Srbice u Teplic: co si ověřit u stavebního pozemku v poddolovaném území

Report parcely 207/41, k. ú. Srbice na Pozemkov.cz (zdarma): https://app.pozemkov.cz/report/59804387010

Inzerát popisuje pozemek tak, jak ho chce prodávající prodat. Kupce ale zajímá, co na něm opravdu postaví, kolik to bude stát a jak se tam bude žít. Dobře se to ukazuje na parcele z realitního inzerátu v Srbicích u Teplic.

Jde o parcelu č. 207/41 o výměře 754 m², nabízenou za 1 306 450 Kč jako stavební pozemek. Podle reportu parcely na Pozemkov.cz má 7 vážných a 9 středních rizik. Většinu z nich si kupec ověří sám, jen musí vědět, kde hledat.

V katastru je parcela vedená jako orná půda. Samo o sobě to nic špatného neznamená. O tom, jestli se na ní smí stavět dům, ale rozhoduje územní plán, ne text inzerátu.

Srbice mají územní plán účinný od 19. 11. 2008, jeho Změna č. 1 platí od 30. 10. 2018 a další změna se nepořizuje. Na obci si nechte ukázat, do jaké plochy parcela patří a jaké regulativy pro ni platí, třeba výška stavby a míra zastavění. Teprve pak víte, jaký dům se tam vejde.

Orná půda patří do zemědělského půdního fondu, takže před stavbou se z něj musí vyjmout plocha domu a zpevněných ploch. Zahrada zůstává vedená jako zemědělská půda. Půda je tu ve IV. třídě ochrany a odvod za vynětí činí 16,52 Kč/m². Pro kupce je to spíš papírování navíc než velký výdaj, u této třídy se vynětí obvykle povolí.

Parcela leží přímo v poddolovaném území Teplice-Trnovany, kde se systémem důlních děl těžilo hnědé uhlí před rokem 1945 i po něm. Přibližně 160 m od ní je evidované staré důlní dílo Margaret I., opuštěná jáma. V takovém území hrozí poklesy a nerovnoměrné sedání podloží, které se na domě projeví trhlinami ve zdech.

Stavět se tu dá, jen to stojí víc přípravy. Počítejte s inženýrskogeologickým průzkumem, zesíleným založením domu a možná se stanoviskem obvodního báňského úřadu, pokud si ho vyžádá stavební úřad. S výsledkem průzkumu zajděte za projektantem a dražší základy započítejte do rozpočtu ještě před koupí.

Průzkum se hodí i kvůli vodě. Přibližně 7 m od parcely teče potok se stálým průtokem, takže počítejte s vyšší vlhkostí a dbejte na hydroizolaci a odvodnění. U pojišťovny si ověřte, za jakých podmínek pojistí stavbu v poddolovaném území.

Podle inzerátu je pozemek zatím bez sítí a příjezdová komunikace i všechny sítě k němu povedou v příštím roce. Dnes je k dispozici elektřina a internet. Vodovodní řad vede přibližně 140 m od pozemku, kanalizace ani plynovod nejsou do 200 m.

Ústní slib nemá velkou váhu. Do smlouvy si nechte zapsat, kdo cestu a sítě postaví, do kdy, kdo je zaplatí a komu budou patřit. Bez zajištěného příjezdu se stavba domu povoluje velmi těžko, proto si v katastru ověřte i pozemky, přes které se k parcele bude jezdit.

U správců sítí zjistěte, kdy a kde se bude dát připojit. Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 3 mil. Kč, a tak se na obci zeptejte, jestli s cestou a sítěmi počítá. Do té doby se neobejdete bez náhradního řešení, například studny a domovní čistírny nebo jímky.

Těsně u hranice pozemku (do 1 m) vede nadzemní elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. Ochranné pásmo činí u vedení do 35 kV 7 m od krajního vodiče, u vyšších napětí víc. V pásmu je omezené umisťování staveb, výsadba vysoké zeleně i zemní práce a každý záměr potřebuje souhlas provozovatele distribuční soustavy.

Přes samotný pozemek prochází podzemní kabel společnosti CETIN a.s. Nad ním stavět nelze, takže si trasu nechte vyznačit ještě před návrhem domu. Případnou přeložku byste museli dojednat s CETIN a počítat s náklady navíc.

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje, mapa ale neukáže všechno. Před podpisem si vyžádejte aktuální list vlastnictví a projděte věcná břemena a zástavy, včetně toho, jestli je zřízené břemeno pro kabel CETIN.

Report na Pozemkov.cz ukazuje přibližně 170 m od parcely provozovanou skládku odpadu a asi 20 m od ní chov hospodářských zvířat. Počítejte se zápachem a hlukem, u skládky i s nákladní dopravou. Skládka v sousedství může také snížit cenu pozemku, až ho budete prodávat.

Na obci nebo na krajské hygienické stanici zjistěte, jestli kolem skládky a chovu není vymezené hygienické ochranné pásmo. U skládky v něm může být bydlení omezené, u chovu si stavební úřad vyžádá stanovisko krajské hygienické stanice. Pozemek si projděte v různé dny a při různém směru větru.

Pro pozemek naopak mluví, že neleží v záplavovém území, má nejnižší radonové riziko a autobusová zastávka je přibližně 90 m daleko. Radonový průzkum je i tak povinný. Pozemek je orientovaný na severovýchod, takže obývací pokoj a terasu je lepší otočit spíš k jihu nebo k západu.

U každého stavebního pozemku se vyplatí stejný postup. Projděte list vlastnictví, zařazení v územním plánu na obci, vyjádření správců sítí a ochranná pásma, u poddolovaného území i výsledek průzkumu. Rozhodnutí by mělo stát na tom, co potvrdí úřady a smlouva, ne na textu inzerátu.