Článek
V roce 2021 se na Floridě zřítil 12patrový dům a v troskách a následně zahynulo 98 lidí. Dům byl ve špatném technickém stavu a vlastníkům to bylo známo. Už tři roky před zřícením měli připravený nákladný plán opravy, ale nebyli finančně připraveni rekonstrukci zahájit a podcenili závažnost stavu.
Zákonodárci státu Florida zareagovali rychle. Od března roku 2023 zavedli něco, co by v naší zemi zahýbalo trhem nemovitostí a aktivovalo ochránce sociálních jistot. A sice povinnost mít finanční rezervy pro očekávané opravy podle plánu oprav stanovené autorizovanou osobou.
V každé zemi, kde je vlastnictví bytů rozdrobeno na jednotlivé byty, existuje nějaká obdoba našeho společenství vlastníků jednotek. Jejich uspořádání ctí domácí právní principy, je upraveno v právním řádu příslušnými zákony, které upravují způsob správy. Z logiky věci tedy spoluvlastníci mají nějaký statutární orgán, chodí na shromáždění vlastníků, tvoří fond oprav a při správě domu řeší situace, které jsou obdobné těm našim domácím. V USA jsou to kondominia.
Naše odborné označení fondu oprav jsou dlouhodobě přijaté zálohy. Stanovení výše je v působnosti shromáždění vlastníků jednotek a zákon nijak neupravuje jeho výši. Pokud vlastníci rozhodnou o příspěvku ve výši nula korun, bude to tak. Tak to bylo i na Floridě. S tím je teď konec a pro některé vlastníky se tím šokově zvýší měsíční příspěvky.
Pokud je tamnější budova třípodlažní, nebo vyšší, musí projít důkladnou revizí, jakmile dosáhne stáří třiceti let. Budovy blízko pobřeží to čeká už po pětadvaceti letech. A po té budou všichni obnovovat revizi každých deset let. Revizi provede autorizovaná osoba, které zákon ukládá, co má přesně a jak zkontrolovat. Revizní zpráva, které říkají studie strukturální integrity, identifikuje každou kontrolovanou položku a uvede odhadovanou zbývající životnost. Hlavně vyčíslí odhadované náklady na výměnu nebo údržbu. Součástí je i návrh finančního plánu s doporučenou částkou roční rezervy do konce zbývající životnosti položky. Jakýkoliv rozpočet kondominia přijatý od 31. prosince 2024 už musí zahrnovat financování specifikované v této revizní zprávě a členové nemohou hlasovat pro nižší příspěvky. Vlastníci, kteří byli zvyklí přispívat v řádu desítek či nižších stovek dolarů měsíčně, budou přispívat násobně více. Pro některé to znamená byt prodat a přestěhovat se do levnějšího. Tento faktor nyní hýbe nemovitostním trhem na Floridě. Nabízí se otázka, co je levnější než byt v domě ve špatném stavu.
Kdo jsou u nás vlastníci, kteří požadují nízké poplatky do fondu oprav? V prvé řadě jsou to vlastníci, kteří předpokládají, že na potřebnou opravu společenství vybere příspěvek jednorázově nebo si vezme úvěr. Tito vlastníci tedy přenášejí finanční zátěž do budoucna. Často jsou motivovaní tím, že se chystají nemovitost prodat. Připomínám, že fond oprav se při prodeji bytu nevypořádává, to znamená, že částka naspořená majitelem bytu zůstává společenství. Pak jsou to ti, kteří necítí potřebu cokoliv v domě opravovat. Jejich motivace je různá, stačí jim nízký komfort bydlení nebo chtějí v klidu dožít. Nebo byt pronajímají a zhodnocení opravou by nemohli promítnout úměrně do navýšení nájmu. Někteří vlastníci nedisponují dostatečnými finančními prostředky. Tihle vlastníci finanční zátěž v budoucnu neunesou a budou se bránit přijetí úvěru.
A stejně tomu je i na Floridě. Tamní trh bytového spoluvlastnictví má delší historii, je rozvinutější. Nová zákonná úprava se logicky ihned promítla do cen nemovitostí. Zatímco u nás při prodeji nemovitosti musíte překládat PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy), který je obecně považovaný za nepotřebnou byrokratickou zátěž, na Floridě budou muset doložit technický stav budovy. Kupující si to uvědomují už nyní a žádají slevy u bytů se zvýšenými příspěvky do fondu oprav.
Z vlastní zkušenosti předsedkyně SVJ vím, že u nás se kupující bytů spokojí s vlastním vizuálním posouzením stavu budovy a po detailech nepátrají. Je to zřejmě způsobeno tím, že bytů je takový nedostatek, že se prodá každý. Pokud by kupující viděl černé na bílém, jaké ho čekají investice, věřím, že by to jednání o ceně skutečně ovlivnilo.
