Společenství vlastníků dostala bič na neplatiče, nyní je mohou odstřihnout od tepla nebo teplé vody

Jednou z těchto kauz je třeba ta, kterou se v únoru zabýval Nejvyšší soud. Ten tehdy potvrdil svým rozhodnutím v kauze pod spis. zn. 26 Cdo 3535/2022, (ze dne 20. 2. 2024) možnost přerušit dlužníkovi dodávky tepla a teplé vody, a to za důkazní situace, kdy společenství vlastníků v jednom domě v sociálně slabém Mostě odpojilo od těchto služeb byt, jehož majitel za ně dlouhodobě neplatil. „Může-li společenství vlastníků rozhodnout o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může také rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude nebo, je-li to samozřejmě technicky možné, že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování,“ uvedl ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud, který tak potvrdil svůj výklad, který zaujal ještě na základě zrušeného občanského zákoníku i na základě aktuální úpravy podle nového občanského zákoníku.

A Nejvyšší soud ve zmíněné kauze také změnil dosavadní pohled na osud dluhů v dobrovolné dražbě bytu; zatímco dosud se většina expertů a právníků domnívala, že závazky na nového majitele nepřecházejí, nyní tak Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí rozhodl přesně opačně.

Připomeňme, že Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) loni zveřejnil data, podle nichž v roce 2022 dlužili problémoví vlastníci bytovým družstvům a SVJ asi 170 milionů korun. Protože se ale jedná jen o údaje členů svazu, který sice zastupuje majitele více než půl milionu bytů, což je ale stále jen necelá pětina všeho bytového fondu České republiky, budou reálná čísla výše dluhu ještě mnohem, mnohem horší.

Nedosti na tom: SČMBD už před čtyřmi lety uváděl, že jen jeho členové evidují přes 15 tisíc neplatičů. Podle jejího předsedy sice novější čísla jeho Svaz v současnosti k dispozici nemá, ale odhady hovoří o tom, že bude podobné. „Neroste absolutní počet dlužníků, ale spíše míra nevymahatelných pohledávek,“ řekl před časem pro SZ Vysloužil s tím, že se dlouhodobě nedaří vymoci asi 53 procent dluhů. V konkrétních číslech se tyto částky nesplácených závazků pohybují v řádech od desetitisíců až po statisíce, které za tyto asociály musí zaplatit jejich slušní a poctiví sousedé.

Bohužel, zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu nic nemění na vztahu pronajímatele a nájemníka, takže zatímco společenství vlastníků může nyní po splnění dalších podmínek neplatícího majitele bytu od služeb odstřihnout a ty mu prostě přerušit, fyzický pronajímatel toto stále bohužel udělat nesmí. Jedinou jeho obranou, jak se vyhnout potížím od asociálních a nespolehlivých nájemníků je tak jenom vypovězení nájemní smlouvy.

Přesto tento rozsudek Nejvyššího soudu z letošního února může podle šéfa SČMBD alespoň částečně pomoci těm slušným se účinněji bránit proti neplatičům, protože dosud byli podle něj dlužníci absolutně v klidu, neboť se domnívali, že je od služeb nelze odpojit.

