YDeální situace není ideální. Splatnost závazků realitní skupiny YD Capital se blíží

Daniel Trnka/22. 1. 2026

Z obsahu:

Realitní holding YD Capital opřený o dluhopisové financování se dostává pod tlak. V prosinci málem došlo na vynucený prodej první budovy. A ne ledajaké, jedná se o objekt Na Poříčí 17 v centru Prahy, ve kterém má YD Capital své sídlo. Pojďme si tedy položit otázku: Jak je na tom teď firemní skupina YD Capital? Hrozí investorům do dluhopisů, že i v tomto případě přijdou o část svého majetku?

YD Capital, jejíž jediným vlastníkem je Pavel Rydzyk, se zaměřuje hlavně na investice do nemovitostí. Na svém webu se chlubí úspěšným prodejem domu na Moravském náměstí v centru Brna (hned několikrát), ale také novými realitními projekty. Neopomene zdůraznit také fakt, že vlastní firmu První česká energie se zaměřením na dodávky energií koncovým zákazníkům.
Splatnost velké části dluhopisů se blíží, a nejde o malou částku. Jde celkem o zhruba 2,4 miliardy korun. Mají se investoři bát o své peníze? Jistá ostražitost je na místě. Nejistotu zvyšuje i fakt, že informací o finančních výsledcích skupiny YD Capital je k dispozici málo. Dění ve firmě popisují jen občasné články na zpravodajském webu Seznam zprávy; příjemné čtení to z pohledu investorů do dluhopisů věru není.

Zajímá vás, jak firemní skupina YD Capital hospodaří? Poslední dostupná čísla jsou v účetní závěrce za rok 2024. Jenže ta není konsolidovaná a ukazuje tak pouze výsledky mateřské firmy. Tady narazíme na první varovný signál – minimum vlastního kapitálu a velký balík dluhů.
Vlastní kapitál ke konci roku 2024 dosahoval pouhých 20 milionů korun, z toho 17 milionů tvořil zisk vykázaný v předminulém roce. Závazky jsou o dva řády větší, a sice 1,38 miliardy korun. Hlavní podíl na nich mají vydané dluhopisy za 1,06 miliardy korun.
Pohled do výkazu zisku a ztrát ukazuje mateřskou firmu YD Capital jako „průtokový ohřívač.“ Na jedné straně vybrala od firem ve skupině na úrocích z půjček přes 88 milionů korun. Podobou částku zaplatila na úrocích z emitovaných dluhopisů.
Mateřská skupina je samozřejmě jen pomyslná špička ledovce. Jméno Pavel Rydzyk figuruje v roli majitele nebo člena statutárního orgánu u dalších čtyř desítek firem. Dluhopisy v minulých letech vydávala také klíčová realitní divize YD Real Estate Finance. Ta zveřejnila konsolidované výsledky za rok 2024; to je ta dobrá zpráva. Ta špatná jsou výsledky samotné.
Realitní divize totiž předloni hospodařila se ztrátou téměř 113 milionů korun. Od prodělku ji nezachránil ani prodej některých nemovitostí. Vlastní kapitál dosahoval záporné hodnoty -2,3 milionu korun. Mohlo to dopadnout i hůře, pokud by mateřská firma nevložila dodatečný kapitál. Objem emisí dluhopisů YD Real Estate Finance na konci roku 2024 dosahoval 1,38 miliardy korun. Spolu s mateřskou společností tak jde dohromady o více než 2,4 miliardy korun. Vedle toho realitní divize měla ještě další závazky ve výši 146 milionů korun.

