Právní rady a tipy: Jak na převod nemovitosti v rodině

Darování nemovitosti je často využíváno jako důležitý nástroj pro udržení majetkové kontinuity uvnitř rodiny. Důvodů pro oblíbenost převodu nemovitosti v rodině prostřednictvím darování je hned několik. Zejména jde o poměrně jednoduchý a nenákladný způsob, jak řešit majetkové poměry v širší rodině za života dárce, a to přesně dle jeho vůle. Současně je tento způsob převodu nemovitosti v rodině povětšinou výhodný z pohledu daňového zatížení.

Jak již bylo řečeno, jde o poměrně jednoduchý proces. Nicméně, i tak vyžaduje darování nemovitosti pečlivou přípravu a dodržení stanovených postupů, aby bylo možné minimalizovat právní a daňové komplikace. Dále v tomto textu se proto detailně zaměříme na samotný proces darování nemovitosti mezi rodinnými příslušníky a otázky s ním spojené.

Jak již bylo zmíněno, je darování nemovitosti uvnitř rodiny v České republice poměrně častou praxí. Nejčastěji je přitom takový převod realizován z generace starší na generaci mladší. Dárce tak většinou činí s cílem vyřešit majetkové poměry v rodině ještě za svého života a předejít potenciálním sporům o majetek v budoucím dědickém řízení.

Dárce má nad celým procesem plnou kontrolu a může svobodně rozhodnout komu majetek připadne. Často se tímto způsobem rodiče například snaží vyhnout tomu, aby pracně nabytý majetek po jejich smrti přešel na problémové potomky. Díky darovací smlouvě má dárce záruku, že jeho majetek bude předán v souladu s jeho přáními a nemusí se obávat možných komplikací po své smrti.

Vždy je však třeba pamatovat na to, že tímto krokem ztrácí dárce plnou kontrolu nad darovaným majetkem. Lze tedy jen doporučit tento zásadní životní krok důkladně promyslet a případně jeho možné konsekvence konzultovat s odborníkem. Zejména v situaci, kdy dárce hodná darovanou nemovitost i nadále využívat, je zcela zásadní zakotvit v darovací smlouvě jeho maximální možnou právní ochranu.

Aby mohl převod nemovitosti v rodině proběhnout bez komplikací, je třeba předložit katastru nemovitostí bezchybně zpracovanou převodní dokumentaci. V případě darování nemovitosti jde o darovací smlouvu a související návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a musí obsahovat následující náležitosti:

Samotný podpis darovací smlouvy však k převodu nemovitosti nestačí. Celý proces darování je dokončen teprve přepisem vlastnického práva k převáděné nemovitosti v katastru nemovitostí.

Katastru nemovitostí je třeba předložit bezchybně sepsanou darovací smlouvu opatřenou úředně ověřenými podpisy strany spolu se správně vyplněným formulářem návrhu na vklad. Podání návrhu je zpoplatněno správním poplatkem ve výši 2.000, - Kč. Poplatek je možno zaplatit osobně (hotově či bezhotovostně) na pokladně katastrálního úřadu, bankovním převodem dle platebních údajů sdělených katastrem, popřípadě do konce roku 2024 prostřednictvím kolkové známky vylepené na formuláři návrhu na vklad.

Darování nemovitosti je pro většinu osob zásadním krokem, který činí často jednou za život. Povětšinou jde o převod majetku vysoké hodnoty, často pořízeného za celoživotní úspory. Současně, jak již bylo zmíněno, ztrácí tímto krokem dárce plnou kontrolu nad darovanou nemovitostí. Vždy je proto důležité převod dopředu důkladně promyslet, zvážit jeho možná rizika a případné možnosti právní ochrany dárce.

Z naší praxe víme, že je klíčové právní ochranu dárce zahrnout již do samotné převodní dokumentace, a to především v případě, kdy dárce hodlá v nemovitosti dále žít, či ji jinak využívat. Jakákoli snaha o dodatečné zřízení institutů sloužících k právní ochraně dárce je totiž poté zcela závislá na dobré vůli majitele nemovitosti (obdarovaného).

Nejčastěji bývá při darování nemovitosti v rodině zřizováno věcné břemeno doživotního bezplatného užívání, které může být pro větší ochranu oprávněných spojeno se zákazem zcizení a zatížení.

Věcné břemeno dožití a zákaz zcizení a zatížení se v těchto případech zapisují do katastru nemovitostí jako práva věcná a váznou tedy na nemovitosti bez ohledu na případnou změnu jejího majitele. A to nejčastěji po dobu života oprávněných, popřípadě do doby, než se strany dohodnou na jejich zrušení.

Instituty sloužící k právní ochraně dárce lze samozřejmě zřídit i dodatečně, samostatnou dohodou. Jak již však bylo zmíněno, takové dodatečné zřízení vyžaduje výslovný souhlas aktuálního majitele nemovitosti. V některých případech proto může být problematické či dokonce nemožné právní ochranu dárce dodatečně zajistit.

Výše popsané věcné břemeno dožití, případně v kombinaci se zákazem zcizení a zatížení, je využíváno nejčastěji. Občanský zákoník však poskytuje i další možnosti, jak posílit právní ochranu dárce. Obecně s sebou darování nemovitosti vždy nese určitá rizika. Lze tak jen doporučit, prodiskutovat tento krok s advokátem specializujícím se na nemovitostní právo. Tento odborník by vám měl být schopen přiblížit případná úskalí převodu, identifikovat rizika a připravit převodní dokumentaci k vaší maximální možné právní ochraně.

