Jak Pepík v Praze o zahrádku ve veřejném zájmu přišel

Pepík Novák zdědil po babičce dům. Nic zvláštního — přízemní domek se sedlovou střechou, dvě místnosti, kuchyň, záchod na dvoře přestavěný za Husáka na koupelnu. K tomu dvě stě metrů zahrady, tři jabloně, záhony s jahodami a pohled na zahrádkářskou kolonii za plotem. Praha 9, kousek od stanice metra.

Pepík jezdí do práce tramvají, večer zalívá rajčata a v sobotu griluje. Katastr říká, že jeho pozemek má hodnotu kolem šesti milionů — v Praze, dvě zastávky od centra, nic neobvyklého. Babička ten dům koupila v roce 1968 za dvacet čtyři tisíc. Pepík si někdy říká, že zdědil poklad.

Jednou zjara najde ve schránce obálku z magistrátu. Oznámení o opakovaném veřejném projednání Metropolitního plánu. Osmnáct stran, z toho patnáct odborných zkratek. Pepík to přečte dvakrát, nerozumí a odloží na hromádku k daňovému přiznání. Ještě neví, že tahle obálka je důležitější než cokoli, co kdy ve schránce našel.

To, co Metropolitní plán a připravovaná novela stavebního zákona společně znamenají pro Pepíka a tisíce lidí jako on, se nedá vyčíst z jednoho dokumentu. Musíte přečíst oba. A musíte je přečíst současně.

Metropolitní plán říká kde se v Praze bude stavět. Novela stavebního zákona mění pravidla jak se bude stavět. Oba dokumenty mají nabýt účinnosti v období 2026–2027. Klíčoví představitelé Prahy je veřejně označují za vzájemně se doplňující. A když se podíváte, kdo vlastní pozemky na místech, kam plán směřuje novou výstavbu — a kdo těží z pravidel, která novela zavádí — uvidíte systém, který funguje s přesností hodinového strojku. Jen ne ve prospěch Pepíka.

Metropolitní plán zavádí koncept, který zní rozumně: „kompaktní město krátkých vzdáleností.“ Praha se nebude rozléhat do krajiny. Nová výstavba půjde dovnitř — na opuštěné průmyslové areály, přeměnová území, zanedbaná nádraží a továrny. Celková kapacita plánu: 49 milionů metrů čtverečních hrubé podlažní plochy, místo pro 350 tisíc nových bytů. Více než 80 procent rozvojových ploch leží do sedmi set metrů od stanice metra či vlaku nebo do pěti set metrů od tramvaje.

Zní to jako zdravý urbanismus. Vídeň, Berlín, Amsterodam, Kodaň — všichni jdou stejným směrem.

Jenže Pepíkův domek stojí ve „stabilizovaném území“. To znamená: zachování, dotvoření a rehabilitace stávající zástavby. Žádné intenzivní budování. Žádné navyšování podlažnosti. Pepík si nemůže přistavět patro, ani prodat zahradu investorovi na stavbu bytovky. Jeho pozemek je regulačně zmražen.

Tři sta metrů od Pepíkova plotu začíná přeměnová plocha — bývalý průmyslový areál, který už deset let chátrá za rezavým pletivem. Ten vlastní skupina investorů, která za něj před třemi lety zaplatila dvě miliardy. V Metropolitním plánu je ta plocha určena pro intenzivní zástavbu: bytové domy, občanská vybavenost, veřejná prostranství. Kapacita: dva tisíce bytů.

Pepíkova zahrada má regulační strop. Plocha za plotem má regulační podlahu.

Zahrádkářská kolonie za Pepíkovým plotem existuje od šedesátých let. V platném územním plánu z roku 1999 leží většina pražských zahrádkářských osad v nezastavitelném území — jsou chráněné. Metropolitní plán je přesouvá do zastavitelného území — byť jako takzvané nestavební bloky.

Plán vymezuje 443 hektarů zahrádkových osad jako „nestavební bloky v zastavitelném území“. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) tvrdí, že tento zvláštní režim kolonie chrání. Anna Vinklárková ze spolku Arnika namítá, že stavební zákon — právně nadřazený Pražským stavebním předpisům — definuje „zastavitelné území“ jako místo, kde lze stavět. A v případném soudním sporu rozhoduje výklad zákona, ne metodický pokyn IPR.

Pepíkovi sousedé-zahrádkáři o tom zatím nevědí. Když se dozví, bude pozdě na připomínky — lhůta uplynula 3. prosince 2025.

