Článek
Technologické akcie jsou hlediskem tradičních oceňovacích měřítek obecně drahé. Jiný kout trhu zůstává na druhé straně naprosto přehlížený: REITy (realitní investiční trusty, firmy vlastnící nemovitosti a většinu zisku vyplácející na dividendách).
Analýza Cohen & Steers ukazuje, že se americké REITy obchodují vůči běžným akciím s historicky výjimečnou slevou – zhruba –7,7násobek na bázi ocenění podle ziskových násobků, zatímco dlouhodobý průměr je jen kolem –0,6násobku.
V praxi to znamená, že za stejné peníze dnes koupíte „část nájemního domu“ levněji než „část technologického korporátu“, i když nájmy do REITů dál plynou.
Graf zobrazující historickou slevu amerických REITů vůči běžným akciím
Není tak ani divu, že se dva z nejpopulárnějších REITů - Vici Properties a Realty Income – obchodují za relativně nízký ukazatel forward P/AFFO (ekvivalent k forward P/E u běžných akcií) zhruba 11–13 bodů, tedy pod průměrem mnoha jiných defenzivních dividendových akcií.
Je to podobné, jako kdyby na realitním trhu zlevnily domy se spolehlivými nájemníky, zatímco „módní“ adresy jsou stále předražené.
Pojďme se podívat na dvě hvězdy sektoru: kasino-specialistu Vici Properties a „měsíční rentu“ Realty Income. Obě společnosti vyplácejí atraktivní dividendy, ale každá nabízí jiný typ příběhu – od odvážnější sázky na Las Vegas po extrémně rozptýlené portfolio supermarketů, drogerií a skladů.
Vývoj forward P/AFFO akcií Vici Properties a Realty Income
Vici Properties: majitel nemovitostní z oblasti zážitkového byznysu
Vici Properties je REIT zaměřený na tzv. „experiential real estate / zážitkové nemovitosti“ – vlastní ikonická kasina a resorty jako Caesars Palace, MGM Grand nebo Venetian na Las Vegas Stripu a desítky dalších herních a rekreačních destinací v USA a Kanadě.
Dnes drží 93 aktiv, z toho 54 herních nemovitostí a 39 dalších zážitkových projektů, většinou pod triple-net lease (nájemní smlouvy, kde nájemce platí daně, pojištění i údržbu), takže provozní náklady nese nájemce.
Vážená průměrná délka nájemních smluv přesahuje 40 let a řada nájmů je svázána s inflací, takže nájemné roste s růstem cenové hladiny.
Za rok 2025 čeká vedení AFFO (upravené prostředky z provozní činnosti REITu po nutných investicích do údržby) 2,36–2,37 USD na akcii, což znamená solidní meziroční růst kolem 5 % meziročně. Roční dividenda vychází přibližně na 1,73 USD na akcii, tedy dividendový výnos kolem 6 % a výplatní poměr okolo dvou třetin AFFO – stále s rozumnou rezervou.
Vývoj ceny akcií Vici Properties za posledních 5 let
Realty Income: měsíční dividenda z tisíců nájemníků
Realty Income je globální REIT s přezdívkou „The Monthly Dividend Company“, protože vyplácí dividendu každý měsíc a zvyšuje ji více než 30 let v řadě. Je členem indexu S&P 500 Dividend Aristocrats (index amerických firem s minimálně 25 lety růstu dividend).
Firma vlastní přes 15 500 komerčních nemovitostí v USA, Spojeném království a sedmi dalších evropských zemích, pronajatých více než 1 600 klientům v 90+ odvětvích, většinou formou net lease (dlouhodobé nájmy, kde nájemce platí většinu provozních nákladů).
Za třetí čtvrtletí 2025 dosáhla společnost AFFO 1,08 USD na akcii, zatímco měsíční dividendy za stejné období činily 0,807 USD – výplatní poměr tedy zhruba 75 % a slušná bezpečnostní rezerva.
Roční dividendový výnos se pohybuje kolem 5,5–5,8 % a obsazenost portfolia přes 98 %.
Vývoj ceny akcií Realty Income za posledních 5 let
Verdikt: dvě cesty k rentě z nemovitostí
Vici Properties připomíná dynamického vlastníka prémiových kasin – vyšší dividendový výnos, rychlejší růst, ale také soustředění na volnočasový byznys, který více reaguje na ekonomiku.
Realty Income naopak působí jako obří fond obchodů a skladů, rozprostřený po celém světě, který vyplácí stabilní měsíční „výplatu“ a roste pozvolněji.
Pokud jste začínající retailový investor, můžete k těmto akciím přistoupit jako k nákupu dvou bytů: jeden v rušné turistické čtvrti (Vici), druhý v klidné čtvrti plné supermarketů a drogerií (Realty Income).
Kombinace obou titulů v portfoliu vám může dlouhodobě poskytnout zajímavý pasivní příjem, podpořený tím, že celý sektor REITů je podle současných dat vůči běžným akciím oceněn s výraznou slevou.
V každém případě však nezapomínejte na vlastní fundamentální analýzu, dlouhodobý investiční horizont a také fakt, že byste do akcií neměli investovat peníze, které budete v příštích 10 letech potřebovat.
