Článek
Včera byl poslední den splatnosti dominikánské daně z nemovitosti, tzv. IPI - Impuesto Patrimonio Inmobiliario. Tento rok jsem jí neutekl ani já, protože se na jednom mém pozemku nestihlo rozdělení do rozhodného data.
Pozemek je to městský a velký a brzy na něm mimochodem budou stát domy, jejichž hodnota nedosáhne na rozhodnou hodnotu pro vyměření daně, ale co se dá dělat.
Ačkoliv mám podezření, že se celý proces rozdělení pozemků na straně katastru a místního finančního úřadu zpomalil právě za účelem výběru daně, vůbec se na ně nezlobím, jsem s tím v míru a moji novou domovinu jsem rád podpořil, protože jsem při placení této zjistil, jak neskutečně se v Dominikánské republice pokročilo s digitalizací státní správy.
Digitalizace je pro mě velké téma, protože se při mém podnikání v Dominikánské republice setkávám tak nějak se vším, napříč celou státní správou. Věnuji se business consultingu a mám klienty, díky kterým jsem navštívil velmi zvláštní místa vedl zvláštní řízení. Zažil jsem těžce neformální jednání a zažil jsem i rigidně formální. Zažil jsem spoustu skvěle digitalizovaných systémů a zažil jsem ukázkový„red tape“.
Za chvíli to budou 4 roky, co se mému podnikání věnuji a ten pokrok napříč státní správou a finančním a bankovním sektorem je v Dominikánské republice N E S K U T E Č N Ý. Jak pozitivně, tak místy negativně. Například už jen adoptování FATCA balíků zákonů z USA (nechcete přece přijít o pěnězovod ze spojených států) je v praxi velmi vtipné, protože kolikrát nikdo z pracovníků v bankách moc nechápe co a proč dělá, co kontroluje, proč to kontroluje a co které číslo a dokument znamená.
Podívejme se tedy spolu na realitu daně z nemovitosti a jak občana zatíží její zaplacení.
První výpalné státu zaplatíte již při koupi nemovitosti. Zákonná daň je 3% z kupní ceny nemovitosti. DGII tedy už ze startu ví, kolik nemovitost stála. Sami jste jim to řekli, protože bez toho by vám nepustili převod nemovitosti.
V praxi se tedy kupní cena určuje buď právě ze smlouvy, nebo tabulkovou hodnotou. Na webu DGII je pro tento účel jednoduchá kalkulačka na zjištění ceny pozemku reflektující druh pozemku, lokalitu atd. Samotná cena nemovitosti také odpovídá tabulkám a v posledních letech finanční úřad eviduje cenu stavby podle architektonického projektu, jehož součástí je odhad ceny materiálu a díla.
Kupujete tedy nemovitost a její hodnota je daná kupní cenou s tím, že pokud se nejedná o nemovitosti z doby neexistence registrů, finanční úřad může mít ucelenou představu o hodnotě.
Reálná cena se pro účely daňových tvrzení dá samozřejmě optimalizovat a poměrně častý jev je, že vám sám notář zaštiťující transakci a převod nabídne, zda nechcete mít dvě kupní smlouvy – jednu s cenou kolem tabulkového ‚minima‘ a druhou s reálnou cenou.
Tento přístup má bohužel stále více možných úskalí stran daňových povinností do budoucna (např. případné zdanění v rámci daně z příjmů rozdílů mezi kupní a prodejní ceny při následném prodeji) a průběžná úprava souvisejících předpisů jasně směřuje k eliminaci těchto optimalizací, resp. krácení daní.
IPI je daň, která se odvozuje od hodnoty nemovitosti, resp. se vyčísluje jako 1% z částky přesahující rozhodnou hodnotu pro daný rok. Za rok 2024 byla jako tato rozhodná hodnota určena hranice ceny nemovitosti 10 190 833 DOP, což aktuálně odpovídá cca 162 300 USD.
Pokud tedy máte nemovitost v ceně 262 300 USD, tušíte dobře, že jednoprocentní daň budete platit ze 100.000 USD.
Výjimek je několik a ta nejčastější je vlastnictví bytu v nově developovaných projektech, které jsou podle zákona CONFOTUR (Ley 158-01) osvobozeny daně z převodu, daně IPI a pozor - do velké míry i z daně z příjmu fyzické osoby za pronájem apartmánu na 10 let.