I za současného stavu, tedy po únorovém rozhodnutí Nejvyššího soudu, je ale nutné pro splnění tohoto kroku ze strany Společenství vlastníků jednotek (SVJ) splnit několik podmínek. Ne nadarmo se tak znovu ukázalo, že Češi patří mezi nejrovnostářské národy na této planetě. I vůči těmto chronickým dlužníkům a kverulantům totiž po nejnovějším rozhodnutí Nejvyššího soudu nelze zasáhnout patřičně tvrdě, a tedy i maximálně účinně. Například pokyn k odpojení problémových majitelů od služeb nemůže učinit předseda SVJ nebo výbor společenství, ale jen shromáždění vlastníků. To ovšem musí už dopředu nastavit pravidla, podle kterých se v takových případech bude postupovat. Například podle advokátky Mgr. Pavly Krejčí z kanceláře DBK Partners tak musí shromáždění stanovit taková pravidla, která budou shodná pro všechny. Jednoduše řečeno, tato pravidla nesmí zvýhodnit či znevýhodnit pouze některé vlastníky. Tomu se lze podle Mgr. Krejčí vyhnout třeba tím, že takové rozhodnutí bude obsahovat třeba stanovení lhůty prodlení s úhradou služeb, po které může společenství k přerušení dodávek přistoupit, protože podle rozhodnutí soudu musí být toto rozhodnutí odpojit dlužníka od služeb reakcí na dlouhodobý stav věcí. Tedy, že majitel bytu za služby neplatí alespoň několik měsíců, čímž by se tak nemohlo stát, aby jednotlivá společenství vypínala topení lidem, kteří se opozdí se zaplacením jedné měsíční zálohy. „Vlastník by dle mého názoru měl být rovněž před přerušením dodávek vyzván k doplacení dluhu. Ale samotné rozhodnutí takovou podmínku neuvádí,“ uvedla před časem pro média Mgr. Krejčí.

Připomeňme také, že takové problémové sousedy nelze rovněž odpojit od libovolné služby, ale jen ty, za kterou dluží peníze. Tedy pokud by například neplatil příspěvky na správu domu, není možné jej potrestat vypnutím tepla nebo teplé vody. Také regulace dodávky pitné vody pronajímatelem v případě porušení platebních povinností nájemcem by tak podle Nejvyššího soudu neměla oporu v žádném ustanovení zrušeného občanského zákoníku.

Rovněž podle současné právní úpravy nemůže podle dikce svého rozsudku Nejvyššího soudu pronajímatel podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce (řádnou a včasnou úhradou), tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb.

SVJ také musí zároveň myslet na to, aby rozhodnutí neohrozilo bezpečnost a hygienu v domě, takže ani ty největší dlužníky nelze odpojit od studené vody. A je samozřejmé, že zásah proti neplatiči nesmí technologicky nijak narušit dodávky služeb dalším (slušným) obyvatelům domu.

Podle právníka Mgr. Richarda W. Fettera, který se věnuje pracovnímu právu a s ním souvisejícím kapitolám jiných právních odvětví, je třeba rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku (ust. § 1180 o. z.) od placení služeb (ust. § 1181 o. z.). Placením příspěvků na správu domu a pozemku, a to zpravidla podle podílu na společných částech, se vlastník jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí, naproti tomu placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu (nebytového prostoru). „Podrobnější úpravu většiny otázek souvisejících se službami, včetně vymezení a rozsahu služeb, placení záloh, vyúčtování nákladů, jejich rozúčtování apod. obsahuje zákon č. 67/2013 Sb.“, popsal svůj názor před časem pro Epravo.cz Mgr. Fetter. Také u rozlišení placení příspěvků na správu a na úhradu služeb je podle něj vlastník jednotky povinen platit příspěvky na správu domu a pozemku bez ohledu na to, zda má vůči hospodaření společenství výhrady, i bez ohledu na to, zda a jaké služby mu společenství zajišťuje, neboť s poskytováním služeb upravených v zákoně č. 67/2013 Sb. tyto příspěvky nijak nesouvisí. „Slouží-li příspěvky na správu domu a pozemku na náklady spojené se správou společných částí, pak ani spor mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků o rozsahu, kvalitě či dodávání, resp. nedodání služeb, nemůže mít vliv na povinnost vlastníka jednotky hradit tyto příspěvky,“ domnívá se Mgr. Fetter. Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku podle něj pak vlastníka jednotky nezprošťuje ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.

Co se týče jednotlivých druhů poskytovaných a konzumovaných služeb (konkrétně tepla, plynu nebo elektřiny), je třeba podle něj rozlišovat služby, které si nájemce nebo vlastník jednotky sjednává přímo s dodavatelem a služby, které mu zajišťuje pronajímatel či společenství vlastníků (ty upravuje zejména již zmíněný zákon č. 67/2013 Sb. – pozn. red.)

