Klouzovy u Chotěboře: stavební pozemek, který je v katastru orná půda

Report parcely 456/2, k. ú. Klouzovy u Chotěboře na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/2571824601

Slovo stavební v inzerátu je popis od prodávajícího, ne úřední status. Dobře je to vidět na parcele z realitního inzerátu na kraji Klouzov, které patří pod Chotěboř v okrese Havlíčkův Brod. Pozemek má 1 328 m² a nabízí se za 1 690 000 Kč jako stavební. V katastru je ale parcela č. 456/2 vedená jako orná půda.

Automaticky to problém neznamená. Kupce to ale čeká několik kroků navíc, se kterými musí počítat v čase i v rozpočtu. Podle reportu parcely na Pozemkov.cz tu vychází 4 vážnější a 10 středních rizik. Většina z nich je u stavby na zemědělské půdě běžná, jen je dobré o nich vědět dopředu.

Parcela patří do zemědělského půdního fondu podle zákona č. 334/1992 Sb. Než na ní začnete stavět, musí orgán ochrany ZPF souhlasit s odnětím půdy. U stavby se to vyřizuje v rámci jednotného environmentálního stanoviska. V praxi je to další razítko v povolování, které prodlouží časový plán.

Dobrá zpráva je, že se u rodinného domu odnímá jen plocha pod stavbou a zpevněnými plochami. Zahrada v zemědělském fondu zůstává. Za trvalé odnětí se platí jednorázový odvod, tady 26,75 Kč/m² podle třídy ochrany půdy. Platíte ho tedy jen z části pozemku, ne z celých 1 328 m².

Samotné vynětí ale neříká nic o tom, jestli se na pozemku stavět smí. To určuje územní plán. Chotěboř má platný plán účinný od 8. 11. 2010, poslední Změna č. 14 platí od 7. 7. 2025 a další změna se nepřipravuje. Do jaké plochy parcela spadá, ale z dostupných podkladů jisté není.

Zajděte proto na městský úřad v Chotěboři a ověřte si zařazení parcely i regulativy, tedy povolenou výšku a zastavěnost. Inzerát zmiňuje i zásadu podobnosti nové stavby s okolní zástavbou, takže se zeptejte, jak ji stavební úřad v praxi posuzuje. Vyplatí se ověřit i hranice. Podle zákresu má pozemek kolem 1 353 m², tedy o 25 m² víc, než uvádí katastr.

U sítí je potřeba rozlišovat, co je hotové a co je jen poblíž. Elektřina je podle inzerátu na pozemku už vybudovaná a vedení ČEZ Distribuce vede těsně u hranice. Tady je hotovo nejvíc, kapacitu přípojky si ale potvrďte přímo u distributora.

Vodovodní řad společnosti Vodovody a kanalizace Havlíčkův Brod, a. s. vede asi 60 m od pozemku, prodávající přesto počítá s vlastním vrtem. Vrt znamená vlastní náklady a nejistotu, kolik vody a v jaké kvalitě najdete. Zeptejte se proto správce vodovodu, jestli by šlo napojení.

Kanalizace v okolí není, odpad se bude řešit septikem nebo domovní ČOV. S tím musíte počítat v projektu i v rozpočtu. Plynovod GasNet vede asi 60 m od pozemku a podzemní kabel CETIN asi 20 m. Vyjádření všech správců sítí si vyžádejte ještě před podpisem smlouvy, teprve z nich poznáte, jestli se dá napojit a kolik budou přípojky stát.

Asi 20 m od parcely vede nadzemní vedení vysokého napětí. Ochranné pásmo se měří od krajního vodiče a u vedení do 35 kV je to 7 m. Při této vzdálenosti by na pozemek zasahovat nemělo. Přesnou trasu a napětí ale potvrdí jen vyjádření ČEZ Distribuce.

V praxi jde hlavně o výhled a celkový dojem z pozemku. Jak moc vedení ruší, posoudíte nejlépe osobně na místě. Na listu vlastnictví pak zkontrolujte i případné břemeno ve prospěch ČEZ.

Druhou věcí je radon. Pozemek leží v území se středním radonovým indexem, a proto zákon před stavbou vyžaduje radonový průzkum parcely. Výsledek nejspíš povede k základním protiradonovým opatřením. U novostavby je to běžná položka, kterou projektant zapracuje do projektu, a důvod pozemek odmítnout to není.

Projektant bude řešit i terén. Pozemek se mírně svažuje na jihovýchod, v průměru o 7°, a celkové převýšení je 2,3 m. Na zahradě tak bude ráno a dopoledne slunce, svah ale ovlivní založení domu i příjezd. Záplavy tu naopak řešit nemusíte, parcela v záplavovém území neleží.

Podle inzerátu je nájezd na pozemek projednaný a schválený. To ale řeší napojení na komunikaci, ne to, komu patří cesta, po které k pozemku přijedete. V katastru si ověřte, jestli cesta patří obci, nebo soukromému vlastníkovi. U soukromé cesty chtějte věcné břemeno a od prodávajícího si vyžádejte doklad o schváleném nájezdu.

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Rozhodující je ale list vlastnictví. Stáhněte si aktuální výpis a projděte část s omezeními. Hledejte břemena, zástavní práva a poznámky o exekuci nebo insolvenci.

Report na Pozemkov.cz dále uvádí, že se parcela naposledy prodávala v dubnu 2019. Za kolik, z dostupných údajů nevyplývá. Cenu 1 690 000 Kč si proto porovnejte s jinými nabídkami v okolí.

Autobusová zastávka je 130 m od pozemku, za vším ostatním se jezdí. Pošta je 3,0 km daleko, základní škola 3,1 km, supermarket 4,1 km a mateřská škola 4,2 km. Na vlak to máte 5,3 km a do nemocnice 14,2 km. Podle inzerátu je do Chotěboře autem zhruba 5 minut.

Rodina s dětmi se tu bez auta neobejde. Kdo s autem počítá, dostane běžný venkovský standard a klidné místo na kraji vesnice.

Z příkladu Klouzov plyne obecné pravidlo. Když inzerát píše stavební a katastr orná půda, nejdřív si na obci ověřte územní plán, pak sežeňte vyjádření správců sítí, prověřte příjezd a projděte list vlastnictví. Teprve potom má smysl řešit cenu a projekt.