Gesci nad CONFOTUR zákonem má MITUR (zkratky jsou v Latinské Americe prostě fenomén!), ministerstvo turismu. V zásadě každý developer má šanci do zmíněného programu vstoupit a nechat si projekt schválit.
MITUR tvrdí že schválených projektů je již přes 500 (přesný počet se mi nepodařilo zjistit, ale jen za prosinec 2024 bylo údajně schváleno 24 projektů, z toho 21 developerských bytových projektů, 6 hotelů a 4 multifunkční domy) a můj osobní názor je, že každý developer by měl svůj projekt do CONFOTURu přihlásit, protože výhody vysoce převyšují náklady na schválení.
Přichází konečně čas na druhé (a de facto i třetí výpalné) a konečně se dotkneme téma digitalizace.
Začátkem března vám přijde od finančního úřadu SMS. Musí mít vaše telefonní číslo, ale to jim stejně pokud platíte daně dáváte poměrně často. V textovce vás Dominikánská republika ústy finančního úřadu upozorní na blížící se termín splatnosti daně z nemovitosti.
SMS zpráva od finanční správy
Vy jste inteligentní rezident a kouknete na web finanční správy, kde si přečtete veškeré informace a zadáte své daňové číslo RNC, nebo číslo dominikánské občanky. RNC unikátní číslo vám vygenerovali při prvním placení jakékoliv daně v Dominikánské republice a s jeho použitím můžete také vstoupit do místního portálu občana, kde mimochodem můžete daň IPI vidět taky. Stejně jako všechny vaše registrované nemovitosti a vozidla.
Po zadání čísla RNC vám web vypíše aktuální vyměřenou daň a přes proklik si můžete stáhnout oba doklady. Platba je rozdělena na 2 splátky se splatností 11.3. a 11.9.
Zjištění vyměřené daně na webu DGII
po prokliknutí přes číslo dokladu se dostanete… na příslušný doklad!
Další krok provedete ve svém internetovém bankovnictví, nebo se můžete vydat do své banky fyzicky. Pokud nemáte bankovní konto, budete muset vyrazit na finanční úřad a vystát frontu, jak je velká nevím, stát ve frontách mě nebaví a mám bankovní konto.
V internetovém bankovnictví všech hlavních bank máte obecně možnost platit daně.
Zvolíte berní úřad a zadáte číslo dokladu, které jste získali před chvílí. V dalším kroku si vaše banka z finančního úřadu stáhne veškeré informace a vy potvrdíte platbu. Počkáte až dojde potvrzovací SMS s OTP kódem a… máte hotovo!
Obratem se vše propíše napříč všemi systémy a vy i v aplikaci DGII vidíte, že máte splněno! Za chvíli vám do mailu přijde potvrzení jak od vaší banky, tak od finanční správy.
Na webu DGII je zaplacená daň vidět prakticky okamžitě.
Email od DGII přichází do pár minut a potvrzuje, že máte splněno.
Celkem potřebujete základní znalost španělštiny, mít pár peset na účtu, několik mozkových buněk a pět minut času.
Splněním téhle povinnosti se vyhnete uplatnění sankcí, včetně 10% pokuty za první měsíc prodlení a následných 4% měsíčního úroku z prodlení.
TLDR: Pokud vlastníte v Dominikánské republice nemovitosti, jejichž hodnota přesahuje každoročně se měnící hodnotu (v zásadě okolo 160.000 USD) musíte zaplatit daň 1% z částky přesahující zmíněnou rozhodnou hodnotu. Finanční úřad vás upozorní SMS, že se blíží splatnost. V aplikaci na webu finančního úřadu si stáhnete doklad a ten zadáte do speciální sekce ve vašem internetovém bankovnictví, vše se automaticky propíše a zkontroluje. Potvrzení od banky a finančky vám přijde emailem a máte splněno!
V případě, že byste měli ke článku doplňující otázky, nebo jste chtěli více informací o dominikánských daních z nemovitostí, či jiné problematice stran podnikání a práva v Dominikánské republice, položte mi na mém webu dotaz ve webchatu - zkusím vám odpovědět, nebo vás alespoň nasměrovat správným směrem. Případně na téma napíšu další článek.
Mějte se krásně a těším se na vás v Karibiku!
JH.
