požaduje více.
Priority: volný čas a životní styl
Investory bude i nadále přitahovat silné oživení a dlouhodobé vyhlídky na růst cestovního ruchu ve volném čase, podporované zvýšenými výdaji na zážitky. Ke konci roku 2022 bylo spuštěno několik fondů, které budou v průběhu roku 2023 investovat kapitál do aktiv zaměřených na volný čas – cílová aktiva se rozšíří z letovisek na lifestylové hotely v oblíbených městských destinacích v západní a jižní Evropě, dále ve Španělsku, Francii a Itálii.
