Článek
Kapitalismus máme pouze krátce a naše stavebnictví stihlo projít celým ekonomickým cyklem pouze jednou. Český statistický úřad už nicméně o výstavbě bytů nashromáždil čísla za celých 25 let, která nám mnohé ukážou.
Trošku skáčou. Pravda. Po malinkém uhlazení klouzavými průměry nicméně spatříme krásnou vlnu a první cyklus, který jako ozvěna minulosti poukazuje na možný trend vývoje výstavby.
Od vzniku rezidenčního trhu počet dokončených bytů v Česku rostl až do roku 2007. Pak chvíli klesal až na dno roku 2014, od kterého se odrazil, a až do roku 2022 výstavba znovu rostla. Minulý rok se situace otočila a výstavba mírně poklesla.
Nabízí se tak zjevná otázka, co od toho můžeme čekat. Bude se první cyklus opakovat? Pokud ano, za jak dlouho? Pro zamyšlení nad tím, co by nás mohlo čekat, jsem prodloužil oranžovou čáru podle minulého trendu až do roku 2036.
Musím nicméně upozornit na dvě věci. Budoucnost nikdo nezná a nevíme, kdy se bude ekonomický cyklus opakovat. Obrázek ukazuje pouze jednu z možností budoucího vývoje. To platí dvojnásob v České republice, která zažila ekonomický cyklus jen jeden a nelze posoudit, jestli se bude houpačka na trhu opakovat. Stoletá měření pro pozorování dlouhodobého vývoje jednoduše nemáme.
Na druhou stranu o existenci cykličnosti vývoje rezidenční výstavby ve světě už víme. Ve Spojeném království trh funguje 4 století a podle ekonoma Freda Harrisona roste a padá v cyklech s neskutečnou pravidelností.
I když nikdy nevíme, jak dlouho přesně bude trvat růst a propad, analýza Harrisona ukazuje, že v minulosti trh výstavby provázela dlouhá období růstu následována kratším obdobím propadu cen nemovitostí a výstavby.
Fred Harrison ve své knize „Boom and Bust“ zkouší navodit iluzi přesnosti, když odhaduje z průměrů historický dat cyklus na 18 let. Období růstu na 14 let a poklesu na 4 roky. Průměr je ale průměr a realita se od učebnicového čísla často liší. Během ekonomického cyklu může přijít na pár let COVID nebo válka na Ukrajině a realita se posune od průměru o celé roky.
Mnohem důležitější jsou proto samotné principy bez odhadu konkrétního roku, které fungují v Británii už 4 století. Trh rezidenční výstavby provází dlouhé období růstu, po kterém následuje propad.
V Česku od roku 2014 zažíváme růst výstavby, což může vést k optimistickému pohledu na budoucnost. Předpovídat nekonečný růst by ale bylo bláhové. Trh se může pohybovat oběma směry a zkušenost z minulosti nám napovídá, že může přijít i pokles. Jen nikdo neví kdy a jestli vůbec.
Co víme už dnes je, že ceny bytů rostou rychleji než platy. Pokud růst platy nedoženou, pro méně bohaté skupiny obyvatel může nastat moment, kdy se stanou nemovitosti příliš drahé a přestanou nakupovat. S úbytkem zákazníků pak může klesnout i nabídka a výstavba.
