Čekání na Godota stavebního práva

Současný stavební zákon vznikl za předchozího kabinetu Andreje Babiše jako ambiciózní pokus o zásadní přestavbu celého systému. Jeho jádrem byla centralizace stavební správy a omezení roztříštěnosti rozhodování, včetně plánovaného Nejvyššího stavebního úřadu.

Následný kabinet Petra Fialy však tento model korigoval. Odmítl institucionální centralizaci a vrátil systém zpět k větší roli samospráv, přičemž zachoval některé prvky integrace řízení. Výsledkem je kompromisní konstrukce, která se teprve postupně usazuje v praxi.

Právě do této situace vstupuje další novela. Místo stabilizace prostředí přichází nový zásah, který znovu otevírá základní otázky, jež měly být již vyřešeny.

Projednávání tzv. 13. novely stavebního zákona (sněmovní tisk 67) probíhá formálně standardními legislativními kroky. Tempo a způsob politické komunikace však vytvářejí tlak na rychlé přijetí, který neodpovídá složitosti samotného tématu. Zákon, jenž má upravovat jeden z nejkomplexnějších procesů veřejné správy, vzniká bez dostatečného analytického zázemí a bez poctivé debaty s těmi, kdo jej budou v praxi uplatňovat.

Opakuje se tak vzorec posledních let: každá další novela slibuje zjednodušení a zrychlení, ve skutečnosti však přepisuje pravidla, která se ještě nestačila ustálit. Úřady i projektanti jsou nuceni znovu vykládat základní procesní kroky, sjednocovat výklad a hledat pracovní postupy. To, co mělo přinést jistotu, vytváří další vrstvu nejistoty.

Politická reprezentace přitom operuje s jednoduchým příběhem o pomalém stavebním řízení. Ten se dobře komunikuje, ale opírá se spíše o dojem než o přesná data. Právě tento rozpor mezi mediálním obrazem a skutečným fungováním systému je jádrem současného problému.

Do debaty vstoupila Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) s argumenty, které stojí na zkušenosti z každodenní praxe. Podle jejích zjištění je většina staveb v našem státě povolena do jednoho roku. Skutečné potíže se koncentrují jen u menší části případů, řádově v jednotkách procent.

Část těchto prodlev přitom nevzniká „na úřadech“, ale na straně investorů. U velkých developerských projektů se opakovaně ukazuje tentýž vzorec: snaha vytěžit z území maximum možného a posouvat parametry záměru za hranice dané územním plánem i charakterem lokality. Do řízení pak vstupují studie a varianty, které limity území nerespektují. Správní orgán, postupuje-li podle práva a správně, takový návrh nemůže povolit. Následuje odvolání řízení, přepracování, doplnění, nové projednání a čas běží. Vina se však v mediálním obrazu přičítá „pomalému řízení“, nikoli nerealistickému zadání.

Jinými slovy: tam, kde se naráží na limity území, nevzniká problém rychlosti, ale konflikt mezi požadavkem na maximální výnos a pravidly, která mají chránit veřejný zájem.

Tento fakt zásadně zpochybňuje výchozí premisu novely. Pokud systém jako celek funguje, pak plošné zásahy nedávají smysl. Namísto toho by bylo logické zaměřit se na konkrétní typy staveb a situace, kde dochází k prodlevám – především u majetkoprávně nevyjasněných projektů nebo u případů s vysokým počtem dotčených orgánů. U liniových staveb přitom již došlo k významnému posunu díky zvláštnímu režimu, který náš právní řád obsahuje (zejména úpravy navazující na zákon č. 416/2009 Sb.). Ten byl v předchozím období dále posílen novelami, které Sněmovna projednala ve zkráceném jednání se souhlasem tehdejší opozice. Nejde tedy o nový samostatný zákon, ale o cílené úpravy, jež pro konkrétní typ staveb už dnes poskytují nástroje ke zrychlení. O to více je zřejmé, že plošné zásahy do celého systému nejsou adekvátní odpovědí na dílčí problémy.

Dalším problémem je způsob, jakým se v politické debatě pracuje s časem. Směšuje se délka samotného stavebního řízení s celkovou dobou přípravy investice. Do té však vstupují i fáze, které stát přímo neřídí: výkup pozemků, projektování nebo koordinace investorů. Redukovat celý proces na „rychlost povolení“ znamená přehlížet podstatnou část reality.

