Článek
Někdo to raději nechce řešit a říká, že „až umře, ať si s tím jeho děti pak dělají, co chtějí“. Myslí tím svůj majetek, tedy zejména byt či dům. Takoví lidé za svého života neřeší darování nemovitosti svým dětem a nezabývají se ani tím, jak to s ním bude po jejich smrti. Neplánují často ani psát závět. Nechávají všemu volný průběh. Je to tak správně? Kdo ví…
Jsou totiž také zcela opačné případy. Lidé, kteří mají pocit, že to za svého života vyřešit prostě musí. Někdy jsou k tomu také ponoukáni některým ze svých už dávno dospělých dětí. Od takových rodičů slýcháme, že „to tak dělají přece všichni, nechci, aby se o barák pak děti po mé smrti hádaly“. A tak ve snaze, aby se děti po jejich smrti o jejich majetek nepřely, se někdy rozhodnou vyhovět jednostranně pouze jednomu z nich a přepíšou na něj nemovitost, ve které přitom ještě sami bydlí, už za svého života. Důvodem je mnohdy také skutečnost, že dům poněkud chátrá, síly (a někdy i finance) ubývají a jeden z potomků jim slíbí, že se o všechno kolem domu za ně postará.
Děti se tak opravdu nebudou po smrti svých rodičů hádat. Rodinné vztahy totiž takový postup mnohdy nenávratně poškodí ještě za života rodičů. Zejména v těch případech, kdy v rodině na tomto řešení nepanuje všeobecná shoda. Nebo darování nemovitosti rodičů ve prospěch jednoho dítěte dokonce proběhne bez vědomí dalšího potomka. Tedy bratra či sestry obdarovaného. Stát se opravdu může leccos. Mohu uvést dva takové případy.
V prvním měli rodiče dvě dospělé dcery. Jedna z nich se vdala a odstěhovala. Druhá bydlela s rodiči nadále v domě. Časem je přesvědčila, aby jí dům darovali, že ho zrekonstruuje a dobře se o ně postará na stáří. Rodiče po delší době přesvědčování a naléhání souhlasili a dceři dům skutečně darovali. Její sestra žádné finanční vyrovnání neobdržela.
V zápisu u notáře bylo na žádost rodičů pouze uvedeno, že mladší sestra nové majitelky bude mít dál v domě věcné břemeno užívání části domu (v bytě rodičů). Také rodiče měli v notářském zápisu zřízeno věcné břemeno užívání. Bylo také zapsáno do katastru nemovitostí. Sestra obdarované s tímto řešením nakonec souhlasila. Ono jí ani nic moc jiného nezbývalo. Bylo stejně rozhodnuto. Naivně aspoň věřila, že se její starší sestra, nová majitelka domu, za to o rodiče na stáří výborně postará.
Roky plynuly, rodiče stárli, ubývalo sil, až žena po sedmdesátce nečekaně zemřela. Po její smrti zůstal věkově výrazně starší manžel na vše sám. Bývá to často horší varianta, když zemře žena v páru dříve. Tak tomu bylo i v tomto případě. Mladší dcera, bydlící jinde, očekávala, že se její sestra-majitelka domu, která v něm žila se svým partnerem, o starého otce skutečně postará. Jak kdysi slíbila. Proto jí rodiče také přece před lety darovali dům.
Opak byl však pravdou. Ukázalo se totiž, že spolu s úmrtím matky majitelce domu zemřel významný „sponzor“. Měla značné finanční problémy. Svoje rodiče roky vydírala, že když ji finančně nepomohou, tak přijdou exekutoři. Docházelo z její strany i na vulgarity, jak vyšlo později najevo. Rodiče ve strachu, že ztratí střechu nad hlavou, raději odevzdávali dceři každý měsíc část ze svých důchodů a hradili provoz jejího domu.
Mladší dcera sice tušila, že finanční situace její sestry-majitelky domu nejspíš není úplně růžová, ale o skutečném stavu věci a jejím špatném chování k rodičům neměla ani tušení. Až po smrti matky vyšla z jejího okolí najevo skutečnost, že dokonce uvažovala o tom, že požádá, aby jim dcera dům vrátila.
