Článek
Správce a předseda nejsou totéž
V bytových domech se běžně setkáváme se dvěma subjekty, které se starají o jejich fungování – statutárním orgánem SVJ a správcovskou společností.
Na první pohled mohou vykonávat podobné činnosti. Oba komunikují s vlastníky, řeší opravy, jednají s dodavateli nebo připravují podklady pro shromáždění. Jejich právní postavení je ale zásadně odlišné.
Předseda SVJ dům řídí a zastupuje společenství. Správce zajišťuje sjednané administrativní, ekonomické a technické činnosti.
Zjednodušeně řečeno, předseda má odpovědnost za řádný výkon své funkce a organizaci správy, zatímco správce poskytuje služby podle uzavřené smlouvy.
Nad oběma však stojí shromáždění vlastníků, které rozhoduje o nejdůležitějších otázkách fungování domu.
Co je profesionální předseda SVJ?
Profesionální předseda je externí odborník nebo společnost, které vlastníci svěří výkon funkce statutárního orgánu.
Na rozdíl od běžného správce nejde pouze o dodavatele služeb. Profesionální předseda je do funkce zvolen shromážděním a zastupuje SVJ navenek.
Jeho hlavní úlohou je zejména:
- Zastupovat SVJ při jednání s dodavateli, bankami a úřady.
- Zajišťovat plnění rozhodnutí shromáždění vlastníků.
- Svolávat shromáždění a připravovat podklady pro rozhodování.
- Kontrolovat hospodaření domu a činnost správce.
- Dohlížet na plnění smluv, údržbu a povinné kontroly technických zařízení.
- Připravovat a koordinovat větší opravy a investice.
- Jednat s odborníky, projektanty nebo právníky, pokud to situace vyžaduje.
Podstatné je, že profesionální předseda musí při výkonu své funkce postupovat s péčí řádného hospodáře. Nestačí tedy pouze podepisovat dokumenty, které mu připraví správce.
Zákon přitom rozlišuje mezi jednočlenným statutárním orgánem – předsedou společenství – a vícečlenným výborem. Pokud stanovy SVJ určují jako statutární orgán výbor, nelze jej jednoduše nahradit samostatným předsedou bez odpovídající změny stanov.
Jaká je role správce domu?
Správcovská společnost se zpravidla stará o každodenní provoz domu. Její konkrétní povinnosti vyplývají především ze smlouvy uzavřené se SVJ.
Obvykle jde o tři hlavní oblasti.
Ekonomická správa zahrnuje vedení účetnictví, evidenci plateb vlastníků, přípravu předpisů záloh, vyúčtování služeb, evidenci pohledávek a přípravu ekonomických podkladů.
Technická správa zahrnuje organizaci revizí, servisních prohlídek, údržby, havarijních zásahů a komunikaci s řemeslníky.
Administrativní správa může zahrnovat vedení evidence vlastníků, vyřizování běžné korespondence, přípravu shromáždění a archivaci dokumentace.
Důležité je slovo „může“. Ne každá správcovská smlouva obsahuje všechny uvedené služby. Některé společnosti poskytují pouze účetnictví a administrativu, jiné nabízejí komplexní správu včetně technických služeb.
A právě zde vzniká řada nedorozumění. Vlastníci očekávají, že se správce o všechno postará, zatímco ve smlouvě má sjednáno například pouze účetnictví a evidenci plateb.
Kdo má právo rozhodovat?
Jedním z nejčastějších omylů je představa, že profesionální předseda může samostatně rozhodovat o všech záležitostech domu.
Nemůže.
Občanský zákoník rozděluje rozhodovací pravomoci mezi statutární orgán a shromáždění vlastníků.
Shromáždění rozhoduje zejména o:
- volbě a odvolání předsedy nebo členů výboru a jejich odměnách,
- schvalování rozpočtu a účetní závěrky,
- výši příspěvků na správu domu,
- významných opravách a rekonstrukcích,
- úvěrech a dalších zákonem vyhrazených záležitostech,
- změnách stanov.
Předseda naopak zajišťuje běžné řízení a může samostatně rozhodovat v rozsahu, který mu umožňují zákon a stanovy.
Zajímavé je například zákonné pravidlo pro opravy společných částí. Pokud stanovy neurčují jinak, může statutární orgán rozhodovat o jednotlivých opravách nebo stavebních úpravách do částky 1 000 korun v průměru na jednotku. U domu s 30 jednotkami tedy zpravidla do 30 000 korun. Výjimkou jsou mimo jiné opravy způsobené havárií.
O rozsáhlé rekonstrukci fasády za několik milionů korun proto nemůže předseda běžně rozhodnout sám.
Kolik stojí profesionální předseda a kolik správce?
Ceny se liší podle velikosti domu, technického stavu, rozsahu služeb i regionu. Neexistuje jednotný závazný ceník.
Z veřejně dostupných nabídek poskytovatelů v roce 2026 lze pro základní orientaci vycházet z následujících částek:
SlužbaOrientační měsíční cenaEkonomická a administrativní správa150–250 Kč za jednotkuRozšířená správa včetně technických činností200–350 Kč za jednotkuProfesionální předseda200–400 Kč za jednotkuProfesionální předseda s paušální odměnouPřibližně od 3 000–4 000 Kč za dům
Jde o orientační nabídkové ceny, nikoli o statisticky zjištěný průměr trhu. Částky jsou uváděny zpravidla bez DPH, pokud ji poskytovatel účtuje.
Příklad: Bytový dům s 24 byty
Představme si dům, který využívá profesionálního předsedu i externího správce.
PoložkaMěsíčně za celý důmSpráva domu – 200 Kč za byt4 800 KčProfesionální předseda – 250 Kč za byt6 000 KčCelkem10 800 Kč
V přepočtu to znamená 450 korun na byt měsíčně, tedy 5 400 korun ročně, bez případné DPH.
