Nedokončený dům ve svahu ve Velkých Karlovicích: co prověřit před koupí

Report parcely 4330/2, k. ú. Velké Karlovice na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/2596798810

Velký dům v horské obci, k němu hektar pozemku a cena, která v turistické oblasti působí rozumně. U domů k dokončení bývá nejvíc práce s tím, co na první pohled vidět není. Ukážu to na parcele z realitního inzerátu ve Velkých Karlovicích v okrese Vsetín.

Prodává se tam nedokončený zděný rodinný dům 6+1 s užitnou plochou 313 m² na pozemku 10 000 m² za 6 900 000 Kč. Prověřená byla jedna jeho část, zahrada u domu na parcele č. 4330/2 o výměře 1 138 m². Podle reportu parcely na Pozemkov.cz u ní vychází 9 vážných a 7 středních rizik. Většina z nich se netýká samotného bydlení. Týkají se hlavně toho, co budete chtít s domem a zahradou dělat dál.

Zahrada je jen kousek celého pozemku a samotný dům na ní nestojí. Inzerát navíc uvádí, že prodávaný pozemek ještě přesně vymezí geodet a konečná výměra se může mírně lišit. Na parcele 4330/2 je vidět, jak drobné rozdíly vznikají. V katastru má 1 138 m², podle zákresu hranic zhruba 1 150 m².

V praxi z toho plyne jednoduché pravidlo. Do kupní smlouvy patří konkrétní čísla parcel podle geometrického plánu, ne obecný popis pozemku kolem domu. Vyžádejte si list vlastnictví ke všem prodávaným parcelám a zkontrolujte, kdo je vlastník a jestli na nemovitosti nevázne zástava nebo exekuce.

Stejně důležitý je příjezd. Cesta k domu může být v terénu dobře vidět, a přesto nemusí být právně zajištěná. Zjistěte v katastru, komu patří pozemky pod příjezdem. Pokud nejsou obecní ani součástí prodeje, chtějte před podpisem věcné břemeno cesty zapsané v katastru.

Zahrada leží ve svahu orientovaném na jihozápad, kolem 526 m n. m. Průměrný sklon je 43° a výška se mění z cca 523,1 na 532,1 m n. m., tedy o 9,0 m. Slunce tu bude dost, ale rovné místo na terasu nebo hřiště vznikne jen terénními úpravami a opěrnými zdmi.

Podstatnější je, že na parcele je evidovaný sesuv přírodního původu ve stavu dočasně uklidněném. Může se znovu oživit při zemních pracích nebo když se změní to, jak ve svahu teče voda. Pro kupce z toho plyne hlavně jedno: před podpisem si nechte dům i okolí prohlédnout statikem, ideálně i geologem.

Při dokončování domu se vyhněte velkým výkopům a zásahům do odtoku vody, dokud nemáte inženýrskogeologický průzkum. Pohlídejte si, kudy odtéká dešťová voda ze střechy a zpevněných ploch. Každá přístavba bude průzkum potřebovat a obvykle i zvláštní typ základů, což ji prodraží i zdrží. Záplavy naopak zahradě nehrozí, potok Pluskovec teče asi 40 m od ní.

Parcela leží v CHKO Beskydy, v její III. zóně. Podle zákona č. 114/1992 Sb. potřebuje každá stavba a změna využití souhlas správy CHKO, která posuzuje krajinný ráz. Úřad tak může mluvit do vzhledu, velikosti i umístění staveb.

U domu k dokončení to hraje velkou roli. Pokud chcete měnit fasádu, střechu nebo okna, případně dům rozšiřovat, zajděte se na správu CHKO poradit ještě před koupí. Počítejte spíš s tradičním vzhledem a delším vyřizováním.

Parcela je zároveň v ptačí oblasti Horní Vsacko, která patří do soustavy Natura 2000. Záměr se posuzuje podle vlivu na chráněné ptáky a potřebuje stanovisko orgánu ochrany přírody. U úprav jednoho rodinného domu to bývá spíš formalita, jen přibude další razítko a čas.

Zahrada také přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 4330/1, takže její část leží do 30 m od lesa. Kdyby do tohoto pásu zasáhla přístavba, garáž nebo jiná stavba, potřebujete závazné stanovisko orgánu státní správy lesů podle zákona č. 289/1995 Sb. Vydává ho obecní úřad obce s rozšířenou působností a vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů.

Zahrada patří i do zemědělského půdního fondu. Při běžném užívání vás to nijak neomezuje, jen pro stavbu by se zastavěná část musela z fondu vyjmout. Odvod za vynětí pro bydlení činí 12,75 a 4,8 Kč za m², takže tu jde spíš o čas na vyřízení než o peníze.

Podle inzerátu je dům napojený na elektřinu a vodovodní řad, má tříkomorový septik a dá se připojit na obecní kanalizaci. Report na Pozemkov.cz ale ukazuje vodovod asi 80 m od zahrady, který patří soukromé firmě SYNOT REAL ESTATE s.r.o. Nejbližší kanalizace asi 170 m daleko patří Správě železnic a jde o neveřejnou síť, na kterou se připojit nelze.

Kudy vede obecní kanalizace, o které mluví inzerát, se z toho poznat nedá. Od prodávajícího si proto vyžádejte smlouvu o dodávce vody a doklad o tom, kudy a ke komu by vedlo připojení na kanalizaci. Totéž se vyplatí ověřit přímo na obecním úřadě.

Dům teď topí kotlem na tuhá paliva a plynovod GasNet vede zhruba 30 m od pozemku, takže přípojku plynu má smysl probrat s GasNetem ještě před koupí. Přes zahradu vede elektrické vedení ČEZ Distribuce a podzemní kabel CETIN. Obě sítě mají ochranné pásmo, ve kterém je stavění i kopání omezené.

Kvůli těmto vedením může být v části C listu vlastnictví zapsané věcné břemeno, i když ho katastrální mapa neukazuje. Před jakoukoli stavbou na zahradě nebo terénními úpravami si vyžádejte vyjádření ČEZ Distribuce, CETIN, GasNet a vlastníka vodovodu.

Inzerát uvádí, že na pozemku je možná další výstavba podle územního plánu v ploše SO3. Velké Karlovice mají platný územní plán účinný od 25. 10. 2017, poslední Změna č. 2 platí od 25. 7. 2026. Které části pozemku do plochy SO3 opravdu spadají a kam je zařazená zahrada 4330/2, si ověřte na obecním nebo stavebním úřadě.

Pokud v ceně platíte i za možnost přístavby nebo další výstavby, bez tohoto ověření nekupujte. K územnímu plánu se tu navíc přidá souhlas správy CHKO, stanovisko k ptačí oblasti, posouzení kvůli lesu a inženýrskogeologický průzkum.

Podle reportu parcely na Pozemkov.cz má zahrada i dobré stránky. Radonové riziko je tu nejnižší a vlaková zastávka je asi 180 m daleko, jen počítejte s hlukem projíždějících vlaků. Dům se hodí tomu, kdo chce v Beskydech dokončit velké bydlení a smíří se s tím, že každá větší změna půjde přes několik úřadů a přes geologa.