Zdražit nájem bytu od příštího měsíce o 33 procent? Je to možné, je to legální?

Představte si, že vám přijde dopis nebo email od pronajímatele. Dosud jste platili například 15 000 korun měsíčně, nově máte posílat 19 950 korun. Skoro pět tisíc navíc každý měsíc. Za rok je to bezmála 60 tisíc korun. A důvod? Pronajímatel se rozhodl, že nájemné zvýší o 33 procent.

Musí nájemník takový požadavek přijmout? Nikoliv automaticky. Rozhodující je především nájemní smlouva a právní důvod, o který se pronajímatel opírá.

Pokud nájemní smlouva nestanoví vlastní mechanismus zvyšování nájemného, může se uplatnit § 2249 občanského zákoníku. Ten umožňuje pronajímateli navrhnout zvýšení nájemného, ovšem za stanovených podmínek.

Návrh lze učinit nejdříve po uplynutí 12 měsíců, během nichž nájemné nebylo zvýšeno. Zároveň platí, že součet zvýšení nájemného za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 procent. Navrhované nájemné navíc nesmí překročit obvyklé nájemné v daném místě.

Jednostranné zvýšení o 33 procent proto zpravidla nelze opřít o tento zákonný postup. Pronajímatel nemůže obejít zákonný limit tím, že svůj požadavek jednoduše označí za oznámení o novém nájemném.

Existují však důležité výjimky. Pokud si strany ve smlouvě sjednaly každoroční zvyšování nájemného, například prostřednictvím inflační doložky, může se postupovat podle tohoto ujednání.

Zákonný limit 20 procent za tři roky se na smluvní zvyšování podle § 2248 automaticky nevztahuje. Ani tehdy ovšem neplatí, že pronajímatel smí požadovat jakoukoli částku bez ohledu na smlouvu.

Tady je potřeba rozlišovat několik lhůt, které se často zaměňují.

Při postupu podle § 2249 občanského zákoníku musí pronajímatel předložit nájemci písemný návrh na zvýšení nájemného. Návrh musí obsahovat novou výši nájemného a musí být doloženo splnění zákonných podmínek.

Nájemce má dva měsíce od doručení návrhu na to, aby s ním souhlasil. Pokud souhlasí, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Jestliže nesouhlasí nebo se nevyjádří, zvýšení se tím samo o sobě nestává účinným. Pronajímatel se za podmínek stanovených zákonem může obrátit na soud.

Nejde tedy o jednoduché pravidlo, podle kterého musí každý pronajímatel oznámit zdražení například měsíc nebo tři měsíce předem. Rozhoduje právní režim konkrétního zvýšení a případná smluvní ujednání.

Především by neměl v panice podepisovat dodatek ke smlouvě ani automaticky předpokládat, že pouhým dopisem vznikla povinnost platit o třetinu více.

Měl by si ověřit zejména:

Zároveň není rozumné svévolně přestat platit dosavadní nájemné. Pokud je požadavek sporný, je vhodné reagovat písemně, uvést důvody nesouhlasu a podle okolností vyhledat právní pomoc.

Pronajímatel má právo usilovat o odpovídající výnos ze svého majetku. Nájemník má ale stejně tak právo na ochranu, kterou mu poskytuje občanský zákoník. Ani jedna strana nemůže svévolně ignorovat smlouvu a zákonná pravidla.

Zvýšení nájemného o 33 procent tedy není automaticky neplatné za všech okolností. Pokud se však pronajímatel opírá pouze o obecný postup podle § 2249 občanského zákoníku, narazí na zákonný limit 20 procent za tři roky.

Praktické poučení je jednoduché: Než nájemník přijme zdražení jako hotovou věc, měl by nejprve otevřít nájemní smlouvu. Právě v ní může být odpověď na otázku, zda je třetinové zvýšení oprávněné.