Článek
Před pár měsíci mi přišla oficiální zpráva: územní plán mé obce byl změněn. Z mého pole v okrese Rakovník se najednou stalo 14 stavebních parcel – celkem 14 000 m². Změna, na kterou mnozí čekají roky. Změna, která by na papíře měla zvýšit hodnotu pozemku několikanásobně.
Jenže místo oslav přichází vystřízlivění. Proč?
Protože realita je jiná, než jak ji vnímáme z médií nebo developerských billboardů. A tak se chci v tomto textu zamyslet nad tím, proč změna územního plánu není automaticky výhrou – a proč u nás spousta stavebních pozemků zůstane „papírovým bohatstvím“, které reálně nikdo nechce koupit.
Na kraji sítě, vevnitř ne
Pozemek leží zhruba 80 kilometrů od Prahy a 45 kilometrů od Plzně. Inženýrské sítě a elektřina vedou na hranici pozemku. Teoreticky tedy hotovo – krásný developerský sen.
Ale praxe je jiná. Bez komunikace a kompletního zasíťování ke každé parcele nemá developer o pozemek zájem. A běžný koncový zákazník, tedy budoucí stavitel rodinného domu, si zase nekoupí „holou louku“, kde nemůže hned začít stavět.
Zůstává tedy pouze varianta: najít investora nebo developera, který pozemek koupí jako celek, zařídí zasíťování a výstavbu komunikace. A v tom je jádro problému.
Riziko developera: Náklady jsou stejné, ale výnosy nejsou
Developer, který zvažuje koupi, počítá. Cena pozemku, náklady na přípravu, administrativa, stavební firma, komunikace, přípojky, marketing, právní servis. Všechny tyto položky stojí stejně, ať staví u Berouna nebo u Rakovníka.
Rozdíl je ale v ceně, za kterou se parcelky (nebo domy) prodají. Zatímco u Prahy nebo Plzně se prodává metr stavebního pozemku za 4–8 tisíc korun, v okrese Rakovník jsou reálné ceny často poloviční. A někde i nižší.
Marže se tak dramaticky smrskne. Developerovi se jednoduše nevyplatí riskovat, protože:
- poptávka je v menších lokalitách mnohem slabší,
- výnos neodpovídá vloženému úsilí a času,
- návratnost může být klidně až za 10 let – pokud vůbec.
Na papíře bohatý, v realitě bez pohybu
A tak tu máme pozemek, který je oficiálně stavební, ale reálně je neprodejný. Nebo minimálně ne za cenu, která by odpovídala očekávání. A ani vlastní zasíťování není jednoduchá cesta – pro jednotlivce je to finančně i administrativně extrémně náročné.
Co s tím? Možnosti nejsou růžové, ale existují
V tuto chvíli zvažuji několik scénářů:
- Prodat se slevou jako celek – a smířit se s tím, že změna územního plánu reálnou hodnotu zatím nezvedla.
- Najít investora, který bude chtít pozemek podržet a postupně rozvíjet.
- Zainvestovat do zasíťování sám a prodat parcely postupně. Vysoce rizikové a náročné na cash flow.
- Nedělat nic a čekat. Jenže čekání na realitním trhu může trvat roky – a vývoj cen mimo hlavní centra je nejistý.
Závěr? Změna územního plánu je začátek. Ne jackpot.
Rád bych tímto textem oslovil i další majitele podobných pozemků:
- Máte podobnou zkušenost?
- Povedlo se vám takový pozemek zpeněžit?
- Šli jste cestou vlastního zasíťování nebo hledali partnera?
Budu rád za vaše zkušenosti a názory. Protože věřím, že výměna zkušeností mezi vlastníky je často cennější než znalecký posudek.