U služeb v oblasti teplárenství, plynárenství a elektrárenství je podle Mgr. Fettera také třeba rozlišovat, zda se jedná o jejich poskytování majitelům domů či osobám v obdobném postavení nebo zda jde o vztahy „dovnitř“ domu mezi společenstvím vlastníků jako poskytovatelem služeb a jednotlivými nájemci jako příjemci služeb.

Jak Mgr. Fetter rovněž v rozboru pro Epravo zdůraznil, Nejvyšší soud se ve svém únorovém rozhodnutí možností odepřít nebo naopak neodepřít poskytování těchto služeb se Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval dosud jen v nájemním vztahu. Zde dospěl podle experta k závěru, že podle ust. § 687 odst. 1 zrušeného občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013, je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. „Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby,“ uvedl Fetter a dodal, že Nejvyšší soud se konkrétně zaobíral také odepřením dodávky pitné vody. Pronajímatel podle něj nemůže odpojit služby ani neplatiči nájemného a záloh za služby.

Navíc je nutné podle něj důsledně odlišovat rozdíly mezi vztahem pronajímatel/nájemce a společenství/vlastník jednotky, protože jejich vzájemný vztah je řízen jinou právní úpravou i jinými principy. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku (ust. § 1194 odst. 1 o. z.). Pod správu domu ve smyslu ust. § 1189 o. z. (však) nelze zahrnout povinnost společenství vlastníků zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Společenství vlastníků tak podle Mgr., Fettera zajišťuje služby uživatelům bytů podle zákona č. 67/2013 Sb. „Společenství vlastníků může být podle zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatelem služeb, podle ust. § 2 písm. a) bod 2 a vlastník jednotky jejich příjemcem, podle ust. § 2 písm. b) bod 2, přičemž podle ust. § 3 odst. 2 tohoto zákona o rozsahu poskytovaných služeb rozhodne společenství vlastníků. Půjde zejména o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu (ust. § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.),“ popsal situaci Mgr. Fetter s tím, že podle ust. § 1208 písm. d) o. z. vlastníci jednotek schvalují na svých schůzích podle ust. § 1206 odst. 1, 2 o. z. druhy poskytovaných služeb, a tím tedy rozhodují o tom, jaké služby bude společenství zajišťovat, a které si bude zajišťovat každý vlastník sám. Z logiky věci se bude v prvním případě jednat o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla z povahy druhu bydlení není schopen zajistit příjemce služeb sám, protože je například realizují centralizované dodávky tepla a teplé vody.

Vlastník jednotky, tedy příjemce služeb, je samozřejmě povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh a po jejich vyúčtování uhradit případný nedoplatek; poskytovatel služeb má přitom právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na poskytované služby.

Pokud by vlastník jednotky tyto zálohy za služby nezaplatil, vznikla by mu jejich nezaplacením či nedoplatkem, vzniklým jejich vyúčtováním, povinnost zaplatit úroky z prodlení a společenství vlastníků se může domáhat zaplacení dlužné částky (u soudu a posléze i v řízení exekučním). Jenže, ani za těchto okolností nelze takové problémové lidi vyloučit pro neplnění povinnosti platit náklady na služby ze společenství vlastníků.

K již shora zmíněné možnosti odepřít dodávky služeb neplatičům (pokud je to technicky tedy možné – pozn. red.) rozhoduje shromáždění vlastníků. To totiž nemá služby, o jejichž dodávání rozhodlo shromáždění, povinnost zajištovat vždy, a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. „SVJ tedy nemá povinnost vlastníkovi jednotky poskytovat služby na své náklady, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek,“ sdělil Mgr. Fetter. Může-li totiž podle něj SVJ rozhodnout (podle ust. § 1208 písm. d) o. z. – pozn. red.) o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může taky rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude. Popřípadě, je-li to samozřejmě technicky možné, že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. „Stejně jako o schválení druhu služeb o tom musí rozhodnout shromáždění společenství vlastníků které také stanoví podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít.  Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek,“ dodal Mgr. Fetter.

Autor: Petr Blahuš