Nedědíš? Nebydlíš. Jak daňová politika prohlubuje majetkovou nerovnost i bytovou krizi

Co mají společného Praha, Barcelona, Bratislava a Paříž? Není to mnohasetletá historie, krásné scenérie ani závazek platit jednou měnou. Řeč je o krizi, která tato evropská města tvrdě zasáhla – konkrétně té bytové. Právě v těchto městech by totiž běžný Pražan, Barceloňan, Bratislavan nebo Pařížan musel celý průměrný plat ukládat stranou po více než dvacet let, aby si v daném místě mohl dovolit menší byt. Bez toho, aby utratil byť jen korunu na nájem, jídlo nebo energie.

Česko se v tomto klání vyšvihlo dokonce až na pomyslnou, dost neutěšenou zlatou příčku. A další domácí statistiky tento negativní obraz jen stvrzují.

Nepochybně i proto hrálo také téma dostupnosti bydlení v nedávných komunálních voleb zcela dominantní roli. Města a komunální politika jsou však pouze jednou stranou mince. V globalizovaném světě, kde tržní dynamiku spíše než reálná potřeba mnohdy určují kapitálové či investiční toky, však zcela stěžejní roli hraje stát, resp. jeho daňová politika. A jak odhalila nedávná investigativa serveru Investigate Europe, ta současná krizi bydlení rozhodně nezmírňuje. Ba naopak.

To, že bez součinnosti veřejných složek funguje rozvoj bytového fondu možný jen obtížně, je bez debat. Vládní instituce či městské administrativy jsou totiž v jistém smyslu přímými účastníky u naprosté většiny komerčních výstaveb: stát nebo město u nových projektů běžně vyžadují určité bezpečnostní standardy, napojení na síť existujících služeb či přímo pozemek sloužící k zástavbě vlastní.

Veřejnost má navíc jistě zájem na tom, aby se stavělo – v situaci, kdy populace měst nadále rostou, je nasnadě, že pokud nová výstavba bytů neudrží tempo s růstem obyvatelstva, ceny porostou. A to je z hlediska naplňování bytových potřeb obyvatel problém, ať už se jedná o přistěhovalce či „domácí“. Touto optikou je tak určitá forma podpory – kupříkladu právě skrze daňové zvýhodnění – pochopitelně na místě. Bohužel i zde ale platí, že všeho moc škodí.

Na to právě upozorňuje nedávná analýza Investigate Europe, která se na danění nemovitostí, developerských projektů a zisků z nich zaměřila. A zjištění jsou to vpravdě znepokojující. Jak se totiž shodli ekonomové, daňoví experti i právníci napříč evropskými zeměmi, daňové úlevy hrají v raketovém růstu cen v rámci „real estate“ sektoru zcela stěžejní roli. Bytovou nouzi tak úlevy naopak prohlubují.

Jak je totiž při bližším pohledu patrné, cílem daňových pobídek ve skutečnosti není větší výstavba, ale větší rentabilita – a to hlavně pro ty „velké“. Jak jinak si vysvětlit zvýhodňování tzv. realitních investičních fondů (REIT) ve Francii a Portugalsku, britskou toleranci skupování celých ulic oligarchy z daňových rájů nebo povinnost neplatit žádnou daň, pokud dědíte 300 a více nemovitostí v sousedním Německu? Toto je přitom pouze ilustrativní výčet – kliček, výjimek a zvýhodnění byznysu s realitami je napříč zeměmi na východ i na západ od Prahy bezpočet. Soutěž v nadbíhání „real estate“ sektoru se tak bohužel odehrává na poli celé Evropy.

Jedním příkladem za všechny může být případ Geciny, firmy spravující téměř 9000 bytových jednotek ve Francii (a v níž má vlastnický podíl také prezident Emmanuel Macron). Ačkoli u zdaněním proslulého Hexagonu bychom nějakou adekvátní daň ze zisku mohli očekávat, právě kvůli zvýhodnění REIT tato firma odvedla od roku 2015 ze svých zisků pouze něco mezi 0,1-0,6 %. Na daních tak ušetřila dle odhadů až 2,6 miliardy eur (cca 62,5 miliardy korun), což je „úspora“, kterou by francouzský systém mohl směle konkurovat nejednomu daňovému ráji. A Gecina rozhodně není sama.

Smutnou útěchou nám může být, že v tomto smyslu Česko není nijak výjimečné. V tuzemsku si totiž ‚nabíháme na vidle‘ podobně jako naši zahraniční kolegové. Zatímco výnosy z akcií či jiných investicí u nás podléhají „běžné“ devatenáctiprocentní dani z příjmů, investiční fondy jsou zdaněné pouze procenty pěti. Podle zjištění Deníku Referendum je přitom právě zakládání nových „fondů kvalifikovaných investorů“ běžnou metodou developerů, jak se do „investiční“ kategorie vejít.