Emitent dluhopisů by měl o svém fungování řádně informovat investorskou veřejnost. To v případě YD Capital moc nefunguje. Účetní závěrky jsou poměrně stručné a nezacházejí do detailů. Příliš zde nepomohou ani vydané prospekty k dluhopisovým emisím. Mateřská firma zveřejnila prospekt pouze jednou, a to před šesti lety. Tedy krátce po založení firmy v závěru roku 2019.
„Přestože pilířem financování YD Capital jsou dluhopisy, skupina v současnosti nemá platný dluhopisový prospekt pro vydávání větších dluhopisových emisí. Holding si v této situaci pomáhá vydáváním menších emisí do 25 milionů korun. Na menší emise se nevztahují tak přísná pravidla jako pro emise nad tuto částku,“ napsal loni v říjnu web Seznam zprávy.
Dceřiná YD Real Estate Finance zveřejnila zatím tři prospekty, ten poslední v červnu roku 2023. Hned v první větě čtenáře zarazí maximální možný objem emise 5 miliard korun. Dokument je to značně technicistní a neprozrazuje téměř nic o podnikatelských záměrech Rydzykovy realitní skupiny. Tedy za co budou získané peníze utraceny a jak bude zajištěna jejich návratnost.
Nalezneme zde však jinou pozoruhodnou informaci. A sice fakt, že mnohé z hodnotnějších aktiv jsou zastaveny u bank či jiných věřitelů. Třeba pražská obchodní a kancelářská budova Na Poříčí 17 byla zastavena u Druhého otevřeného podílového fondu kvalifikovaných investorů. Tomu došla trpělivost s nezaplacenými pohledávkami a inicioval veřejnou dražbu. Ta se měla konat v polovině prosince, avšak nakonec na ni nedošlo.
Důvod? Podle zápisu v Katastru nemovitostí došlo ke změně zástavního věřitele. Nově se jím stala firma RPIH Delta podnikatele Romana Pilíška. Tato transakce podle zdroje Konkursních novin finančně uspokojila původního věřitele, neřeší však situaci skupiny YD Capital.
Aniž bychom chtěli malovat čerta na zeď, faktem je, že věřitelé mají v zástavě také podíly ve firmách Areál Slavkov či Ovocný trh 11. Netřeba připomínat, že pokud by šlo „do tuhého“, tak přednost dostanou zástavní věřitelé. Na investory do dluhopisů zbydou jen ohlodané kosti.
Údaj o aktivech ve výši skoro 4,8 miliardy korun, kterým se Rydzykův holding chlubí na svém webu, je tudíž zapotřebí brát s rezervou. Inzerovaná „YDeální investice pro všechny“ nemusí být pro zúčastněné ideální.

Další zajímavostí může být přeprodej majetku do fondu YDeal Funds SICAV. Skupina YD Capital totiž nespoléhá jen na financování s pomocí dluhopisů, vydala se i módní cestou založení fondu kvalifikovaných investorů. Ten investuje prostřednictvím dvou podfondů. První z nich se logicky zaměřuje na nemovitosti. Druhý z nich je originálnější, nakupuje historická a sběratelsky cenná auta.
Realitní podfond podle zveřejněné výroční zprávy za rok 2024 odkupuje vybrané nemovitosti z majetku skupiny YD Capital. Konkrétně takto koupil Obchodní centrum Sokolov a obchodní zónu Nová Tesla v Pardubicích. Naopak spřízněné firmě YD Real Estate Finance prodal poloviční podíl v developerském projektu Cihelna Slavkov. Jedná se zatím o malý fond, Čistá hodnota aktiv držitelů investičních akcií v realitním podfondu na konci roku 2024 dosahovala 103,5 milionu korun (a podfond zaměřený na auta byl ještě výrazně menší).
K nervozitě, která okolo skupiny YD Capital panuje, přispívá i blížící se splatnost závazků. Podle informací webu Dluhopisář bude velká část dluhopisů YD Real Estate Finance splatná v letošním roce. Hlavní emise, kterou vydala mateřská YD Capital před šesti let, má datum splatnosti k 22. lednu příštího roku.
Záměr „překlopit“ hotové realitní projekty do fondu kvalifikovaných investorů zní logicky, ale může narazit na tržní realitu. Fondů pro bohaté investory jsou na trhu stovky a ti si tak mohou vybírat. Navíc mají o finančním trhu mnohem lepší přehled než lidé, kteří na základě doporučení finančních poradců nakupují rizikové dluhopisy.
Lze si tipnout, že zámožní investoři dají přednost zvučným jménům, a ne fondu spojovaném s firemní skupinou, o níž se v médiích píše, že čelí vážným potížím.

Daniel Trnka