Článek
Esej:
Jak by od roku 2000 vypadala „tovární“ arbitráž mezi hypotékou a zlatem
(modelové počty pro Českou republiku, ceny v Kč, bez daně z příjmu u fyzického zlata drženého > 3 roky)
---
1 | Myšlenka v kostce
Účelová hypotéka koupí nemovitost, ale zároveň ji zastaví ve prospěch banky.
Americká (neúčelová) hypotéka je druhé, volitelné čerpání na základě téže zástavy až do limitu LTV (v ČR typicky ≤ 70 %).
Pokud tržní hodnota bytu roste rychleji, než klesá zůstatek původní hypotéky, uvolňuje se „polštář“, který lze každý několikátý rok „vytáhnout“ a převést třeba do zlata – aktiva mobilního a odolného vůči fyzické destrukci.
---
2 | Reálné předpoklady pro období 2000 → 2025
Parametr Hodnota Zdroj / komentář
Průměrná úroková sazba CZK hypoték 1995-2025 4,6 % p. a.
Aktuální sazba hypoték 05/2025 3,63 % p. a.
Cena zlata (USD/oz) 2000 273 $
2005 513 $
2010 1 410 $
2015 1 060 $
2020 vrchol covidové paniky ≈ 2 075 $
25. 7. 2025 spot ≈ 3 380 $
(Pro zjednodušení ignorujeme kurz USD/CZK; dlouhodobě kolísal, ale trendově koruna oslabila jen ~10 %, takže pro hrubý výpočet lze pracovat s poměrem cen v dolarech.)
---
3 | Modelový příběh rodiny „Novákových“
1. Leden 2000
Kupují byt za 2 mil. Kč.
Účelová hypotéka 80 % LTV → 1,6 mil. Kč, úrok fix 6 %, splatnost 20 let (měsíční splátka ~11 500 Kč).
2. Předpokládáme průměrné tempo růstu cen bytu +5 % ročně (Praha dlouhodobě rostla o 4-6 %).
3. Vždy po 5 letech nechají vyhotovit nový odhad a provedou refinancování u stejné banky:
banka sjednotí zástavu na 70 % LTV,
rozdíl mezi novým limitem a aktuálním dluhem uvolní jako americkou část (úrok = současné tržní sazby, splatnost zájmově „interest-only“).
celý výtěžek okamžitě koupí fyzické zlato a nechají ho ležet do 2025.
Rok čerpání Tržní cena bytu Povolené 70 % LTV Celkový dluh před refi Nové „vytažené“ Kč Cena Au v daném roce Kolik oz nakoupí Držená hodnota Au v 07/2025
2005 2,55 mil. 1,79 mil. 1,36 mil. 0,43 mil. 513 $ ~1 690 oz 5,7 mil. Kč
2010 3,26 mil. 2,28 mil. 1,46 mil. 0,82 mil. 1 410 $ ~580 oz 4,6 mil. Kč
2015 4,16 mil. 2,91 mil. 1,84 mil. 1,07 mil. 1 060 $ ~980 oz 8,1 mil. Kč
2020 5,31 mil. 3,71 mil. 2,32 mil. 1,40 mil. 2 075 $ ~550 oz 4,3 mil. Kč
(Po dvaceti letech – leden 2020 – je původní anuitní hypotéka splacena, takže zbývají jen americké „vytažené“ úvěry.)
Součet → hodnota zlata k 25 7 2025: ~10,8 mil. Kč
---
4 | Kolik to stálo?
Nominální jistina amerických úvěrů: 0,43 + 0,82 + 1,07 + 1,40 = 3,72 mil. Kč
Průběžně placené úroky (předpoklad 6 % → 5 % → 3 % → 4 %)
Celkem cca 1,73 mil. Kč.
Průběžné poplatky (odhad, katastr, pojistky): ~0,2 mil. Kč.
> Čistý výsledek po 25 letech
Aktivum (zlato): 10,8 mil.
Zbývající jistina: −3,72 mil.
Zaplatili na úrocích/poplatcích: −1,93 mil.
= +5,2 mil. Kč čistého navýšení majetku (≈ 2,6× původní kupní ceny bytu).
---
5 | Co model schválně ignoruje
1. Kurz USD/CZK – posilování koruny by část výnosu ukrojilo, ale na 25 letém horizontu byla změna mírná.
2. Daň z příjmu – fyzické zlato po 3 letech držby je v ČR osvobozeno; ETF by dani podléhaly.
3. Riziko úrokových skoků – v letech 2022-23 úroky vyskočily až k 6 %, což by úroky modelu 2020-2023 zvýšilo zhruba o +0,1 mil. Kč.
4. Opakovaná administrace – každé refi nese notář, katastr, nový odhad; v praxi by se strategie spíše dělala 1-2× za dekádu.
5. Regulatorní stropy LTV, DSTI, DTI – po 2017 je nutné hlídat limity ČNB.
---
6 | Poučení z příběhu
1. Leverage funguje jen se silným růstem reálných aktiv – v letech 2000-2025 stouplo zlato > 12× ; nebýt toho, strategie by skončila v mínusu.
2. Hypotéka je dvousečná páka – banka přenáší část válečného/inflačního rizika na věřitele, ale úrokový cyklus naopak může spolknout velkou část zisků.
3. Nemovitost je jen „kotvou“ – výnos nevytváří samotný byt, nýbrž rozdíl mezi dlouhodobým výnosem zlata a cenou peněz.
4. Model je citlivý na načasování – kdyby rodina vybrala zlato při lokálním minimu (2013) anebo byla nucena prodat při vysokých sazbách, zisk by se smrskl.
---
7 | Závěr
Strategie „byt na páku + americké hypotéky → zlato“ skutečně mohla v ČR od roku 2000 vytvořit zisk v řádu milionů korun, protože spojila tři velké tail-windy: dvouciferný růst zlata, silný real-estate boom a dlouhodobý pokles úrokových sazeb. Stejná hra dnes není automaticky zopakovatelná – sazby už tak nízko nejsou a zlato je na historickém maximu – ale princip zůstává:
> Přeměnit ne-mobilní, lokálně zranitelné aktivum (byt) na mobilní „válečný fond“ a nechat inflaci, aby pomalu pojídala reálnou hodnotu dluhu.
*Nic z toho nelze chápat jako investiční doporučení; jde o ilustrativní kalkulaci, která nemůže nahradit osobní finanční plán.*
