Panelstory: Paneláky dokázaly vyřešit bytovou krizi, v Německu je i bourali

Rok 1990 byl pro panelová sídliště šokem. Ze dne na den se zastavil obří státní stroj, který je desítky let chrlil jako na běžícím pásu, a sídliště byla ponechána napospas trhu, nové samosprávě a lidem samotným. Tehdejší prezident Václav Havel o nich mluvil jako o „králíkárnách“, což na čas vyvolalo pocit, že jejich éra končí.

Opak byl ale pravdou. Paneláky nezanikly, jen prošly proměnou.

Výstavba sídlišť nebyla jen architektonickým rozhodnutím, byl to sociálně-inženýrský projekt. Stát potřeboval po roce 1945 vyřešit tři problémy najednou: ubytovat miliony lidí, podpořit průmysl a vytvořit „nového socialistického člověka“.

Proto výstavba panelových sídlišť v Československu byla naprosto a důsledně centrálně koordinovaná. Nebyl to proces řízený trhem nebo jednotlivými obcemi. Obří státní aparát, který plánoval vše od počtu klik u dveří až po rozmístění celých čtvrtí v krajině, byl tím hlavním rozhodujícím mechanismem.

Pokud bychom se podívali na srovnání výstavby sídlišť v Československu a Německu, musíme tuto zemi rozdělit na Západ (SRN) a Východ (NDR), protože každá z těchto zemí před rokem 1990 šla jinou cestou. Velmi pozoruhodný je vývoj po znovusjednocení Německa. Narazily na sebe úplně odlišné světy: západní kapitalistický urbanismus a východní socialistické plánování.

Dosavadní bytová politika českého státu je jako běh do slepé uličky, popsal v září 2025 aktuální situaci na trhu s byty zakladatel společnosti Central Group Dušan Kunovský. Podle něj tak hrozí zastavení nové výstavby navzdory silné poptávce. „V Praze na vydání stavebního povolení pro běžný bytový dům v souladu s územním plánem čekáme běžně 10 i více let.“

Právě developeři se po roce 1990 stali hlavními hráči na stavebním trhu, ať už šlo o obchody, sklady, výrobní haly nebo o rodinné a bytové domy.

V 90. letech se rozšířil fenomén „satelitních městeček“, nebo-li útěk z města. První vlna nebyla o bytech, ale o domech. Po letech v paneláku lidé toužili po vlastním trávníku a plotě. Vznikaly bizarní vily s věžičkami, sloupy a sádrovými lvy. Získalo to pojmenování jako „podnikatelské baroko“.

V polích za městy vyrostly desítky domů bez chodníků, obchodů a hospod.

Developerským „projektem“ bylo často jen rozparcelování pole a natažení trubek. Lidé se stali otroky vlastních aut, říká se tomu „mamataxi“.

V období milénia se developeři vrátili do měst, ale často zvolili model oplocené rezidence. Vznikaly uzavřené areály s mřížemi, kamerami a vrátnicí. Byl to pokus oddělit „úspěšné“ od zbytku města.

Často šlo o barevné kostky, které sice měly lepší materiály než paneláky, ale urbanisticky městu nic nedávaly – spíše vytvářely bariéry.

Od roku 2015 probíhá další fáze, kterou můžeme nazvat jako revitalizaci brownfieldů místo výstavby na „zelené louce“. Developeři pochopili, že nejcennější jsou staré továrny a nevyužité plochy v centrech (v Praze např. Karlín nebo Žižkov, v Brně Vlněná).

Zároveň tyto developerské projekty už nejsou jen o bytech. Jsou to kombinace kanceláří, kaváren a parků. Už je kladen důraz na pěší docházkovou vzdálenost do obchodu a zároveň developer už neprodává jen „metry čtvereční“, ale i „životní styl“.

Vznikl nový fenomén, který můžeme nazvat jako NIMBY efekt (Not In My Backyard – ne na mém dvorku). Sousedé se bouří proti každé nové stavbě, protože se bojí zahušťování dopravy a ztráty výhledu.

Developeři a radnice měst jsou tak paradoxně ve sporu. Velká část bytů v nových projektech se prodá lidem, kteří v nich nebydlí, ale pronajímají je. Tyto byty tak spíše kupují lidé patřící do skupiny „horních 10 procent“ či mladí lidé vyžadující 1+kk nebo 2+kk v dobře dostupných lokalitách.

Developeři zase lákají na prodej sofistikovaným marketingem. Zatímco dříve stačil obrázek barevného domu, dnes developeři soutěží jmény architektů.

Po roce 1990 sídliště vybudovaná od 60. let často měla i v 90. letech stálé obyvatele, kteří své byty zprivatizovali. Stát, města a podniky se začaly zbavovat bytového fondu.

Lidé si byty koupili za tehdy velmi výhodné ceny. To změnilo jejich uvažování – už to nebyl „státní byt“, ale „můj majetek“. Vznikl institut „společenství vlastníků jednotek“, tedy SVJ či družstva. Výhodou bylo, že zatímco za socialismu se na opravu střechy nebo výtahu čekalo roky, noví majitelé začali do domů investovat. A zateplovat.

