Článek
Majitel si najde kupujícího sám, domluví cenu a osloví advokáta kvůli smlouvě. Pak přijde dotaz: odkud budou peníze na koupi? Kupující se diví, proč má někomu vysvětlovat své úspory. A prodávající přemýšlí, jestli měl totéž zjišťovat už na prohlídce.
Odpověď závisí na tom, v jakém postavení prodávající jedná. Výraz „samoprodejce“ totiž AML zákon nepoužívá jako samostatnou kategorii. Podstatné je zejména to, zda jde o soukromé nakládání s vlastním majetkem, nebo o podnikání s nemovitostmi.
Běžný soukromý prodej z majitele povinnou osobu neudělá
Člověk, který mimo podnikání prodává svůj vlastní byt či dům, se jen kvůli tomuto prodeji zpravidla nestává povinnou osobou podle AML zákona. Nemá proto automaticky povinnost provádět identifikaci a kontrolu kupujícího ve stejném rozsahu jako realitní zprostředkovatel.[1]
Proč? Zákon vymezuje okruh povinných osob a zároveň výslovně rozlišuje činnosti vykonávané jako předmět podnikání. Také Finanční analytický úřad u osob nakupujících a prodávajících nemovité věci uvádí souvislost s jejich podnikatelskou činností.[1, 2]
Samotná cena bytu na tom nic nemění. Prodej rodinného bydlení za několik milionů z člověka automaticky neudělá profesionálního obchodníka s nemovitostmi.
To ovšem není totéž jako tvrzení, že při prodeji bez realitní kanceláře neexistují žádné kontroly.
I prodej vlastního bytu může být podnikáním
Slovo „vlastní“ není všeobecná výjimka. Developer také prodává vlastní nemovitosti. A člověk, který podnikatelsky nakupuje, rekonstruuje a prodává byty, může být povinnou osobou, i když žádného makléře nevyužívá.[1, 2]
Rozhoduje skutečná povaha činnosti, nikoli pouze nadpis inzerátu „přímo od majitele“. Nelze se řídit ani jednoduchým pravidlem, že povinnost vzniká až od určitého počtu prodaných bytů.
Na druhou stranu samotné IČO neznamená, že každý soukromý prodej podnikatele automaticky podléhá stejnému režimu. Je třeba posoudit, zda konkrétní obchod patří do jeho podnikatelské činnosti.
Jestliže někdo obchoduje s nemovitostmi jako podnikatel, doporučuji jeho postavení podle AML zákona vyřešit předem. Zapojení advokáta nebo banky jeho vlastní zákonné povinnosti automaticky neruší.
Kdo se může ptát, když prodáváte soukromě
Banky patří mezi povinné osoby. U advokátů a notářů záleží na poskytované službě; při úschově kupní ceny a dalších zákonem vymezených činnostech mají vlastní AML povinnosti.[1]
FAÚ výslovně uvádí, že advokát je povinnou osobou také tehdy, když pouze sepíše kupní smlouvu na nemovitost. Nejde tedy výhradně o okamžik, kdy přijímá peníze do úschovy. Při úschově pro účely prodeje se navíc kontrola netýká jen toho, kdo advokáta původně oslovil, ale i protistrany.[3]
Soukromý prodávající tak nemusí sám zavádět AML postupy, přesto musí při využití těchto služeb počítat s potřebnou součinností. Dotazy na totožnost, okolnosti obchodu nebo původ majetku nejsou vyhrazené pouze obchodům přes realitní kancelář.
Dostatek peněz a jejich původ jsou dvě různé otázky
Prodávající přirozeně potřebuje vědět, zda kupující dokáže zaplatit a dodržet termíny. To je otázka uskutečnitelnosti obchodu.
AML kontrola ale řeší také zdroj prostředků. Výpis se zůstatkem může ukázat, že peníze na účtu jsou. Sám o sobě ještě nemusí vysvětlit, jak je kupující získal.
Uveďme modelový byt za tři miliony korun. Kupující má dva miliony z hypotečního úvěru a milion z vlastních zdrojů. Informace o úvěru neodpovídá automaticky také na otázku původu zbývajícího milionu. Může jít například o úspory ze zaměstnání, dědictví, dar nebo výnos z prodeje jiného majetku.
Rozsah potřebných informací a dokladů určuje povinná osoba podle zákona a rizik konkrétního případu. Nemá jít o bezbřehé zkoumání celého života klienta, ale o přiměřenou kontrolu související s obchodem.[1, 4]
Čestné prohlášení není univerzální řešení
Není správné tvrdit, že každý kupující musí za všech okolností předkládat stejnou sadu výpisů a smluv. Stejně chybný by byl závěr, že vždy stačí podepsat jednu větu o legálním původu peněz.
