Článek
Aktuální stav trhu (2025)
Růst cen nemovitostí
Rok 2025 je pro český realitní trh výjimečný. Ceny nemovitostí rostou dvouciferně a dostupnost bydlení je historicky nejnižší. Průměrný růst cen bytů meziročně se pohybuje mezi 16–18 %, přičemž některé regiony, zejména Moravskoslezský a Ústecký kraj, zaznamenávají nárůst až o 25 %.
- Praha: průměrná cena bytu 127–150 000 Kč/m², v centru až 189 000 Kč/m²
- Brno: 110–120 000 Kč/m²
- Ostrava: růst kolem 5 % meziročně
- Regiony s největším růstem: Moravskoslezský +26 %, Ústecký +24 %, Královéhradecký +22 %, Liberecký +9 %
Tento prudký růst je způsoben omezenou nabídkou nových bytů, rostoucími stavebními náklady a vysokou poptávkou, která je podpořena inflací a očekáváním dalších růstů cen.
Hypotéky
Růst cen nemovitostí je doprovázen vysokými úrokovými sazbami. Průměrná sazba hypoték se v červenci–srpnu 2025 pohybovala mezi 4,53–4,94 %.
- Splátka hypotéky 3,5 mil. Kč na 30 let: cca 20 571–21 000 Kč/měsíc
- Průměrná výše hypotéky: 4,21 mil. Kč
Banky jsou nyní opatrné a nové podmínky zpřísňují, takže i lidé s vyšším příjmem čelí vyšším splátkám.
Nájemné
Rostoucí ceny nemovitostí se promítají i do nájmů, zejména v Praze a Brně.
- Praha: 440–506 Kč/m² (květen 2025)
- Brno: nad 17 000 Kč/měsíc
- Celorepublikový průměr: 335–373 Kč/m²
Vysoké nájemné snižuje atraktivitu investic do nájmu, výnosy se pohybují kolem 2–3 % ročně .
Signály realitní horečky
- Rychlý růst cen: často převyšuje růst mezd
- Nízká dostupnost: v Praze průměrný byt vyžaduje až 15 ročních platů
- Nízký výnos z nájmů: investoři často spekulují na růst cen, ne na výnos z nájmu
Takové podmínky indikují, že trh je přehřátý a riziko korekce je vysoké.
Strategie podle situace
Kupující na vlastní bydlení
V době realitní horečky je zásadní nepodlehnout pocitu „musím koupit hned“. I malá chyba může znamenat miliony navíc.
Doporučení:
- Nekupovat pod tlakem, po prudkém růstu často následuje stagnace.
- Regionální kompromisy – Hradec Králové (90 000 Kč/m²) vs. Praha (131 000 Kč/m²), rozdíl cca 2,4 mil. Kč.
- Dlouhodobé bydlení (15+ let) tlumí krátkodobé výkyvy cen.
- Sledujte hypoteční sazby – výhodnější období může ušetřit statisíce.
- Zvažte lokalitu s budoucí perspektivou – dostupnost dopravy, škol, služeb.
Tipy podle situace:
- Rodiny s dětmi: větší byty blízko škol a dopravy.
- Mladí lidé: menší byty, méně centrální lokality, možnost budoucího pronájmu.
Investor do nemovitostí
Investice v době realitní horečky vyžaduje strategii a rozvahu. Růst cen snižuje výnos z nájmu, takže krátkodobé spekulace jsou rizikové.
Doporučení:
- Hledejte regiony s nižší cenou a stabilní poptávkou (Ostrava, Ústí nad Labem, Most).
- Výnos z nájmu: Praha a Brno 2–3 %, v regionech 4–5 %.
- Diverzifikace portfolia: kombinace nemovitostí, ETF, akcií, dluhopisů.
- Hledání „value buy“ – starší byty s možností rekonstrukce a zhodnocení.
- Krátkodobý pronájem vs. dlouhodobý – vyšší výnos, ale vyšší riziko a volatilita.
Tipy podle zkušeností:
- Noví investoři: menší byt v menším městě, sledování trhu.
- Zkušení: rychle rostoucí lokality nebo developerské projekty.
Držitel volných úspor
Nemovitosti jsou lákavé, ale nelze spoléhat jen na růst cen.
Doporučení:
- Nemovitosti: 40 % portfolia – stabilní dlouhodobá hodnota, diverzifikace po regionech (např. realitní fondy)
- Akcie a ETF: 30 % – potenciálně vyšší zhodnocení (MSCI World, S&P 500).
- Dluhopisy: 20 % – protiinflační ochrana, stabilní výnos 4–5 %.
- Hotovost/rezerva: 10 % – možnost využití krátkodobých příležitostí nebo krytí neočekávaných výdajů.
Tipy podle profilu:
- Konzervativní: důraz na dluhopisy a nemovitosti, menší část v akciích.
- Rizikový: vyšší podíl akcií a ETF, menší část v nemovitostech.
- Pasivní příjem: kombinace pronájmu nemovitostí a dividendových akcií.
Modelová srovnání
A. Vlastní bydlení v Praze (60 m²)
- Cena: 7,8 mil. Kč
- Hypotéka 6 mil. Kč (5,5 %, 30 let): ~33 tis. Kč/měsíc
- Nájem obdobného bytu: ~24 tis. Kč/měsíc
- Nájem levnější o cca 9 tis. Kč/měsíc
B. Investice do bytu v Ostravě (60 m²)
- Cena: 3 mil. Kč
- Nájem: 12 tis. Kč/měsíc → roční výnos 4,8 %
C. Alternativa – ETF investice
- 3 mil. Kč v ETF MSCI World: průměrný výnos 7 % = 210 tis. Kč ročně
Shrnutí
- Rok 2025: extrémní růst cen nemovitostí (16–18 %)
- Praha i regiony rostou dvouciferně, nejvíce Moravskoslezsko a Ústecký kraj
- Hypotéky drahé, dostupnost bydlení historicky nízká
- Vlastní bydlení: kupujte jen dlouhodobě udržitelné
- Investice: nízké výnosy z nájmů, lepší regiony a diverzifikace
- Úspory: kombinujte nemovitosti, akcie a dluhopisy