Český systém je tak v některých ohledech nastaven ještě regresivněji než Investigate Europe kritizované praktiky na západ od nás. V Německu se sice nedaní dědictví v objemu více než 300 bytů, v Česku však dědická daň od roku 2013 neexistuje vůbec. Daň z nabytí nemovitosti u nás byla taktéž zrušena. A realitní investor navíc díky struktuře českého systému může na daních u každé nemovitosti „ušetřit“ klidně až stovky tisíc korun oproti „klasickým“ investicím, jak vyplývá z rad serveru Peníze.cz.

Plody tohoto dlouhodobého zvýhodňování sklízíme již nyní. Mimo jiné právě díky nastavení daňového systému totiž byty a domy přicházejí o svou hodnotu coby zboží přinášející skutečný užitek. Nejsou již statkem, který má primárně uspokojovat nějakou potřebu (v tomto případě „mít střechu nad hlavou“): jak podotýká Dr. Rex McKenzie z Kingstonské univerzity, z bydlení se stává komodita či „prostředek směny“. Cenu bydlení tak spíše než skutečná „potřeba bydlet“ na straně obyvatel určuje to, kolik reality „hodí“ investorům. A to spolu přináší řadu problémů.

Trendy v eurozóně, kde objem prostředků v realitních fondech narostl za posledních dvanáct na téměř trojnásobek (tj. více než jeden bilion eur), nám mohou posloužit jako vhodná ilustrace. Ani naše hlavní město se však výrazným projevům„financializace“ realit bohužel nevyhne.

Jak si správně všímají komentátoři i analytici, tempo výstavby v metropoli se od roku 2016 stále zrychluje (s výjimkou roku 2020). I přes rekordní počet povolených staveb bytových jednotek v roce 2021 však developeři nepředpokládají, že by ceny v blízké době mohly klesnout. Vzhledem k současnému poklesu reálných mezd se tak ocitáme v situaci, kdy se nájemní bydlení v rámci širšího centra – obzvlášť pro mladé lidi či rodiny s dětmi – stává spíše luxusem. A bydlení ve vlastním již zcela nedosažitelným zbožím. Jak je tohle, vzhledem ke stále zvětšujícímu se bytovému fondu, možné?

Zdá se, jako by ekonomická mantra o vyrovnávání nabídky s poptávkou – mimochodem jedna z hlavních programových složek SPOLU v nedávných komunálních volbách – v této oblasti selhávala. Obzvlášť uvážíme-li, že populace v metropoli za posledních dvanáct let narostla jen o něco víc než 100 000 obyvatel. Taková úvaha by však byla trochu krátkozraká. Pravda, umořování poptávky, například skrze přímou účast města ve výstavbě či odbourávání bariér pro nové projekty, je pro rozvoj města i pro fungující realitní trh důležité. Poptávku však tvoří nejen lidé, kteří chtějí někde bydlet, ale do značné míry také domácí a zahraniční investoři, kteří v realitách vidí možnost atraktivního zhodnocení. A právě pro ně je daňové nastavení u realit dosti významným kritériem.

To stvrzují i slova sociologa Martina Luxe z Akademie věd, který se tímto problémem nezávisle na závěrech Investigate Europe taktéž zabýval. Lux se domnívá, že „je nesmysl tvrdit, že loňský růst cen bytů je ‚vinou nízké nabídky‘. (…) Vysoký růst cen byl dán zejména faktory poptávkovými,“ a to totiž vyhlídkou zisku a „bezpečného zaparkování“ kapitálu na straně investorů. Tyto faktory se navíc odráží i v tom, jaký typ nemovitostí je ze strany developerů nabízen. Koneckonců, výrazné pražské projekty jako Victoria Palace (Penta), Fragment (Trigema) nebo Smíchov City (Sekyra Group) sice slibují rozšířit pražskou nabídku realit o stovky bytových jednotek, vyhlídky na bydlení se pro běžného občana však bohužel nijak nelepší.

Cena nových jednotek je totiž nezřídka vysoko nad již tak nedosažitelnou tržní cenou – a to už vůbec nemluvíme o projektech dostupného bydlení či předání části bytové výstavby městu, což bývá v západních zemích vcelku běžnými požadavky pro nové výstavby. Právě ty jsou pro města přitom klíčovou součástí utváření zodpovědné městské bytové politiky.