Devět dní po uzávěrce připomínek k Metropolitnímu plánu, 12. prosince 2025, předložila skupina koaličních poslanců novelu stavebního zákona. Sněmovní tisk 67/0. Jde o třináctou novelu nového stavebního zákona, mění celkem 42 zákonů. Neprošla standardním meziresortním připomínkovým řízením. Nebyla posouzena Legislativní radou vlády. Identita hlavních autorů textu nebyla veřejně sdělena.

Novela obsahuje pět ustanovení, která přímo mění situaci Pepíka a milionů dalších vlastníků.

Za prvé — nová kategorie „stavba pro hromadné bydlení“ s podlahovou plochou od 10 000 metrů čtverečních. Přibližně sto padesát až dvě stě bytů. Zákon ji automaticky prohlašuje za stavbu „ve veřejném zájmu“. Ne proto, že by ji někdo posoudil případ od případu. Ze zákona. Paušálně.

Za druhé — o těchto stavbách rozhoduje nový ústřední Úřad rozvoje území v jednoinstančním řízení. Bez možnosti odvolání. Jedinou obranou je správní žaloba — ale než soud rozhodne, stavba zpravidla stojí.

Za třetí — stavební záměr se může odchýlit od územního plánu, pokud s tím souhlasí pořizovatel (v Praze: rada města) a vlastník pozemku. Bez veřejného projednání. Bez připomínek sousedů.

Za čtvrté — důkazní břemeno se obrací. Záměr nelze zamítnout, pokud lze jiné hodnoty — zdraví, přírodu, památky — chránit podmínkami nebo vyrovnávacími opatřeními. Úřad neposuzuje, jestli je záměr vhodný. Musí prokázat, že je nevhodný natolik, že ho nelze podmínkami zachránit.

Za páté — dosavadní specializované orgány (životní prostředí, památky, hygiena, ochrana vod) se začleňují do nových „velkých úřadů“, které budou vše koordinovat. Jeden úřad má být odborníkem na stavby, přírodu, památky, hluk i vodu současně.

Investor, který vlastní přeměnovou plochu za plotem, podá záměr na stavbu pro hromadné bydlení — 15 000 metrů čtverečních, dvě stě bytů. Stavba je automaticky ve veřejném zájmu ze zákona.

Záměr neodpovídá úplně přesně územnímu plánu — budovy jsou vyšší, než plán předpokládá. Nevadí: rada města souhlasí s odchylkou. Vlastník pozemku — investor — také souhlasí. Veřejné projednání není třeba.

Úřad rozvoje území záměr povolí v jednoinstančním řízení. Pepík se nemůže odvolat. Může podat správní žalobu. Soud ji projedná za osmnáct měsíců. Stavba mezitím roste.

A pak přijde ten dopis, kvůli kterému Pepík přijde o spánek. Stavba potřebuje příjezdovou komunikaci. Ta vede přes kousek Pepíkovy zahrady. Investor nabídne odkup. Pepík odmítne — neprodá zahradu s jabloněmi, kde ho babička učila sázet brambory.

Jenže stavba je ze zákona ve veřejném zájmu. Komunikace je veřejná infrastruktura. A pro veřejnou infrastrukturu existuje institut vyvlastnění.

Pepíkova zahrada s jabloněmi, ceněná katastrem na šest milionů, bude vyvlastněna za cenu stanovenou znalcem — která v praxi bývá výrazně nižší než tržní hodnota. Odvolat se může, ale stavba má ze zákona přednost.

Přesně tento sled událostí je hypotetický. Ale každý jeho jednotlivý krok je umožněn konkrétním ustanovením novely.

Pepíkův příběh je vyprávění. Žádný konkrétní Pepík Novák neexistuje. Ale mechanismus, který jsme právě popsali, je reálný — je zakotven v konkrétních paragrafech novely (§ 5 odst. 7–8, § 32 odst. 2, § 193 odst. 2, § 1 odst. 3) a v regulativech Metropolitního plánu. A na jeho rizika upozorňují instituce, které těžko lze označit za aktivistické.

Robert Špalek, předseda České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) — organizace sdružující 32 tisíc autorizovaných osob — v rozhovoru pro Českou justici označil možnost vyvlastnění ve prospěch bytových staveb za „jeden z největších excesů navrhované právní úpravy“. V Ekonomickém deníku upozornil na „dvojí standard v oblasti stavebního práva: pro velké investory a stavebníky a pro ty menší.“

Ombudsman Stanislav Křeček se obrátil s připomínkami na tři sněmovní výbory — Hospodářský, Ústavně právní a Výbor pro veřejnou správu a regionální rozvoj. Vyloučení odvolání u největších staveb označil za „zvlášť znepokojivé“. Oslabení závaznosti územních plánů považuje za problematické.

Spolek Arnika upozornil na „do nebe volající nerovnost": velké rozvojové plochy pro investory ponechány bez přísných požadavků na zeleň, zatímco zahrady rodinných domů přísně regulovány.

A nález Ústavního soudu IV. ÚS 2763/21 z roku 2022 sice potvrdil, že zákon může veřejný zájem deklarovat paušálně — ale současně stanoví, že v každém jednotlivém vyvlastňovacím řízení musí úřad individuálně poměřit takto deklarovaný veřejný zájem se zájmy vyvlastňovaného. Rozhodující otázka proto zní: poskytuje jednoinstanční řízení bez odvolání, které novela zavádí, pro toto poměření dostatečný prostor? A je vůbec oprávněné přiznávat soukromým bytovým stavbám stejný režim, jaký dosud patřil jen veřejné infrastruktuře — dálnicím, železnicím nebo energetickým sítím?

Pokud má někdo z popsaného systému těžit, logicky to bude ten, kdo drží pozemky na místech, kam Metropolitní plán směřuje intenzivní výstavbu a kde novela odstraňuje regulační překážky.

Pozemkové vlastnictví v pražských přeměnových plochách vykazuje vysokou soustředěnost. Největší rozvojové lokality — Bubny-Zátory, Nákladové nádraží Žižkov, Smíchov, Vysočany, Letňany, Trojmezí — drží hrstka investorských skupin. Podle odhadů analytiků nemovitostního trhu ovládá pět až šest největších hráčů dohromady stovky hektarů opuštěných průmyslových areálů v klíčových pražských lokalitách. Celková hodnota těchto pozic se pohybuje v desítkách miliard korun. Některé ze skupin nakupovaly pozemky ještě před zveřejněním návrhu Metropolitního plánu, jiné nákupy proběhly v posledních dvou letech, kdy se obrysy plánu zpřesnily.

Všichni tito hráči plánují stavby výrazně přesahující hranici 10 000 metrů čtverečních — tedy přesně práh, od kterého novela automaticky přiznává veřejný zájem a jednoinstanční řízení bez odvolání. Menší stavebníci — Pepíkové s rodinnými domy — z těchto zvýhodnění netěží.

Není běžné, aby územní plán hlavního města a novela stavebního zákona nabývaly účinnosti v témže období. Metropolitní plán prošel veřejným projednáním do 3. prosince 2025. Novela byla předložena 12. prosince 2025 — devět dní poté. Oba dokumenty původně mířily k účinnosti v polovině roku 2026; u novely se termín posunul na 1. ledna 2027 pod tlakem kritiků.

Náměstek primátora Petr Hlaváček řekl pro Radiožurnál, že velkým úzkým hrdlem bylo povolování — a to ve spojitosti s Metropolitním plánem i s novelou stavebního zákona pomine. Radní Daniel Mazur označil Metropolitní plán za „klíčový nejen pro strategické řízení rozvoje města, ale také pro zajištění právní a procesní jistoty v souvislosti s účinností nového stavebního zákona.“

Přímý dokument prokazující záměrnou koordinaci obou norem nebyl nalezen. Ale veřejné výroky klíčových aktérů, logická provázanost textů a shodné načasování představují silnou nepřímou známku, že jde o systém navržený jako celek.

Na tomto místě je důležité uvést protiargumenty — a ty nejsou zanedbatelné.

Za prvé, Praha skutečně potřebuje nový územní plán. Platný plán z roku 1999 je zastaralý, nepřehledný, mnohokrát měněný a nepřizpůsobený potřebám moderního velkoměsta. Metropolitní plán má oproti němu řadu předností: jasná koncepce soustředěného města, regulace výškové hladiny, důraz na využití průmyslových areálů místo zabírání polí.

Za druhé, stavební řízení v Česku je objektivně pomalé a spletité. Počet vydaných stavebních povolení klesl v posledních letech na historické minimum. Zavádění elektronického stavebního řízení v roce 2024 přineslo zmatek. Investoři, obce i občané oprávněně volají po zjednodušení.

Za třetí, přeměnové plochy skutečně potřebují zástavbu. Opuštěné areály jako Bubny-Zátory nebo Nákladové nádraží Žižkov léta chátrají za stavebními uzávěrami. Jejich přeměna na obytné čtvrti je urbanisticky žádoucí.

Za čtvrté, Česká komora architektů — přes výhrady k procesu — vyjádřila celkovému návrhu podporu, neboť podle ní může představovat významný krok ke zlepšení právního rámce.

Tyto argumenty jsou oprávněné. Otázka nezní, zda Praha potřebuje nový územní plán a rychlejší stavební řízení — potřebuje obojí. Otázka zní, zda konkrétní podoba obou norem nepřiměřeně zvýhodňuje jednu skupinu na úkor jiných, a zda absence standardního právotvorného procesu u novely nesvědčí o tom, že zvýhodnění není vedlejším účinkem, ale záměrem.

Vídeň, kterou Praha ráda uvádí jako vzor soustředěného města, spojuje hustou zástavbu se třemi nástroji: podstatná část obyvatel žije v městském nebo dotovaném bydlení. Město aktivně skupuje pozemky do veřejného vlastnictví. Družstevní modely pokrývají významnou část nové výstavby.

Berlín staví na opuštěných areálech uvnitř okruhu městské dráhy, ale zároveň provozuje takzvané Baugruppen — kolektivní stavební spolky, kde si obyvatelé společně staví byty za nákladovou cenu.

Praha plánuje 350 tisíc nových bytů. Nemá zákon o sociálním bydlení. Nemá veřejnou pozemkovou politiku. Její nástroj spoluúčasti řeší podíl investorů na infrastruktuře, nikoli cenovou dostupnost. Metropolitní plán nikde neručí za to, že nově vznikající byty budou dostupné pro běžné domácnosti.

A novela stavebního zákona? Ta automaticky prohlašuje za „veřejný zájem“ každou stavbu nad 10 000 metrů čtverečních — bez ohledu na to, jestli půjde o družstevní bydlení, městské nájemní byty, nebo investiční byty pro zahraniční fondy za šest set tisíc za metr.

Vrátíme se k Pepíkovi. Sedí na zahradě pod jabloní, kterou sázel jeho děda. Obálku z magistrátu odložil. Novelu stavebního zákona nečetl — ani by ji přečíst nedokázal.

Pepík neví, že jeho domek stojí ve stabilizovaném území bez možnosti rozvoje, zatímco plocha za plotem je určena pro intenzivní zástavbu. Neví, že zahrádkářská kolonie, kam chodí v neděli na kafe k sousedce, se ocitla v zastavitelném území — a že spor o to, zda zvláštní režim „nestavebního bloku“ je dostatečnou ochranou, rozhodne až případný soud. Neví, že stavba, která jednou vyroste za jeho plotem, bude automaticky ve veřejném zájmu a že proti jejímu povolení se nebude moci odvolat. A neví, že pokud bude jeho zahrada překážet příjezdové komunikaci, bude moci být vyvlastněna — ve prospěch soukromého investora, jehož stavbu zákon označil za veřejný zájem.

Pepík o tom všem neví. A to je možná ten největší problém celého systému: je navržen tak, aby ho lidé jako Pepík pochopili, až když bude pozdě.

Informace v tomto textu vycházejí z veřejně dostupných dokumentů: sněmovního tisku 67/0, textové části Metropolitního plánu Prahy, stanovisek ombudsmana, ČKAIT, ČKA, Arniky, Zeleného kruhu a SVOL. Příběh Pepíka Nováka je ilustrativní vyprávění; popsaný mechanismus je reálný a zakotven v citovaných právních textech. Všechny dotčené osoby a instituce by měly před zveřejněním dostat prostor pro vyjádření.

Transparentnost tvorby

Koncepce, struktura a redakční linie článku jsou dílem autora, který vypracoval obsahovou skicu, stanovil klíčové teze a řídil celý proces tvorby. Generativní AI (Claude Opus 4.6, Anthropic) byla využita jako nástroj pro rešerši, ověřování faktů a rozepsání autorovy předlohy.

Autor ověřil klíčová zjištění a schválil finální znění. Žádná část textu nebyla publikována bez vědomé autorské kontroly. Faktické údaje byly ověřeny proti veřejně dostupným zdrojům uvedeným v textu.

Postup odpovídá principům transparentnosti Nařízení EU 2024/1689 (AI Act). #poweredByAI