Výsledkem je chybná diagnóza. A z chybné diagnózy nemůže vzejít funkční řešení.

České stavební právo připomíná v posledních letech spíše pohyblivý terč. Každá nová vláda přichází s vlastním „řešením“, každá slibuje definitivní obrat a každá po sobě zanechá další novelu, která mění pravidla hry uprostřed rozehrané partie.

Dopady jsou zřejmé. Úřady znovu a znovu přepisují metodiky, projektanti upravují postupy a investoři počítají s tím, že právní prostředí se může změnit dřív, než projekt projde řízením. To, co má přinášet jistotu, ji ve skutečnosti rozmělňuje.

Právě v tomto kontextu je třeba číst i aktuální novelu. Nejde jen o deklarované zrychlení. Ve skutečnosti sledujeme posun k větší centralizaci rozhodování a oslabení lokální samosprávy. Současně se otevírá prostor pro volnější nakládání s půdním fondem. To nejsou technické úpravy, ale zásahy do samotného způsobu, jakým se rozhoduje o podobě území.

Mantra o zrychlení přitom zakrývá podstatnější problém. Stavební ruch naráží na limity územních plánů. Ty jsou výsledkem kompromisu mezi rozvojem, veřejným zájmem a ochranou prostředí. Pokud dnes tyto limity přestávají vyhovovat části investorů, neznamená to, že je lze obejít procesními zkratkami. Znamená to, že je třeba vést otevřenou debatu o jejich změně.

Místo toho sledujeme jiný scénář. Pravidla zůstávají na papíře, ale jejich váha se postupně oslabuje. Rozhodování se posouvá výš, odpovědnost se rozplývá a samospráva ztrácí možnost korigovat vývoj ve vlastním území.

Nad tím vším se vznáší motiv, který už začíná být téměř ironický. Český stavební zákon jako nekonečný seriál. Každá epizoda slibuje rozuzlení, každá končí otevřeně. Postavy se střídají, děj se komplikuje, ale pointa zůstává nedořečená.

Je to čekání na Godota po česku. Všichni vědí, že „řešení“ má přijít, všichni na něj čekají – a mezitím se mění kulisy, dialogy i pravidla hry. Godot nepřichází. Přichází jen další novela.

A do toho drobná ironie dějin. Po pirátském fiasku s digitalizací stavebního řízení se znovu sází na velké systémové řešení. V pozadí dál straší představa centrálního stavebního úřadu, který měl být původně páteří reformy a dnes se má podle plánů rozběhnout od 1. ledna 2027. Je to odvážné – slibovat definitivní stabilitu v prostředí, kde se pravidla mění rychleji než projekty dozrávají.

Současná novela tak nepůsobí jako řešení, ale jako další díl v řadě. Kapitola volebního období 2026–2029 se sotva dopsala – a už se můžeme těšit na další. V českém stavebním právu se totiž nečeká na konec příběhu, ale na další pokračování.

Autor: Martin Cikán

Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR (2026). Historie projednávání sněmovního tisku 67. Dostupné na: https://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=10&T=67

ČKAIT (2026). Společné memorandum ČKAIT a ČKA k projednávané novele stavebního zákona (tisk 67/0). Dostupné na: https://zpravy.ckait.cz/vydani/2026-02/spolecne-memorandum-ckait-a-cka-k-projednavane-novele-stavebniho-zakona-tisk-67-0/

ČKAIT (2026). Jen 5 % staveb se nepovolí do roka a půl: výsledky dvou průzkumů. Dostupné na: https://zpravy.ckait.cz/vydani/2026-02/jen-5-staveb-se-nepovoli-do-roka-a-pul-vyplyva-ze-dvou-pruzkumu-ckait/

Špalek, R. (2026). „ČKAIT bojuje i za Vás!“ sdělení předsedy Komory.

VLNY (2026). Konec památkové péče v Česku? Podcast „Or I Want More“. Dostupné na: https://www.vlny.cz/konec-pamatkove-pece-v-cesku-jak-babis-a-spol-obesli-odborniky-a-vinou-toho-muze-prazsky-hrad-i-kutna-hora-prijit-o-unesco-or-i-want-more-23