Dům k rekonstrukci v Rozkoši: co pro kupce znamená věcné břemeno užívání

Report parcely st. 83, k. ú. Rozkoš u Jevišovic na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/3959436713

Když si prohlížíte starší dům na vesnici, oči se obvykle zastaví u střechy, oken a vlhkých zdí. Mnohem méně lidí se před první schůzkou s prodávajícím podívá do katastru. Přitom právě tam může být zapsané něco, co žádná rekonstrukce nespraví.

Dobře je to vidět na parcele z realitního inzerátu v Rozkoši u Jevišovic na Znojemsku. Prodává se tam rodinný dům 3+1 dokončený v roce 1960 a určený k celkové rekonstrukci, za 3 490 000 Kč. Dům stojí na parcele č. st. 83 o výměře 483 m², celá nemovitost má podle inzerátu 2 336 m². Podle reportu parcely na Pozemkov.cz je na celé parcele pod domem zapsané věcné břemeno užívání.

Věcné břemeno je právo někoho jiného k vaší nemovitosti. U břemene užívání to obvykle znamená, že pozemek nebo stavbu smí užívat i jiná osoba. Takové právo trvá i po změně vlastníka, takže koupí domu ho nezrušíte, jen ho převezmete.

V praxi to může znamenat cokoli od drobnosti po zásadní omezení. Proto potřebujete vědět, kdo je oprávněný a co přesně břemeno obsahuje. U parcely v Rozkoši je zapsané na celé ploše, tedy i pod samotným domem, a to z něj dělá nejvážnější zjištění celé prověrky.

Postup je přímočarý. Vezměte si list vlastnictví a najděte v něm oprávněnou osobu a rozsah břemene. Pak si vyžádejte listinu, na jejímž základě bylo zapsané, a dejte ji přečíst advokátovi. Pokud břemeno pořád platí, sjednejte v kupní smlouvě, že ho prodávající před převodem nechá vymazat.

Počítejte také s tím, že dokud to není vyřešené, nemusí vám hypotéku poskytnout ani banka. O ceně má proto smysl jednat až ve chvíli, kdy víte, co přesně kupujete.

Druhé poučení z Rozkoše se týká sítí. Inzerát uvádí napojení na všechny inženýrské sítě včetně kanalizace. Evidence ale u domu uvádí žumpu, jímku nebo septik. Obecní kanalizace, kterou spravuje Obec Rozkoš, přitom vede asi 2 m od pozemku.

Rozdíl poznáte na provozních nákladech, protože žumpu je potřeba pravidelně vyvážet. Na obci se proto zeptejte, jestli je dům opravdu napojený, a pokud ne, za jakých podmínek to jde. Takový rozpor mezi inzerátem a evidencí se vyplatí hledat u každého domu.

Přes pozemek navíc vede plynovod společnosti GasNet, s.r.o., a elektrické vedení, asi 2 m od něj je podzemní kabel CETIN a.s. Vodovodní řad VODÁRENSKÉ AKCIOVÉ SPOLEČNOSTI, a.s. je asi 10 m daleko. Než začnete plánovat přístavbu nebo kopat na zahradě, vyžádejte si vyjádření správců sítí, protože ochranná pásma mohou omezit, kde smíte stavět nebo kopat.

Topí se plynovými topidly v každé místnosti a teplou vodu ohřívá bojler. Při rekonstrukci tak nejspíš budete řešit i nové vytápění.

Parcela pod domem má 483 m², inzerát ale mluví o 2 336 m². Zbytek tvoří další parcely, typicky zahrada. Nechte si od prodávajícího vypsat všechny prodávané parcely a každou si projděte v katastru, protože i na nich mohou být další břemena.

Stejnou pozornost si zaslouží příjezd. Na mapě je vidět cesta k domu i to, komu patří okolní pozemky, právní zajištění ale z mapy nepoznáte. V katastru si ověřte, že cesta vede přes obecní pozemek, nebo že je přes cizí pozemek zapsaná služebnost cesty. Bez toho riskujete spor se sousedem nebo potíže při povolování přestavby.

Na obci si také nechte ukázat, do jaké plochy územního plánu spadá parcela st. 83 i ostatní prodávané parcely. Územní plán Rozkoše je účinný od 28. 12. 2016, poslední Změna č. 1 platí od 6. 6. 2023 a další se nepřipravuje. Pro přístavbu nebo přestavbu hospodářských prostor je dobré vědět, co pravidla dovolují.

Dům je jednopodlažní, postavený z kamene, cihel a tvárnic, se zastavěnou plochou 89 m². Střešní krytina včetně latí byla podle inzerátu vyměněná zhruba před šesti lety. Zdivo, rozvody a vlhkost si ale nechte posoudit stavebním technikem ještě před podpisem smlouvy.

Parcela neleží v záplavovém území, Slatinský potok je ale asi 50 m daleko. U starého domu se proto při prohlídce dívejte po vlhkých zdech a podlahách. Území má střední radonový index, takže si nechte změřit radon uvnitř a podle výsledku řešte utěsnění podlah nebo větrání. U přístavby počítejte s radonovým průzkumem a izolací spodní stavby.

Pozemek je orientovaný na severovýchod s průměrným sklonem 10°, místy až 27°. Na zahradě i na střeše bude méně slunce, což ovlivní výkon fotovoltaiky i světlo v místnostech. Při rekonstrukci promyslete, kam dát obytné místnosti a okna.

Report parcely uvádí v blízkosti také kontaminované místo a důlní dílo, bez vzdálenosti a bližšího popisu. Na obci nebo u prodávajícího se zeptejte, o co jde, hlavně pokud chcete na zahradě pěstovat nebo kopat studnu. Poblíž je i čistírna odpadních vod. Jestli je za určitého větru cítit, zjistíte nejlíp tak, že se na místo přijedete podívat víckrát.

Rozkoš má asi 175 obyvatel. Autobusová zastávka je 210 m od domu a podle inzerátu jezdí autobus každou hodinu až dvě do Jevišovic a dál do Znojma. Mateřská i základní škola jsou 4,4 km daleko, pošta 3,1 km, supermarket 8,3 km a nemocnice 18,3 km. S malými dětmi nebo jedním autem si cestu do školy a na nákup vyzkoušejte autobusem.

Report na Pozemkov.cz uvádí daň z nemovitosti za tuto parcelu přibližně 450 Kč ročně a od roku 2014 tu neeviduje žádný prodej. Přiměřenost ceny tedy posuďte podle nabídek podobných domů k rekonstrukci v okolí.

U domu k rekonstrukci se obecně vyplatí začít papíry a teprve potom stavebním rozpočtem. V Rozkoši to znamená nejdřív vyjasnit břemeno užívání, pak kanalizaci, seznam parcel a příjezd, a nakonec technický stav domu. Kdo má na rekonstrukci chuť i rozpočet a hledá klid na vesnici, tu může najít dobré místo, ale až s vyřešenými papíry.