To je ostatně také případ londýnského Nine Elms - projekt výstavby až 20 000 nových bytových jednotek v oblasti někdejší elektrárny Battersea. Čtyři tisíce z nich mají být dle dohody s městskou částí určené na dostupné bydlení a ačkoli se ukazuje, že celkový počet dostupných bytů zřízených developerem bude ve výsledku pravděpodobně menší, stovky dostupných bytů jsou stále výrazně víc než žádné.

Je pravda, že kontext Londýna je přeci jen ve srovnání s kontinentální, pomaleji rostoucí Prahou v něčem ojedinělý. Stačí se ale podívat nedaleko za české hranice, abychom se utvrdili v tom, že potenciálně funkční řešení existují i v našem vlastním geopolitickém kontextu. V tomto směru je kupříkladu nám blízká Vídeň – která se konzistentně řadí mezi nejpřívětivější místa pro život – jistě příkladem hodným následování. Vídeňská radnice totiž vlastní téměř polovinu všech bytů ve městě, a je tudíž silným hráčem při určování ceny nájmů i obytných prostor. Nedochází tak k tomu, že by tržními vlivy nadhodnocené reality připravily její obyvatele o většinu příjmu či střechu nad hlavou. Praha, bohužel, takové nástroje postrádá.

To, že s dostupností bydlení je třeba něco dělat, není novinkou. Jak ukazuje společný projekt Českého rozhlasu a PAQ Research Život k nezaplacení, výdaje na obstarání bytových potřeb „ukusují“ stále větší díl z příjmů občanů. Tento díl je přitom největší u již tak znevýhodněných skupin. Dle nedávného šetření agentury Ipsos se navíc právě rostoucích nákladů na bydlení obává až 73 % Čechů. O důležitosti hledání rázného řešení pak nepochybně vypovídá i fakt, že koaliční vláda si dostupnost bydlení vytyčila jako jeden z hlavních programových bodů v oblasti sociální péče. Smutné je, že zatím bez viditelných výsledků.

Jednou cestou je pochopitelně regulace na úrovni města. Radnice a magistráty mají mnoho nástrojů – například právě možnost požadovat podíl dostupných či přímo městských bytů z nové výstavby – jak lépe utvářet zodpovědnou bytovou politiku a jak městský trh s nemovitostmi regulovat. Regulace přitom za současného stavu, slovy novináře Petra Fischera,„není sprosté socialistické slovo, nýbrž životní nutnost při formování městského prostředí.“ S tím, i vzhledem ke zcela nezáviděníhodným vyhlídkám nastupující generace, nezbývá než souhlasit.

Neznamená to ovšem pochopitelně, že by mělo město regulací plně nahradit politiku podporující výstavbu. Šetrné nastavení mantinelů pro byznys s bydlením a systém pobídek pro nově vznikající obytné projekty se do značné míry doplňují. Dokud města budou růst, bez podpory výstavby a odstraňování bariér novým projektům – jako se o to s Piráty v Praze pokoušíme třeba formou zrušení parkovacích minim – se magistráty totiž nepochybně neobejdou.

Bohužel, ačkoli město může pro zlepšení statu quo učinit mnoho, bez významnější pomoci ze strany státu to půjde ztuha. Jelikož skupování nemovitostí je pro svou výdělečnost stále významným objektem zájmu pro podnikatele a investory, snahy o rozšíření dostupného bydlení budou nutně narážet na snahy majetných využít zástavbu pro další soukromý zisk. A zde je úloha fiskální politiky klíčová.

V tom má vcelku jasno i německý ekonom a bývalý poradce Angely Merkel Clemens Fuest: „Je zřejmé, že ceny realit jsou velmi, velmi spjaté s jejich daňovým zatížením, (…) [a] není vůbec žádný důvod, proč by tyto [daňové] výhody neměly být zrušeny.“ A další odborníci jsou s ním zajedno. „Nadhodnocení“ nemovitostí způsobené daňovou politiku států, o kterém pro změnu hovoří britský ekonom John Christensen, má zcela zásadní dopad na vyhlídky mladých lidí a možnosti vůbec ve městech žít a existovat.

Bez změny tohoto systému, který vede ke komodifikaci a monetizaci bytů, domů a dalších prostorů k životu, zůstane dostupné bydlení „dál pouhým snem nejen lidí, kteří začínají svůj samostatný dospělý život.“ Pokud nechceme, aby celá jedna generace zlomila hůl nad tím, jak je naše současná společnost organizovaná, mělo by nás to velmi znepokojovat. Začít daňovými úlevami stavebních firmem, developerů a investičních fondů je to naprosté minimum, co by vláda měla udělatb. Protože bez kvalitní a dostupné střechy nad hlavou se výzvám moderního světa čelí dost obtížně.