Článek
Srpnový hypoteční trh – klid před bouří, nebo nová realita?
Po letech nejistoty se zdá, že se Češi vrátili k plnění snu o vlastním bydlení s novou vervou. Statistiky za prvních sedm měsíců roku 2025 mluví jasně: banky poskytly hypotéky za neuvěřitelných 222 miliard korun, což je o masivních 56 % více než ve stejném období loni. Tento boom ale skrývá jeden zásadní paradox, který mate nejednoho zájemce o úvěr. Zatímco data České bankovní asociace ukazují, že průměrná sazba u reálně podepsaných smluv v červenci klesla na příjemných 4.53 %, konkurenční statistika Swiss Life Hypoindex, která sleduje aktuální nabídky bank, hlásí pro začátek srpna průměr 5.05 %.
Není to chyba v měření, je to odraz reality trhu, který má dvě tváře. Jedna je ta oficiální, ceníková, a druhá ta, kterou získáte poctivým srovnáním a vyjednáváním. Pro vás to znamená jediné: průměrná čísla jsou téměř bezcenná. Důležité je, co dokážete pro sebe získat vy. Tento článek vás provede zdánlivým chaosem a ukáže, které banky vedou cenovou válku, jaké podmínky se skrývají za lákavými čísly a jakou strategii zvolit, abyste získali tu nejlepší možnou nabídku.
Souboj bank o klienta: Kdo v srpnu nabízí sazbu snů a kdo jen vábničku?
Rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější nabídkou na trhu může v srpnu činit i více než jeden procentní bod. U průměrné hypotéky, která se dnes pohybuje kolem 4.2 milionu korun, to znamená rozdíl v měsíční splátce v řádu tisíců a za celou dobu fixace úsporu stovek tisíc korun. V čele pelotonu nejlevnějších bank se drží MONETA Money Bank, která láká na sazby začínající na 4.14 %. Je to ale nabídka s hvězdičkou – abyste na ni dosáhli, musíte si zpravidla sjednat i pojištění schopnosti splácet. Těsně v závěsu je Fio banka, tradiční favorit klientů hledajících transparentnost, s nabídkou od 4.08 % a výhodou, že vás často nenutí do dalších produktů.
Velcí hráči jako Česká spořitelna a Komerční banka se drží na podobné startovní čáře se sazbami od 4.59 %. I zde je ale nutné číst drobné písmo. Komerční banka vám tuto sazbu dá, pokud si k ní převedete účet, sjednáte pojištění u její dceřiné společnosti a financujete energeticky úspornou nemovitost. ČSOB je s nabídkou od 4.79 % o něco dražší, ale nabízí komplexní systém slev, takže výsledná sazba je velmi individuální a závisí na vaší aktivitě a dalších sjednaných produktech. Ostatní banky jako Raiffeisenbank, Air Bank či UniCredit Bank se pohybují mezi těmito póly a snaží se zaujmout specifické skupiny klientů, například ty, kteří staví nízkoenergetické domy.
Při výběru se nikdy neřiďte jen úrokovou sazbou. Je to jen polovina pravdy. Představte si, že MONETA nabízí sazbu 4.14 % s povinným pojištěním za 950 Kč měsíčně. Komerční banka vám dá sazbu 4.59 % bez dalších podmínek. U hypotéky na 4 miliony korun může být měsíční splátka s pojištěním u Monety nakonec vyšší než čistá splátka u Spořitelny. Proto se vždy ptejte na RPSN – roční procentní sazbu nákladů. Tento údaj jako jediný zahrnuje všechny poplatky a povinné produkty a dává vám tak skutečný obrázek o tom, jak drahá hypotéka doopravdy je. Nejnižší sazba v reklamě je často jen marketingový nástroj, jak vás přilákat na pobočku. Skutečná cena se odhalí až po sečtení všech nákladů.
Krok za krokem k nejlepší hypotéce: Praktický průvodce pro srpen 2025
Získání hypotéky není jen o podpisu smlouvy, je to proces, na který se musíte pečlivě připravit. Prvním krokem je důkladná finanční inventura. Ještě než oslovíte první banku, prověřte si svou platební historii v registrech dlužníků BRKI, NRKI a SOLUS. I zapomenutá pokuta za pár stovek na staré kreditní kartě může být nepřekonatelnou překážkou. Stejně tak si projděte výpisy z účtu. Pravidelné sázky nebo obchody s kryptoměnami mohou v očích bankéře vypadat jako rizikové chování. A nezapomeňte, že éra stoprocentních hypoték je dávno pryč. Pro většinu žadatelů platí limit 80 % z hodnoty nemovitosti, pro mladé do 36 let je to 90 %. To znamená, že musíte mít naspořeno minimálně 10 % až 20 % z kupní ceny plus rezervu na poplatky.
Druhým klíčovým rozhodnutím je volba délky fixace úrokové sazby. Je to v podstatě sázka na budoucí vývoj ekonomiky. Kratší fixace na jeden až tři roky jsou momentálně levnější, například Komerční banka nabízí tříletou fixaci za 4.59 %, ale pětiletou už za 4.99 %. Jsou ideální pro ty, kdo věří, že sazby budou dál klesat. Dlouhé fixace na pět a více let jsou sice dražší, ale kupujete si s nimi klid a jistotu neměnné splátky. Vzhledem k tomu, že trh se po období poklesu sazeb stabilizuje a další výrazné zlevňování se nečeká, jeví se jako rozumný kompromis pro srpen 2025 tříletá fixace. Nabízí atraktivní sazbu a dává vám dostatek času, než budete muset řešit refinancování v klidnějších vodách. Jakmile máte jasno v těchto bodech, přichází na řadu vyjednávání. Pamatujte, že první nabídka banky je jen výchozí bod. Nechte si zpracovat nabídky od dvou až tří institucí a tu nejlepší použijte jako argument u banky, u které chcete úvěr čerpat.
Podívejme se na dva příklady z praxe. Manželé Novákovi si půjčují 4 miliony korun. MONETA jim nabídne sazbu 4.14 % s podmínkou pojištění za 950 Kč měsíčně. Celkové měsíční náklady tak činí zhruba 20 400 Kč. Česká spořitelna nabídne sazbu 4.59 % bez dalších podmínek se splátkou 20 480 Kč. Rozdíl je minimální, ale u Spořitelny nejsou vázáni drahým pojištěním, které by si jinde mohli sjednat levněji. Druhý příklad je pan Dvořák, IT specialista na volné noze s vysokým obratem, ale nízkým daňovým základem kvůli paušálním výdajům. Jedna banka mu kvůli tomu nabídne jen nízkou hypotéku. Jiná banka, která umí pracovat s obratem, mu bez problémů půjčí požadovanou částku. Poučení je jasné: pro OSVČ je klíčové najít banku, která rozumí jejich podnikání, a pro všechny platí, že je nutné počítat celkové náklady, nejen úrok.
Minové pole hypoték: Na co si dát v roce 2025 opravdu pozor
Cesta k hypotéce je dlážděna několika pastmi, které vás mohou stát statisíce a spoustu nervů. Tou nejčastější chybou je podpis rezervační smlouvy na nemovitost ještě předtím, než máte v ruce schválený úvěr. Pokud vám banka hypotéku zamítne, můžete přijít o celou rezervační zálohu, která často činí desítky i stovky tisíc korun. Dalším rizikem je podcenění odhadu nemovitosti. Banka vám totiž půjčí procentuální část ne z kupní ceny, ale z hodnoty, kterou určí její odhadce. Pokud je odhad nižší než cena, musíte rozdíl doplatit z vlastní kapsy. Dále si dejte pozor na obíhání bank a podávání více „ostrých“ žádostí najednou. Každá taková žádost se zapisuje do registrů a pro banky to může být signál, že jste rizikový klient, což paradoxně vede k zamítnutí.
Kromě úroku a splátky vás čeká celá řada poplatků. Na začátku to bývá poplatek za odhad nemovitosti (kolem 4 000 – 6 000 Kč) a poplatky za vklad zástavního a vlastnického práva do katastru nemovitostí (2 000 Kč za každý vklad). Pokud stavíte, připravte se na poplatky za každé postupné čerpání peněz. A co pojištění? Pojištění nemovitosti je povinné vždy. Důležité je pohlídat si, aby pojistná částka odpovídala reálné hodnotě domu, jinak vám pojišťovna v případě škody vyplatí méně peněz. Druhou kapitolou je pojištění schopnosti splácet. Banky vám za jeho sjednání často nabídnou slevu na úroku, ale není povinné. Vždy si spočítejte, zda sleva na sazbě skutečně vyváží cenu pojistky, kterou vám banka prodává. Často je výhodnější si podobné pojištění sjednat samostatně a výrazně levněji.
Závěr: Hypotéka není sprint, ale maraton. Jak vyběhnout správným směrem?
Srpnový hypoteční trh je pro připravené. Je rozdělený na dva tábory: agresivní banky jako MONETA a Fio, které se snaží stlačit sazby co nejníže, a zbytek trhu, který se drží výše. Nenechte se zmást průměrnými čísly a pamatujte, že nejnižší úroková sazba neznamená nejlevnější hypotéku. Vždy počítejte celkové náklady, tedy RPSN, včetně všech poplatků a povinných pojištění. Klíčová je také volba fixace, kde se tříleté období jeví jako rozumný kompromis mezi cenou a jistotou. Nejdůležitější je ale pečlivá příprava: čisté registry, stabilní finance a porovnání více nabídek. Cesta k vlastnímu bydlení se může zdát složitá, ale není nemožná. S informacemi a správnou strategií se i v dnešní době můžete vyhnout drahým chybám a splnit si svůj sen. Vlastní domov je investice nejen do cihel, ale především do vaší budoucnosti a klidu. Nečekejte, že vám nejlepší nabídka spadne do klína. Začněte ještě dnes. Zkontrolujte si registry, použijte online kalkulačku pro první odhad a oslovte alespoň tři různé banky. Pečlivá příprava je ten nejdůležitější krok, který vás dělí od klíčů k vašemu novému domovu.
Zdroje
https://www.hyponamiru.cz/na-co-si-dat-pozor-u-hypoteky-co-si-zjistete-pred-uzavrenim/ https://dostupnyadvokat.cz/blog/hypoteka-zabrany
Čerpal jsem také z aktuálních sazebníků a produktových stránek jednotlivých bank (MONETA Money Bank, Fio banka, Česká spořitelna, Komerční banka, ČSOB, Raiffeisenbank, Air Bank, UniCredit Bank) platných v srpnu 2025.