Když se ale od advokáta dozvěděla, jak komplikovaná je to záležitost, navíc s krajně nejistým výsledkem, a co všechno by musela podstoupit, do jak vyostřeného soudního sporu by nejspíš musela jít s vlastní dcerou, s kterou přitom bydlí v jednom domě, tak od svého úmyslu raději v tichosti upustila. Své mladší dceři o tom nikdy nic neřekla. Zřejmě se velmi styděla přiznat velkou životní chybu, že s manželem starší dceři dům darovali. Ta neplní své sliby, chová se k nim špatně a oni za ni roky navíc platí účty.
Malá odbočka od tohoto případu: zákon připouští vrácení daru. Dárce se může domáhat daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům rodiny tak, že hrubě porušuje dobré mravy. Nestačí pouze „nevděk“ dítěte nebo jakékoli jeho „nevhodné“ chování. Dobré mravy musí být porušovány ve značné intenzitě či soustavně. Může jít například o hrubé urážky, neposkytnutí potřebné pomoci, fyzické násilí.
Nárok na odvolání daru má dotyčný do jednoho roku poté, co mu obdarovaný ublížil, případně kdy se dozvěděl o takovém chování. Stupeň závažnosti může ale posoudit jedině soud. Prokázat vše a soudit se s vlastním dítětem, není vůbec snadné, i když výše uvedené skutečnosti nastaly. Pro starého člověka je to psychicky, fyzicky i finančně vyčerpávající. Proto je důležité si darování nemovitosti za svého života předem velmi důkladně rozmyslet.
Zpět k našemu případu: Dcera vlastnící dům měla dluhy. Zřejmě se domnívala, že jí insolvenční soud umožní splátkový kalendář s úhradou ve výši do 30 procent jejich dluhů, a tak brzy po smrti matky zažádala soud o proces insolvenční řízení. Málem jí to vyšlo. Ale jedna banka pohledávku prodala jinému nebankovnímu věřiteli. Ten se k soudu dostavil, byl proti splátkovému kalendáři a požadoval prodej nemovitosti, který by bez problému pokryl stoprocentně dluhy ženy.
Celá záležitost se táhla velmi dlouho. Dcera se mezitím o svého starého otce příliš nestarala. Dojíždět za ním musela přes větší vzdálenost ze svého bydliště často mladší dcera. Nakupovala mu, hospodařila s financemi, aby o ně starého muže její vykutálená sestra neobrala. Starý pán se divil, na co všechno najednou má peníze.
Majitelka domu se, namísto starání o vlastního otce, vloudila do přízně naprosto cizí staré ženy, s níž se „náhodně“ seznámila. Jezdila o ni „nezištně“ pečovat a po čase ji dokázala zřejmě zmanipulovat natolik, že na ni stařenka přepsala též část svého majetku. Naštěstí aspoň tu, v které sama nebydlela.
To vychytralou ženu nakonec zachránilo. Když už byl vypracován znalecký posudek na nemovitost a vypadalo to, že insolvenční správce na pokyn soudu prodá dům i s věcnými břemeny (a tedy také starým pánem v něm), získala nečekané velké finance z prodeje majetku staré paní.
Soud souhlasil s tím, že majitelka domu stoprocentně vyrovná „zmrazené“ pohledávky, zrušil nařízený prodej domu a ukončil insolvenční řízení. Starý pán nakonec po čase zemřel doma v požehnaném věku. Několik let předtím ale žil v permanentním strachu, že ho nějaký nový majitel domu jednou vyštve na ulici. Jeho starší dcera, které s manželkou před lety daroval dům, mu připravila „pěkné“ stáří.
