Hlincová Hora: proč sítě na pozemku ještě neznamenají, že na něm postavíte dům

Report parcely 1451/216, k. ú. Hlincová Hora na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/6216992301

Když inzerát stavebního pozemku uvádí vodovod, kanalizaci a elektřinu přímo na místě, působí to jako hotová věc. Jenže připojení k sítím je jen jedna z podmínek. O tom, jestli na pozemku opravdu postavíte dům, rozhodují i věci, které v inzerátu obvykle nenajdete: územní plán, ochrana půdy, sousední les nebo terén.

Dobře je to vidět na parcele č. 1451/216 v Hlincové Hoře v okrese České Budějovice. Realitní inzerát ji nabízí jako stavební pozemek o ploše 1 847 m² za 6 446 030 Kč. Na jejím příkladu projdu, co si kupec stavebního pozemku ověří sám, než podepíše smlouvu.

Podle reportu parcely na Pozemkov.cz má parcela v katastru 3 580 m² a je vedená jako ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha. Inzerát přitom uvádí 1 847 m² a cena 3 490 Kč/m² odpovídá právě této menší výměře. Nejspíš se tedy prodává jen část parcely.

V praxi to znamená, že se parcela bude dělit a vy budete kupovat pozemek, který v katastru zatím neexistuje. Od prodávajícího si vyžádejte zákres prodávané části a geometrický plán dělení. Bez nich nevíte, kterých omezení se vaše část týká a kterých ne.

Ze stejného důvodu si ověřte příjezd. Inzerát uvádí asfaltovou komunikaci, ale vaše nová parcela musí buď navazovat přímo na veřejnou cestu, nebo mít přes cizí pozemek zapsanou služebnost cesty. Podívejte se na listy vlastnictví pozemků, přes které cesta vede, a hlídejte, aby vaše část nezůstala odkázaná na zbytek, který si nechá prodávající.

Po této parcele vede vodovodní řad a kanalizace společnosti ČEVAK a.s. a elektrické vedení společnosti EG.D, s.r.o. Plynovod společnosti Gas Distribution s.r.o. je asi 5 m od pozemku a podzemní kabel CETIN a.s. asi 10 m. Na první pohled ideální stav.

Sítě, které vedou přes pozemek, mají ale ochranná pásma, ve kterých se stavět nesmí. V katastru jsou tu vyznačená dvě věcná břemena. Jedno je zřízené podle listiny a týká se asi 3 % výměry, druhé se týká vedení a zabírá asi 15 % výměry. V pruhu břemene vedení se obvykle stavět nesmí, takže část pozemku pro dům prakticky odpadá.

Co břemena obsahují a komu svědčí, zjistíte z listu vlastnictví a z listin, na které odkazuje. Správce jednotlivých sítí požádejte o vyjádření ke kapacitě a podmínkám přípojky a o přesnou polohu vedení. Tu pak projektant zakreslí dřív, než začne dům umisťovat.

Nejvážnější bod této parcely najdete v údajích o půdě. Je na ní BPEJ 7.32.11 ve II. třídě ochrany, tedy vysoce chráněná zemědělská půda. Takovou půdu lze podle § 4 odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb. odejmout ze zemědělského půdního fondu jen tehdy, když jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad ochranou půdy.

Pro kupce z toho plyne jednoduchá věc. Pokud parcela není v územním plánu zastavitelná, je vynětí pro stavbu domu velmi nepravděpodobné a ze stavebního pozemku se stává obyčejná louka. Parcela je přitom v katastru vedená jako ostatní plocha, proto si na obci a na odboru životního prostředí ověřte, jestli se jí ochrana půdy skutečně týká. Pokud ano a vynětí bude možné, zaplatíte za vynětí pro bydlení odvod 41,12 Kč/m².

Hlincová Hora má platný územní plán účinný od 28. 4. 2011 a teď se projednává zpráva o jeho uplatňování za období 2011 až 2024. Na obecním úřadě si nechte potvrdit, do jaké plochy parcela patří, jestli je zastavitelná a co a jak vysoko se na ní smí postavit. Zeptejte se také, jestli projednávaná zpráva v této lokalitě něco mění.

Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 1483/5. Pokud stavba zasáhne do pruhu 30 m od hranice lesa, potřebujete závazné stanovisko orgánu státní správy lesů podle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb. Vydává ho obecní úřad obce s rozšířenou působností. Vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů, a pás si nechte zakreslit do plánku prodávané části.

Pozemek je orientovaný na západ, má průměrný sklon 21° a v nejprudším místě až 60°. Celkové převýšení dělá 13,3 m. Na stavbu je to prudký svah, takže počítejte s vyššími náklady na zemní práce, základy, opěrné zdi a příjezd k domu. Pozemek projděte s projektantem, ať vám řekne, kde se dá dům usadit.

Report na Pozemkov.cz navíc uvádí asi 150 m od parcely evidované staré důlní dílo, kde se do 18. století těžily polymetalické rudy. V blízkosti je také poddolované území a úložiště těžebních odpadů. Stará důlní díla mohou způsobit propad terénu, proto si ještě před koupí nechte udělat inženýrskogeologický průzkum a vyžádejte si vyjádření obvodního báňského úřadu. Průzkum ukáže, jestli stačí běžné základy, nebo bude potřeba dražší řešení.

Část zjištění je příznivá. Parcela neleží v záplavovém území a nejbližší vodní tok, Vrátecký potok, je asi 470 m daleko. Autobusová zastávka je 240 m od parcely, základní škola 910 m a mateřská škola 980 m. Radonový index je střední, takže před stavbou je nutný radonový průzkum a nejspíš základní protiradonová opatření, která projektant u novostavby běžně řeší.

Pořadí kroků bych volil podle toho, co může koupi zastavit úplně. Nejdřív územní plán a ochrana půdy na obci a na odboru životního prostředí. Potom zákres prodávané části s pásem 30 m od lesa, věcnými břemeny a ochrannými pásmy sítí, k tomu list vlastnictví a zajištění příjezdu. Teprve když tohle vyjde, má smysl platit geologický průzkum a řešit projekt.

Stejný postup se hodí u každého pozemku, u kterého inzerát zdůrazňuje sítě. Přípojka u hranice je příjemná, ale dům postavíte jen tam, kde to dovolí územní plán a limity, které na pozemku leží.