Občanský zákoník sice v některých případech stanovuje možnost dar odvolat (požadovat jeho vrácení), a to pro nevděk či nouzi. Pro možnost požadovat vrácení daru však musí být splněny poměrně striktní podmínky a celá snaha může ústit v dlouhý a složitý soudní spor. Vždy je proto lepší na tyto možnosti nespoléhat a případná rizika podchytit v převodní dokumentaci, popřípadě v extrémních případech nemovitosti raději nepřevádět (předlužení potomci apod.).

Darování nemovitosti v rodině je oblíbené i z důvodu určité výhodnosti z pohledu daní. Darovací daň ve formálním smyslu u nás aktuálně není. Darování však může být podřízeno dani z příjmů. Pokud nicméně k převodu nemovitosti dochází v rámci rodiny, je velká část darů od daně osvobozena.

Přesněji jsou dle zákona o daních z příjmů od daně osvobozeny tyto bezúplatné převody majetku:

Skutečnost, že je dar osvobozen od daně z přijmu, ale neznamená, že nemůže být spojen s určitými povinnostmi vůči finanční správě. Jestliže hodnota daru přesáhne 5 milionů Kč musí obdarovaný jeho přijetí oznámit příslušnému finančnímu úřadu. Oznámení není spojeno s žádnou úhradou. Pokud ovšem dar neoznámíte vystavujete se riziku uložení pokuty.

Obdarovaný vedle toho nesmí zapomenout na daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti, kdy musí ve stanovené lhůtě podat příslušné daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. V tomto případě však nejde o daň spojenou se samotným převodem (darováním) nemovitosti, ale s jejím vlastnictvím.

V životě mohou nastat situace, kdy vlastník chce či potřebuje darovat nemovitost nezletilému dítěti. Takové darování je samozřejmě možné, jen je třeba počítat s tím, že jde o složitější a časově náročnější proces. Převod nemovitosti na nezletilého musí být totiž vždy schválen opatrovnickým soudem.

Pokud tedy máte v plánu darovat nemovitost nezletilému dítěti, bude v tomto procesu vždy vystupovat opatrovnický soud, který ve zvláštním řízení schvaluje uzavření předmětné darovací smlouvy. Příslušné soudní řízení je osvobozeno od soudního poplatku a pokud nejsou darováním nemovitosti ohroženy zájmy nezletilého, mělo by být získání souhlasu formalitou.

Pakliže opatrovnický soud s darováním vysloví souhlas, může být podán návrh na vklad vlastnického práva nezletilého do katastru nemovitostí. Opět jde o standardní návrh, pouze při darování nezletilému musí být přílohou návrhu i originál či ověřená kopie pravomocného rozhodnutí opatrovnického soudu.

Poměrně častá je situace, kdy se rodiče rozhodnou darovat nemovitost pouze některému z více potomků. Je to samozřejmě čistě na jejich volbě, neboť mohou se svým majetkem nakládat, jak uznají za vhodné. Pokud se tak rozhodnou darovat nemovitost jen jednomu z potomků, ostatní nemají žádný právní nárok na jakékoli vyrovnání.

V zájmu o udržení dobrých vztahů v rodině se nicméně většinou rodiče snaží nějakým způsobem darování nemovitosti vyvážit. Obvykle dochází k určitému finančnímu vypořádání mezi obdarovanými a neobdarovanými potomky. Vypořádání může být ponecháno na dobré vůli stran, nebo může být stvrzeno formální dohodou. Takovou dohodu o vypořádání je vhodné uzavřít spolu s darovací smlouvou na předmětnou nemovitost. Obsahem pak standardně bývá způsob vypořádání, včetně výše náhrady, její splatnosti a případně další související podmínky.

Předtím než přistoupíte k převodu nemovitosti v rodině, měli byste si ujasnit nejen jeho parametry (potřebu právní ochrany, vypořádání v rodině apod.), ale také způsob jeho provedení. Zpravidla máte na výběr ze dvou (respektive tří) možností, jak darování provést, a to buď svépomocí, nebo s využitím služeb odborníka, tedy advokáta či notáře.

Ačkoli je darování poměrně snadný a rychlý proces, provází ho, jak již bylo naznačeno určitá úskalí. Ten, kdo nemá v této oblasti zkušenosti, může něco snadno přehlédnout a udělat chybu. Pak jde pouze o to, zda je taková chyba následně řešitelná a bude znamenat pouze zvýšené náklady, nebo jde o chybu, která v budoucnu vyústí ve složitý a nejistý soudní spor.

Příkladem chyby, kterou lze poměrně jednoduše vyřešit (ale zase je velmi častá) je chybná specifikace nemovitosti ve smlouvě. Tato chyba většinou vede k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a k propadnutí správního poplatku ve výši 2000 Kč. Celý proces darování je poté třeba absolvovat znovu.

V horším případě může dojít při sepisu darovací smlouvy k opomenutí zanesení adekvátní právní ochrany dárce. Dárce, který v dobré víře daroval nemovitost potomku, s vidinou klidného dožití v ní, musí namísto toho řešit, zda bude mít na stáří kde bydlet.

Použití vzorů z internetu se tak při převodu majetku v hodnotě milionů korun nemusí vždy vyplatit. Spolupráce s advokátem či notářem by měla při převodu nemovitosti v rodině garantovat kvalitu poskytnuté právní pomoci a vést k minimalizaci rizik s darováním spojených. Obecně přitom bývá zpracování dokumentace advokátem flexibilnější a levnější než v případě využití služeb notáře. Vždy je nicméně třeba advokáta dobře vybrat a volit někoho, kdo se na nemovitostní právo specializuje.