Vztahy mezi sestrami to nenávratně poškodilo. Mladší sestra, která měla v domě historicky věcné břemeno užívání k rekreaci, ho nechala po ukončení insolvenčního řízení za malou finanční částku, která je proti hodnotě domu opravdu spíše symbolická, raději zrušit. Jen aby už neměla se svojí vykutálenou sestrou nic společného. Jestli myslíte, že jí za to sestra-majitelka domu poděkovala, tak opak je pravdou. U notáře ještě ztropila scénu.
Z tohoto případu je evidentní, že ani věcné břemeno užívání domu nemusí rodiče, kteří darují svoji nemovitost, zcela ochránit před hrozbou ztráty střechy nad hlavou. Pokud by nemovitost insolvenční správce prodal i s věcnými břemeny, tak je právo dožití v nemovitosti sice chráněno i proti třetím osobám, ale nikdy nevíte, jakého ražení bude nový majitel domu. Jestli vám neudělá ze života „peklo“.
Darování nemovitosti dětem už za života rodičů má své výhody. Je-li v rodině více dětí, rodiče mohou za svého života podle své volby uspořádat majetkové vztahy, a předejít tak možným sporům mezi dětmi o nemovitost po jejich smrti. Tedy například dům darovat jen jednomu dítěti. Platí přitom ustanovení občanského zákoníku, že to, co jedno dítě dostane od rodičů za jejich života, se započte při vypořádání dědictví. Jinými slovy, o to obdarovaný dostane z dědictví méně. Jde-li o darování mezi příbuznými v první a druhé příbuzenské skupině, neplatí se z daru žádná darovací daň.
To je také často dalším důvodem, proč lidé k takovému řešení sahají. Argumentují, že je to finančně, tedy daňově výhodné. Čistě z finančního hlediska, tedy toho, co je výhodnější pro obdarovaného nebo dědice, mezi příbuznými je darování za života výhodnější než odkázání majetku v závěti, neboť nebudou platit nic. V dědictví se hradí odměna notáři vypočítaná z výše děděného majetku. Mezi nepříbuznými osobami je to opačně, neboť by při darování hradí daň z příjmu, která odměnu notáře při dědickém řízení bude vždy převyšovat.
Někdo asi teď řekne, že jsem výše uvedenými řádky trochu popřel, co jsem napsal o úskalích darování předtím. Nikoliv. Je tu totiž jedno ALE. Vše pozitivní o darování nemovitosti už za života rodičů platí za předpokladu, že je na tomto řešení v rodině naprostá shoda. Je tu totiž nemalé riziko, že darování nemovitosti jednomu dítěti se nemusí líbit druhému, a že tato velká změna může zcela nenávratně rozvrátit vztahy v celé rodině.
Takový je druhý případ, který si velmi stručně popíšeme. Byli dva bratři. Ani jeden netrpěl hmotnou nouzí. Oba měli vlastní bydlení se svými rodinami. Jejich dobře situovaní rodiče měli byt ve městě a dům na venkově, na který si jeden ze synů, ač byl finančně velmi dobře zajištěn a vůbec to nepotřeboval, činil dlouhodobě značný „zálusk“. Zpracoval tedy časem pro tuto ideu svoji matku pod záminkou, že kdyby se s ní něco stalo, kdo ví, jak by se její manžel, tedy jeho otec, dále zachoval. Třeba by si našel nějakou jinou ženskou a majetek s ní „probendil“.
Matka si tuto synovu myšlenku vzala za svou a nakonec oba zpracovali i otce a manžela v jedné osobě. Rodiče pak dům v tajnosti na povedeného synka přepsali, aniž by to svému druhému synu vůbec oznámili. Ten se to dozvěděl až po čase víceméně náhodou, když kontroloval v katastru stav své nemovitosti a jen tak ze zvědavosti se podíval na zápis u domu rodičů. Nestačil se divit, že dům rodičů už patří jeho bratrovi. Cítil to jako „podpásovku“, a tak s nimi okamžitě ukončil veškeré kontakty.