FAÚ připouští v nízkorizikovém případě i vycházení z klientova prohlášení, musí však být přezkoumáno v souvislosti s ostatními informacemi. Při nesouladu nebo vyšším riziku jsou potřeba další vysvětlení a odpovídající podklady.[2]
Z pohledu přípravy prodeje proto doporučuji řešit požadavky advokáta či banky včas. Když je kontrola povinná a klient potřebnou součinnost odmítá, zákon stanoví důvody, pro které povinná osoba obchod neuskuteční nebo vztah ukončí.[1]
Ani věta „banka už to přece kontrolovala“ sama o sobě ostatní účastníky jejich povinností nezbavuje. Případné zákonné možnosti převzetí některých úkonů mají své podmínky.
Soukromý prodej neznamená možnost zavírat oči
Nepodléhat profesionálním AML povinnostem není oprávnění vědomě pomáhat zakrývat trestný původ peněz.
Trestní zákoník upravuje legalizaci výnosů z trestné činnosti a za stanovených podmínek i její nedbalostní podobu. Tato odpovědnost není vyhrazena makléřům nebo bankéřům.[5]
Současně by bylo nesprávné strašit každého majitele, že spáchá trestný čin, pokud si od kupujícího nevyžádá daňové přiznání. Musely by být prokázány konkrétní zákonné znaky včetně příslušného zavinění. Samotná absence vlastního AML dotazníku u běžného soukromého prodeje takový závěr neodůvodňuje.
Za důvod k zastavení a odborné konzultaci bych považoval například požadavek uvést do smlouvy jinou cenu než skutečně placenou nebo bez srozumitelného vysvětlení přeposílat část přijatých peněz další osobě. Ani neobvyklá platba však sama o sobě nedokazuje trestný čin. Je potřeba znát její skutečný důvod.
Co doporučuji majiteli, který prodává sám
Nejprve si ujasnit, zda prodává soukromý majetek, nebo jedná v rámci podnikání s nemovitostmi. Pak včas sladit kupní smlouvu, způsob financování, případnou úschovu a požadavky osob, které budou obchod zajišťovat.
Ve smluvní dokumentaci má být jasné, kdo platí, kolik, kdy a na jaký účet. Platba rodičem kupujícího či jinou třetí osobou může mít legitimní vysvětlení, ale neměla by být překvapením až v den odeslání peněz.
Podklady pro zákonnou kontrolu doporučuji předávat bezpečným způsobem přímo tomu, kdo ji provádí. Soukromý prodávající nemusí preventivně shromažďovat kompletní finanční historii kupujícího.
Také jako makléř považuji za důležité říct hranici své služby přesně: AML kontrola není zárukou, že obchod nemůže mít žádný problém. Má však konkrétní zákonný účel a nelze ji nahrazovat pouhým dojmem, že kupující působí důvěryhodně.
Pro běžného soukromého samoprodejce tedy odpověď zní: povinnost provádět vlastní profesionální AML kontrolu mu jen prodejem nevzniká. Připravenost vysvětlit tok peněz, spolupracovat s bankou či advokátem a řešit nesrovnalosti před podpisem ale patří k rozumně připravenému obchodu.
Zdroje a poznámky k ověření
Podklady k 12. 11. 2026. Číselný příklad je modelový. Praktická doporučení jsou autorským hodnocením, nikoli dodatečnými povinnostmi ukládanými každému soukromému prodávajícímu.
- Zákon č. 253/2008 Sb., AML zákon, aktuální znění účinné od 1. 11. 2026: zejména § 2 odst. 1 písm. a), d), g), odst. 2–3, § 8–9, § 11, § 15 a § 54 odst. 1. Rozlišení soukromého nepodnikajícího prodávajícího vychází zejména z § 2 odst. 3. Text nevykládá všechny zvláštní režimy hotovostních obchodů podnikatelů a právnických osob ani nezaměňuje nepodnikající fyzickou osobu s nepodnikající právnickou osobou.
- FAÚ: Realitní sektor. Vymezení podnikatelského nákupu a prodeje nemovitostí, developerů a rizikově přiměřeného přezkoumání zdroje prostředků. Výklad k nízkému riziku nelze chápat jako všeobecnou výjimku z kontroly nebo povinnost přijmout pouhé prohlášení.
- FAÚ: Právnické profese. AML postavení advokátů a notářů u vymezených služeb; výslovně i sepis kupní smlouvy advokátem a široké chápání klienta při úschově.
- FAÚ: Kontrola klienta. Účel, přiměřenost a rizikový rozsah kontroly. Zákonné opodstatnění přezkoumávání zdrojů také v § 9 odst. 2 písm. e) AML zákona.
- Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, zejména § 15–16 a § 216–217. Možnou trestní odpovědnost nelze zaměňovat s postavením povinné osoby nebo odvozovat automaticky z neprovedení AML kontroly soukromým prodávajícím.
Poznámka: Článek popisuje základní rozlišení u prodeje nemovité věci, nikoli převodu družstevního podílu. Nejde o úplný přehled povinností podle sankčních, daňových, hotovostních a jiných předpisů. Splnění kontroly ani využití úschovy se nevydává za absolutní záruku bezrizikovosti či zákonnosti peněz.
