Článek
Hypotéku můžete dnes splatit předčasně bez jakýchkoliv dalších poplatků vždy ke konci fixace. Dále můžete k výročí hypotéky, tedy jednou za 12 měsíců, splatit bez sankce až 25% jistiny. Splatit lze předčasně a bez dodatečných nákladů i ve vážných životních situacích. A v neposlední řadě můžete splatit hypotéku, protože jste se tak rozhodli, mimo vymezené situace, přičemž banka je oprávněna vám naúčtovat účelně vynaložené náklady.
Ta poslední varianta je bankám trnem v oku, zejména poté, co ČNB velmi zpřísnila definici účelně vynaložených nákladů takovým způsobem, že lze reálně naúčtovat jen řádově tisícikoruny. Nelze účtovat ušlé úroky, což je ostatně důvod, proč splácíme předčasně.
Banky čeká nelehké období poklesu úrokových sazeb, kdy nastane tvrdý boj o zákazníka. Zatímco při rostoucích úrokových sazbách nemají klienti takovou motivaci přesouvat se ke konkurenci mimo konec fixace, při poklesu úrokových sazeb se bude konkurence snažit aktivně přesvědčit zejména bonitní klienty s dobrou historií splácení k přechodu k nim. Čím rychlejší pokles úrokových sazeb, tím dravější ten boj bude.
Banky proto docela úspěšně prosadily u ministerstva financí návrh na zvýšení poplatků za předčasné splacení, které ministerstvo s přejatými argumenty bank poslalo do poslanecké sněmovny.
Banky mají náklady na obstarání zdrojů na hypotéky, ale ty nejsou nikdy svázány s jednou konkrétní hypotékou. Banka má na jedné straně své úvěrové portfolio a na straně druhé své zdroje financování. Novelou je v podstatě usilováno o zabezpečení jisté marže mezi konkrétním typem zdroje financování a poskytovanými hypotékami. Tedy zajištění toho, aby banky mohly bezpečně provozovat byznys jako vždy stabilně a bez jakékoliv inovace.
Konzervace prostředí nikdy nepřinášela lepší podmínky pro klienty, stejně tak ani přísná regulace, nikoliv náhodou jsou regulované sektory nadprůměrně ziskové.
Jádro mylné argumentace bank a ministerstva financí je založené na tom, že cena hypotéky je daná jejími náklady. Tak to ale není na žádném trhu a v žádném byznysu. Cena je určena poptávkou, tedy jaké množství peněz jsou si lidé ochotni půjčit při určité sazbě. Poptávka je buď vyšší, než jsou dostupné zdroje, a pak roste cena zdrojů, nebo je poptávka nižší, než dostupné zdroje a pak cena zdrojů klesá. Trh ani klienta ve skutečnosti vůbec nezajímá, jaké má banka náklady. Pokud je efektivní, vydělává, pokud nikoliv, prodělává a vlastně je ve výsledku jedno, jakým směrem jdou úrokové sazby.
Právě onen tržní tlak bude tlačit banky k větší efektivitě, nižší marži a lepším podmínkám pro klienta včetně ceny. Typicky jsou největšími náklady banky spojenými s hypotékami náklady prodeje (akvizice klientů skrze vlastní síť či finanční poradce) a náklady na zajištění zdrojů. V prostředí intenzivní konkurence není možné promítat do cen hypoték zvýšené náklady na hypoteční turistiku, což banky velmi dobře vědí.
V rozporu s prezentovanými argumenty se totiž nejedná o náklady objektivně pro všechny stejné, efektivita prodeje i řízení zdrojů financování jsou ryze subjektivní záležitostí každé banky.
Pokud zákon neprojde, nehrozí ani konec dlouhých fixací, ani hypotéky dražší, než by býti mohly. Pouze budou muset banky dělat něco velice nepříjemného – inovovat. Inovovat cesty, jak dostat svůj produkt ke klientovi i jakým způsobem řídit své zdroje k udržení konkurenceschopnosti na trhu. To je ten nejlepší zájem klienta a skutečná cesta k levnějším hypotékám.
-----------------
Zdroje:
