Jak funguje odhad nemovitosti, v čem se liší a kolik za něj zaplatíte?

Většina z nás se během svého života minimálně jednou dostane do situace, kdy řešíme koupi či prodej nemovitosti, případně dědické řízení. Většina běžných smrtelníků má určité povědomí o cenách klasických komodit, poměrně přesně se dokážeme orientovat v cenách různých spotřebičů nebo třeba automobilů. Všechny tyto movité věci ovšem mají podobné rysy, které můžeme srovnávat a tím se nám daří cenu poměrně snadno odhadnout.

Ve světě realit je situace zcela odlišná. Je totiž důležité uvědomit si fakt, že drtivá většina bytů, domů či pozemků má zcela odlišné parametry. Dva stejně velké byty postavené ve stejném roce nacházející se na opačných stranách stejného města můžou mít zcela odlišnou hodnotu a potažmo tedy i prodejní/ nákupní cenu.

Abychom dokázali odhadnout reálnou hodnotu nemovitosti, je potřeba si uvědomit všechny klíčové parametry, které zde hrají svou roli. Na druhou stranu, jisté proměnné lze naopak opomenout, či spíše to může být v některých případech nutností. Mezi základní parametry nemovitosti, které bychom měli při odhadu hodnoty zmínit, patří zejména:

Ze zkušenosti víme, že mnoho majitelů má o své nemovitosti různou představu co se týče celkové hodnoty. Existuje mnoho vysoce nadhodnocených a ještě více velmi podceňovaných nemovitostí. Nadhodnocení často vzniká zkreslenou představou majitele o reálné hodnotě nemovitosti, nejčastěji vzhledem k umístění a dalším neměnným parametrům. Svou roli také může hrát citové pouto k nemovitosti, případy kdy majitel celou nemovitost sám vystavěl a podobně. Tyto reálie samozřejmě nechceme nijak bagatelizovat, ale na reálné hodnotě domu má z ekonomického hlediska takřka nulový vliv.

Vyjmenovali jsme si většinu parametrů, které nelze při zjišťování hodnoty domu opomenout. Jak ale určit realistickou hodnotu? Jako laici bychom nejspíše porovnávali naši nemovitost s podobnými nemovitostmi v nabídce v okolí, ovšem v takovém případě si nikdy nemůžeme být jisti, že jsou nabídky realistické. Jak se tedy nejlépe vypořádat s odhadem ceny nemovitosti? Pokud nechceme riskovat nerealistické nadhodnocení (a posléze neprodejnost nemovitosti) či dosti nerozumné podhodnocení, nejlépe uděláme, když využijeme služeb profesionálního odhadce.

Najít vhodného odhadce není nikterak složité. Obvykle nám jej doporučí banka, u které si chceme vyřídit hypoteční úvěr na nákup nemovitosti či realitní kancelář, která prodej naší nemovitosti zajišťuje. Nejrůznější odhadní online kalkulačky, do kterých zadáváte minimum informací kromě svých osobních údajů Vám mohou slibovat rychlé a hlavně bezplatný odhad z pohodlí domova během krátké chvilky. Z logiky věci se jedná o nesmysl - jednak zadarmo Vám opravdu nikdo nic nedá, tyto služby fungují primárně jako sběrač kontaktů pro realitní kanceláře. Ať už nemovitost prodáváme, řešíme dědictví nebo nás prostě jen zajímá, jakou že má náš dům či byt hodnotu, je potřeba se obrátit na skutečného odhadce.

V některých situacích je dokonce nutné služby odhadce využít. Například při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti- zde je nutný odborný posudek (odhad) pro potřebu Finančního úřadu - stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Tento posudek posuzuje výši ceny nemovitosti. Dále je povinné posudek opatřit při darování - jedná se o odborný posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR - stanovení ceny darované nemovitosti. Mezi další životní situace spjaté s nutností odhadu odborníkem je například dědické řízení, úvěrové řízení, oceňování věcných břemen (doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti apod.), vypořádání podílového spoluvlastnictví, vypořádání společného jmění manželů (SJM). Posudek je také potřebný pro výkon případné exekuce.

Nemovitý majetek se oceňuje zpravidla cenou obvyklou. To je cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného nemovitého majetku v den, kdy určení hodnoty majetku realizujeme. Jak už bylo zmíněno, odhadce pečlivě zvažuje všechny okolnosti a atributy nemovitosti, které mají na výslednou cenu vliv. Cena nemovitosti určená odhadem je objektivní - odhadce žádným způsobem do výsledného odhadu nezohledňuje případnou citovou hodnotu. Častým prvkem, který může ovlivnit finální cenu, za kterou je nemovitost nabízena může být i finanční tíseň majitele (který ji potřebuje prodat opravdu velmi rychle). Ovšem tato proměnná se také nebere v úvahu.

Existuje mnoho dalších způsobů, podle kterých je nemovitost odhadcem oceňována. Patří sem například nákladový způsob. Princip je jednoduchý; posuzují se celkové náklady, který bylo nutné vynaložit k pořízení/ vybudování dané nemovitosti s zohledněním jejího aktuálního stavu. Mezi další metody patří tzv. výnosová metoda. Zjišťuje se aktuální nejvyšší možný výnos z teoretického pronájmu nemovitosti a jeho kapitálový výnos v čase. Podobných metod je několik, pro potřeby výše uvedené je ovšem zpravidla použit způsob ocenění cenou obvyklou.

Pokud máte zájem o využití služeb odhadce Vaší nemovitosti, budete si určitě muset zajistit podklady a dokumenty, které realizaci posudku umožní. Výpis z katastru nemovitostí a kopii snímku katastrální mapy daného území, kde se nemovitost nachází si zpravidla na základě nejnutnějších údajů zajistí odhadce sám. Doložit ovšem budete muset doklady omezující vlastnická práva (věcné břemeno atd.), veškeré doklady o nabytí vlastnictví (zde spadá např. kupní smlouvy, prohlášení vlastníka, odborné posudky, zkrátka vše, co se této oblasti týká). Poskytnout byste měli také prováděcí předpisy pro nakládání s nemovitostí. Pokud oceňujete stavbu výnosovým způsobem (typicky investiční nemovitost určená k pronajímání), je potřeba doložit také údaje o ročním nájemném, velikost pronajímané plochy, náklady na správu, roční daň z nemovitosti a další informace související s tímto způsobem využití nemovitosti. Správný odhadce musí nutně posuzovanou nemovitost osobně navštívit a zhodnotit skutečný stav nemovitosti, aby byl znalecký odhad skutečně objektivní.

Jak jsme si v článku vysvětlili, odhad nemovitosti může být velmi důležitým a v některých případech i nutným požadavkem pro některé úkony týkající se vlastnictví nemovitosti. Důležitou informací na závěr je fakt, že odhadní cena nemovitosti nemusí vždy nutně znamenat nejideálnější prodejní cenu, za kterou lze nemovitost nabízet. Velmi záleží na osobních preferencích majitele, zejména co se týče časového horizontu prodeje. Zkušený makléř dokáže vaši nemovitost prodat nejen v ideálním a smysluplném čase, ale také za nejvyšší možnou cenu, která mnohdy výrazně předčí cenu odhadovanou.

Pokud můžeme dát na závěr tohoto článku užitečnou radu - nesmiřte se s málem, svěřte se do rukou odborníka, který své práci rozumí a provede Vás problematikou prodeje nemovitosti od A do Z.