Článek
Stačí protékající toaleta, porouchaný sporák nebo nefunkční topení a z poklidného bydlení se může stát nepříjemný spor o peníze.
Majitel bytu požaduje zaplacení opravy, zatímco nájemník namítá, že zařízení není jeho a pravidelně za bydlení platí nemalé částky. Jenže samotné vlastnictví bytu ještě neznamená, že pronajímatel musí hradit každou závadu, stejně jako nájemní smlouva nedává majiteli právo přenášet na nájemce libovolné výdaje. Rozhodující je především povaha opravy, její cena a také to, zda poškození vzniklo běžným opotřebením, nebo nesprávným zacházením. Od začátku letošního roku navíc platí nové finanční limity, které mohou při řešení podobných sporů sehrát zásadní roli.
Od ledna platí nové částky. Nájemník může zaplatit víc než dříve
Zatímco do konce loňského roku činil finanční limit pro určité drobné opravy tisíc korun, od 1. ledna 2026 se zvýšil na 1 500 korun. Změnu přineslo nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které upravilo dosavadní pravidla pro běžnou údržbu a drobné opravy v nájemních bytech. Jak vyplývá z aktuálního znění nařízení zveřejněného v databázi Zákony pro lidi, hranice 1 500 korun se vztahuje na opravy posuzované podle ceny, které nejsou výslovně vyjmenované v zákonném seznamu. Opravy například vodovodních baterií, vypínačů, zásuvek, klik nebo některých součástí sporáků se naopak posuzují podle svého druhu, a proto pro ně uvedená jednotlivá částka neplatí.
I v těchto případech však existuje roční finanční hranice, kterou nájemce nemusí při hrazení drobných oprav překračovat.
Právě roční limit může v praxi rozhodnout o tom, kdo další opravu zaplatí. Nově činí 150 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu, takže u šedesátimetrového bytu představuje 9 000 korun za kalendářní rok. Jakmile součet nákladů na drobné opravy tuto hranici překročí, další opravy se již v daném roce za drobné nepovažují a jejich úhrada připadá pronajímateli. Na změnu pravidel upozornil také realitní web Realitio ve svém zářijovém přehledu drobných oprav, který připomíná rozdíl mezi opravami vymezenými podle druhu a podle ceny. Důležité je rovněž vědět, že náklady na dopravu opraváře se do uvedených limitů nezapočítávají a při opravách spadajících pod toto nařízení je hradí nájemce.
Prasklé potrubí nebo vadné topení? Tady už rozhoduje majitel
Zásadní rozdíl nastává ve chvíli, kdy se porouchá něco, co již nespadá mezi drobné opravy ani běžnou údržbu. Typickým příkladem může být závada na hlavních rozvodech vody, poškozené radiátory nebo porucha rozvodů ústředního topení, jejichž oprava standardně náleží pronajímateli. Jak vysvětluje Ministerstvo pro místní rozvoj v přehledu práv a povinností nájemce a pronajímatele, vlastník musí po dobu nájmu udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce má naopak povinnost závadu včas oznámit a umožnit její odstranění, aby z drobnějšího problému nevznikla rozsáhlejší škoda. Pokud však poškození sám zavinil porušením svých povinností, může za vzniklou škodu odpovídat bez ohledu na běžné limity drobných oprav.
Nedorozumění často vznikají také kolem malování, čištění odpadů nebo údržby zařízení, které je součástí pronajatého bytu.
Tyto činnosti zpravidla patří mezi běžnou údržbu, již nájemník zajišťuje na vlastní náklady, přičemž se na ni roční finanční limit drobných oprav nevztahuje. Jiná situace ale nastává například tehdy, když je nutné vymalovat kvůli vlhkosti způsobené stavební závadou, za kterou nájemce neodpovídá. Stejně tak nelze automaticky požadovat kompletní výmalbu při každém vystěhování, pokud stav bytu odpovídá obvyklému opotřebení. Podstatné proto není pouze to, co se v bytě pokazilo, ale také proč k závadě došlo a kdo má podle právních předpisů povinnost ji odstranit.
Účet za opravu není rozsudek. Nájemník má právo se bránit
Pokud pronajímatel předloží účet a požaduje jeho zaplacení, nemusí to ještě znamenat, že je nárok oprávněný. Nájemce by si měl vyžádat popis provedené opravy, doklad o nákladech a vysvětlení, proč má částku uhradit právě on; zároveň se vyplatí uchovávat přehled všech drobných oprav zaplacených během roku. Jestliže majitel naopak odmítá odstranit závadu, kterou má podle zákona řešit, je vhodné jej písemně vyzvat k nápravě a uchovat si fotografie i vzájemnou komunikaci.
Při splnění zákonných podmínek může nájemci vzniknout nárok na přiměřenou slevu z nájemného či náhradu účelně vynaložených nákladů, rozhodně však není rozumné bez dalšího přestat platit nájem nebo si opravu svévolně odečíst.
Domov má člověku poskytovat jistotu a bezpečí, nikoliv strach z další faktury. A právě proto by o tom, kdo zaplatí rozbitý kohoutek nebo nefunkční topení, neměl rozhodovat hlasitější z obou stran, ale jasná pravidla, která platí pro každého.