To samo o sobě nemusí být vysoká částka. Důležité je, jaké služby za ni dům skutečně dostává.
Některé firmy navíc nabízejí výrazně levnější paušální výkon funkce předsedy. Je proto vhodné vždy porovnávat výslednou cenu za celý dům, nikoliv pouze cenu přepočtenou na byt.
Do uvedených částek obvykle nejsou zahrnuty samotné opravy, revize prováděné odbornými firmami, právní služby nad rámec smlouvy ani příprava větších stavebních investic.
Kdo odpovídá, když se něco pokazí?
To je pravděpodobně nejdůležitější otázka.
Představme si situaci, kdy v domě dlouhodobě zatéká střechou. Správce o problému ví, ale opravu nezajistí. Předseda předpokládá, že se o vše stará správce. Po několika měsících vznikne škoda v bytech.
Kdo za ni odpovídá?
Odpověď závisí na konkrétních okolnostech, smlouvách a porušených povinnostech.
Správce může odpovídat SVJ za porušení správcovské smlouvy. Předseda nebo členové výboru mohou odpovídat za škodu způsobenou porušením povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře. Samotné SVJ pak může mít povinnosti vůči poškozeným vlastníkům či dalším osobám.
Uzavřením smlouvy se správcovskou společností se statutární orgán své zákonné odpovědnosti automaticky nezbavuje.
Stejně tak ale neplatí, že předseda osobně odpovídá za každou závadu nebo chybu dodavatele. Rozhodující je, zda své povinnosti řádně plnil, postupoval s potřebnou pečlivostí a přiměřeně kontroloval svěřené činnosti.
Právě proto má při výběru profesionálního předsedy význam jeho odbornost, zkušenosti a pojištění odpovědnosti.
Když se dům chystá na rekonstrukci, role předsedy je ještě důležitější
Při běžném provozu může dům fungovat poměrně jednoduše. Zásadní změna nastává ve chvíli, kdy se připravuje větší rekonstrukce.
Zateplení fasády, výměna střechy nebo rekonstrukce balkonů představují investice v řádu milionů až desítek milionů korun.
V takové situaci by měl předseda zajistit, aby vlastníci měli k rozhodování kvalitní podklady, byl správně připraven projekt, transparentně vybrán dodavatel a smluvně ošetřena rizika.
Nemusí být sám stavebním odborníkem. Měl by však poznat, kdy je potřeba přizvat projektanta, energetického specialistu, technický dozor nebo právníka.
Běžný správce totiž zpravidla není automaticky odborníkem na přípravu stavebních investic. Stejně tak profesionální předseda nemusí mít zkušenosti s projektováním, stavebním řízením nebo dotačními programy.
Nezávislá odborná kontrola může u rozsáhlé rekonstrukce ušetřit výrazně více peněz, než kolik stojí.
Má být správce a profesionální předseda jedna firma?
Obě varianty mají své výhody.
Pokud profesionální předseda a správce působí v jedné společnosti, může být komunikace jednodušší, administrativa rychlejší a odpovědnost za organizační postupy přehlednější.
Nevýhodou může být slabší nezávislá kontrola. Pokud stejná společnost zajišťuje provozní správu i výkon statutární funkce, dohlíží do značné míry sama na svou práci.
Oddělení těchto rolí může naopak vytvořit přirozený kontrolní mechanismus. Předseda prověřuje práci správce, kontroluje náklady a vyhodnocuje kvalitu jeho služeb.
Nemusí to však nutně znamenat lepší fungování. Při špatně nastavených smlouvách mohou oba subjekty přenášet odpovědnost jeden na druhého.
Rozhodující tedy není samotné organizační uspořádání, ale jasné rozdělení úkolů, nezávislá kontrola a transparentní hospodaření.
Na co by si vlastníci měli dát pozor?
Před volbou profesionálního předsedy nebo uzavřením smlouvy se správcem je rozumné ověřit několik zásadních věcí:
- Přesný rozsah služeb. Co je v paušální ceně a za co se platí zvlášť?
- Pravidla rozhodování. Kdo schvaluje objednávky, smlouvy a faktury a jaké jsou finanční limity?
- Kontrolu hospodaření. Kdo má přístup k účtu, kdo autorizuje platby a jak vlastníci získávají přehled?
- Odpovědnost a pojištění. Jaké škody pojištění kryje a jaké má výluky?
- Nezávislost dodavatelů. Existují provize nebo jiné vazby mezi správcem, předsedou a stavebními firmami?
- Ukončení spolupráce. Jak se předá dokumentace, účetnictví, smlouvy a přístupy při změně správce nebo předsedy?
Vlastníci mají navíc ze zákona právo seznámit se s hospodařením a správou domu a nahlížet do souvisejících smluv a účetních dokladů.
Profesionální předseda není náhradou za aktivní vlastníky
Profesionální vedení SVJ může být velmi dobrým řešením zejména tam, kde se nikdo z vlastníků nechce funkce ujmout nebo kde dům čekají náročné opravy a investice.
Samo o sobě ale nezaručuje kvalitní správu.
Dobře fungující SVJ potřebuje nejen odpovědného předsedu a schopného správce, ale také informované vlastníky, kteří se zajímají o hospodaření svého domu a účastní se zásadních rozhodnutí.
Nejdůležitější otázka proto nezní, zda má dům profesionálního předsedu, nebo dobrovolný výbor. Důležitější je, zda má jasně rozdělené pravomoci, kontrolu nad penězi a dlouhodobý plán péče o svůj majetek.
Protože dobře spravovaný dům není jen otázkou spokojeného bydlení. Je také ochranou investice, kterou pro většinu vlastníků představuje jejich byt.