Samozřejmě lze namítnout: je to přece majetek rodičů. Ti mají právo s ním naložit, jak uznají za vhodné. To je jistě pravda. Pokud si ale „rozškatulkují“ své syny tak, že „jeden píská a podle něj se skáče“ a druhý „má držet ústa a krok“, pak se nelze divit, že „číše přeteče“ a ten ze synů, který si přitom původně nic nenárokoval, po majetku svých rodičů nikdy nebažil, je nakonec tak moc zklamán chováním rodičů a sourozence, že s nimi už nechce mít nic společného.
Většinou je taková záležitost vyústěním dlouhodobější situace v rodině, kdy to jeden z potomků s rodiči prostě „koulí“. Dokáže s nimi manipulovat a oni vždy udělají, co si přeje. Takové věci začínají naprosto nevinně a končí po letech takto.
Upřednostnění jednoho potomka na úkor druhého je pochopitelné, když je jeden z nich značně problematický, nepracuje, hraje automaty, užívá drogy či něco podobného. Další možností je, že se rodiče nezvládají o nemovitost starat a mají finanční nouzi. V takovém případě by ale mělo dojít v rodině k dohodě, jak situaci řešit.
Pokud ale nic podobného ve hře není, což je tento případ, oba synové jsou takzvaně „spořádaní občané“, jsou to pak jen intriky a „dvojí hra“ jednoho z nich a rodičů. Druhý syn z našeho příběhu se kupříkladu následně ve zprávě od rodičů dozvěděl, že na něj prý myslí v závěti. Zřejmě se jim takové řešení zdá být spravedlivé.
Preferovaný syn nyní dostal dům (v kterém si rodiče ponechali věcné břemeno užívání) v atraktivní lokalitě a na velkém pozemku může stavět případně kdykoliv další vilu. Druhý syn má čekat řadu let na závěť. Možná dostane jednou byt, který rodiče také vlastní. Možná. Třeba také ne. Závěť může přece doznat časem změn.
Ale jemu o majetek rodičů nikdy nešlo. Po jejich domě ani bytě vůbec netoužil. Nečinil si na ně žádné nároky. Netlačil na rodiče, jako jeho bratr, aby na něj nějaký majetek převedli. Přesto skončil v jejich očích „jako ten špatný“, protože se s nimi po této události přestal stýkat. Mrzí ho hlavně nenávratně zničené rodinné vztahy.
Oba příběhy jsou rozdílné a přece stejné. Jedná se o lidi z odlišných sociálních skupin. V prvním případě o vychytralou ženu (nikoliv chytrou), která žije „systémem ze dne na den“. Hospodařit nikdy neuměla a umět už nejspíš nebude. V druhém případě jde o muže výborně finančně situovaného, který umí naopak hospodařit až moc dobře. Jedno mají kupodivu společné. Oba sledují jen své zájmy. Tvrdě si jdou za svým. Bez ohledu na rodinné vazby. Vztah se sourozencem pro ně není důležitý. Umějí se svými rodiči manipulovat a dosáhnout svého.
Takové příběhy také někdy přináší život. Kdyby vám snad někoho nebo něco připomínaly, tak vězte, že jde o podobnost čistě náhodnou. Jedno je však jisté. Toto jsou reálná úskalí darování nemovitosti rodiči svým dětem už za jejich života. Pokud to u vás proběhlo jinak, patříte mezi ty šťastné, kde k darování nemovitosti za života rodičů došlo a všichni v rodině jsou s tím bez rozdílu spokojeni, pak je to samozřejmě jedině dobře. Přeji vám to.
Asi se tak stalo proto, že spolu všichni aktéři jednali na rovinu, zcela férově. Nikdo s nikým nemanipuloval, nekul pikle za zády druhého, nepřeváděl majetek z rodičů na sebe bez vědomí svého sourozence. Nikdo vás nepostavil před hotovou věc. Dokázali jste si prostě sednout, říct si své představy a spravedlivě všechno ku spokojenosti všech zúčastněných vyřešit, aby se nikdo nemohl cítit poškozen a ublížen. Bohužel je však poměrně dost takových případů, kde to takto hladce neprobíhá.
Autorský článek s využitím dalších zdrojů:
