Dům k rekonstrukci v Rozkoši u Jevišovic: co znamená věcné břemeno užívání

Starší dům na vesnici k celkové rekonstrukci láká nízkou cenou a velkou zahradou. Nejdražší překvapení se ale u takových nabídek často neskrývají ve zdivu, ale v papírech. Ukážu to na rodinném domě z realitního inzerátu v Rozkoši u Jevišovic na Znojemsku.

Dům s dispozicí 3+1 se prodává za 3 490 000 Kč. Stojí na parcele č. st. 83 o výměře 483 m², celá nemovitost má ale podle inzerátu 2 336 m². Pod domem je tedy jen menší část toho, co kupujete. Zbytek tvoří zahrada a další pozemky, které je potřeba prověřit stejně pečlivě.

Dům č. p. 41 byl dokončený v roce 1960. Je jednopodlažní, postavený z kamene, cihel a tvárnic a má zastavěnou plochu 89 m². Inzerát uvádí užitnou plochu asi 80 m², dílnu s 19 m² a hospodářské prostory. Střešní krytina včetně latí byla podle inzerátu vyměněná zhruba před šesti lety.

Prvním krokem je nechat si od prodávajícího vypsat všechny parcely, které jsou součástí prodeje. Každou si pak dohledejte v katastru a projděte její list vlastnictví. Právě tam se objevují břemena, o kterých inzerát mlčí. U domu určeného k celkové rekonstrukci si navíc nechte zdivo, rozvody a vlhkost posoudit stavebním technikem ještě před podpisem smlouvy.

Na parcele pod domem je v katastru zapsané věcné břemeno užívání, a to na celé její ploše, tedy i pod samotným domem. U této nemovitosti je to nejvážnější zjištění. Břemeno užívání obvykle znamená, že pozemek nebo stavbu smí užívat i někdo jiný než vlastník.

Takové právo prodejem nezaniká. Přechází spolu s nemovitostí na nového majitele, takže by se vás týkalo stejně jako dnešního vlastníka. Kdo je oprávněný a co přesně smí, se dozvíte z listu vlastnictví a z listiny, na jejímž základě bylo břemeno zapsané. Nic předem nepředpokládejte, rozsah se případ od případu liší.

Listinu si přečtěte a nechte ji projít advokátem. Pokud břemeno pořád platí, sjednejte si v kupní smlouvě, že ho prodávající před převodem nechá vymazat. Dokud to není vyřešené, nemusí vám hypotéku poskytnout ani banka. O ceně má proto smysl jednat až ve chvíli, kdy víte, na čem jste.

Inzerát píše, že je dům napojený na všechny sítě včetně kanalizace. V údajích o stavbě je ale u domu uvedená žumpa, jímka nebo septik. Obecní kanalizace přitom vede asi 2 m od pozemku a spravuje ji obec.

Rozdíl poznáte v peněžence. Žumpu je potřeba pravidelně vyvážet a to se promítne do provozních nákladů. Na obci se zeptejte, jestli je dům opravdu napojený, a pokud ne, za jakých podmínek to jde.

Přes pozemek vede elektrické vedení i plynovod a asi 2 m od něj podzemní telekomunikační kabel. Topí se plynovými topidly v jednotlivých místnostech a vodu ohřívá bojler, takže rekonstrukce nejspíš zahrne i nové vytápění. Než začnete na zahradě kopat nebo plánovat přístavbu, vyžádejte si vyjádření správců sítí. Ochranná pásma mohou omezit, kde smíte stavět.

V blízkosti parcely je kontaminované místo a důlní dílo. Jak daleko jsou a o co jde, dostupné údaje neuvádějí. Zeptejte se na obci nebo u prodávajícího, hlavně pokud chcete na zahradě pěstovat nebo kopat studnu. Poblíž je také čistírna odpadních vod. Jestli je za určitého větru cítit, zjistíte nejlíp tak, že se na místo přijedete podívat víckrát.

Parcela neleží v záplavovém území, i když Slatinský potok teče asi 50 m od ní. U starého domu blízko vody se při prohlídce zaměřte na vlhké zdi a podlahy. Území má střední radonový index, proto si ve stávajícím domě nechte změřit radon a podle výsledku řešte při rekonstrukci utěsnění podlah nebo větrání. Před případnou přístavbou je podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. nutný radonový průzkum.

Cestu k domu na mapě uvidíte, jestli je příjezd zajištěný i právně, ale ne. V katastru si ověřte, že vede přes obecní pozemek, nebo že je přes cizí pozemek zapsaná služebnost cesty. Bez toho hrozí spor se sousedem nebo potíže při povolování přestavby.

Rozkoš má územní plán účinný od 28. 12. 2016, poslední Změna č. 1 platí od 6. 6. 2023 a další se nepřipravuje. Na obci si nechte ukázat, do jakých ploch spadají všechny prodávané parcely a co v nich smíte. Počítejte také s tím, že pozemek je orientovaný na severovýchod, takže na zahradu i na střechu dopadá méně slunce.

Rozkoš je malá obec s asi 175 obyvateli. Autobusová zastávka je 210 m od domu, mateřská i základní škola 4,4 km, supermarket 8,3 km a nemocnice 18,3 km. Bez auta se tu běžný život zařizuje těžko. Pokud máte malé děti nebo jen jedno auto, projeďte si cestu do školy a na nákup autobusem dřív, než se rozhodnete.

Dům může dobře posloužit kutilům a lidem, kteří chtějí dílnu, hospodářské prostory a klid malé vesnice. Pro toho, kdo chce rychle bydlet bez stavebních prací, vhodný není. Pro všechny ale platí stejné pravidlo: dokud nevíte, kdo má právo dům užívat a jestli to právo před převodem zanikne, do koupě nejděte.

Zdroj dat: report parcely st. 83, k. ú. Rozkoš u Jevišovic (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/3959436713

Při psaní pomohla umělá inteligence: text připravila z dat o parcele, čísla a fakta pocházejí z reportu parcely uvedeného výše.