S rostoucími cenami energií přišla vlna zateplování. Šedá sídliště se změnila v barevnou mozaiku. Období 90. let a začátek milénia byla érou divokých barev. Každý vchod chtěl být jiný, což vedlo k vizuálnímu chaosu, kterému se dnes architekti často vysmívají, ale pro obyvatele to byl symbol konce šedi. A nechyběla ani plastová okna.

Jenže přišla i změna z pohledu obyvatel. Před rokem 1989 bydleli na sídlišti všichni. Po roce 1990 se cesty začaly rozdělovat. Některá sídliště si udržela status dobré adresy, jiná se proměnila v sociální ghetta. Tam, kde střední třída zůstala, byty se modernizovaly a ceny rostly. Naopak tam, kde majitelé, kteří se odstěhovali, byty pronajali lidem závislým na dávkách, to vedlo k rychlé degradaci prostředí.

V 90. letech začal fenomén suburbanizace. Toto období začalo masivním odlivem bohatších rodin ze sídlišť do tzv. satelitních městeček. Lidé toužili po vlastním trávníku a plotě. Časem se ale ukázalo, že sídliště má jednu obrovskou výhodu, kterou satelity nemají: všechno je blízko. Škola, doktor i nákup jsou v docházkové vzdálenosti, což dnes vede k tomu, že se mladé rodiny do zrekonstruovaných paneláků začínají vracet.

Nevýhodou socialistických sídlišť je nedostatek parkovacích míst a veřejný prostor. „Parkovací peklo“ je důsledkem masivní automobilizace české společnosti po roce 1990.

Socialističtí projektanti nepočítali s tím, že každá rodina bude mít dvě auta. Samosprávy dnes věnují 80 % energie na to, jak do sídlišť „nacpat“ další parkovací místa, často na úkor zeleně. Vývoj po roce 1990 ukázal, že panelák není slepá ulička historie, ale neuvěřitelně odolný organismus. Přizpůsobil se nové době. I když v roce 2026 se musíme dívat i na životnost panelových domů.

Abychom pochopili, proč česká města vypadají tak, jak vypadají - tedy se sídlišti na okrajích měst, musíme se vrátit do historie.

Především bylo politické a ekonomické plánování, tzv. Pětiletky. Vše začínalo u Státní plánovací komise. Ta určovala, kolik bytů se v dané pětiletce (pětiletém plánu) musí postavit. Stát rozhodoval, do kterého kraje a města půjdou investice. Přednost měla vždy průmyslová centra (jako Ústí nad Labem, Ostrava nebo Most), kde bylo potřeba ubytovat pracovní sílu pro doly a hutě.

Sídliště nebyla jen domy. Centrální plán zahrnoval i tzv. občanskou vybavenost (školy, samoobsluhy, polikliniky). Problémem bylo, že zatímco byty se stavěly v termínu, na obchody a školky se často čekalo roky.

V roce 1948 vznikl Stavoprojekt – mamutí státní ústav, který pohltil téměř všechny soukromé architekty. Každý kraj měl svůj Stavoprojekt. Tito architekti sice měli určitou tvůrčí svobodu v urbanismu (jak domy poskládat), ale museli povinně používat schválené typové podklady.

Vznikla typizace. Architekt si nemohl „vymyslet“ nové okno. Musel použít okno, které se centrálně vyrábělo. Stát rozhodoval o tom, jaká technologie se bude používat. To vedlo ke vzniku tzv. konstrukčních soustav. V 60. a 70. letech se v Čechách a na Moravě prosadily systémy jako G57 (první celopanelák), T06B nebo později VVÚ-ETA.

Centrální plán sice existoval, ale jednotlivé krajské podniky pozemního stavitelství se často specializovaly na jednu konkrétní soustavu, kterou „sekaly“ jako Baťa cvičky po celém kraji.

Výstavbu koordinovalo ministerstvo výstavby a stavebnictví. To dohlíželo na to, aby panelárny stíhaly vyrábět dílce pro konkrétní staveniště. Pokud se někde výstavba zadrhla (třeba kvůli nedostatku jeřábů), řešilo se to na nejvyšší úrovni jako politický problém.

Pro zajímavost se podívejme na situaci před rokem 1990 v tehdejší NDR. Tady byla industrializace stavebnictví snad ještě radikálnější než u nás. Erich Honecker vyhlásil ambiciózní „Bytový program“, který měl vyřešit bytovou nouzi do roku 1990.

Plattenbau je německý výraz pro panelák. Vznikla ikonická soustava WBS 70, která umožňovala stavět obří celky neuvěřitelně rychle. V praxi to dodnes můžeme vidět v Halle-Neustadt. Zatímco u nás byla sídliště čtvrtěmi měst, v NDR stavěli celá „chemická města“ na zelené louce pro desítky tisíc lidí.

Obdobně to můžeme vidět v Marzahn v Berlíně. Je to největší panelové sídliště ve východním Německu, které se stalo symbolem východoněmeckého modernismu – široké bulváry, obří měřítko, ale také perfektní napojení na S-Bahn.

Pokud známe, jak vypadají města ve východním Německu, tak v západní části jsou zcela jiná. Je to dáno historicky.

Západ se po válce také snažil stavět rychle a moderně, ale proces byl jiný. V 60. a 70. letech vznikaly obří komplexy jako Gropiusstadt v Berlíně (projektoval ho zakladatel Bauhausu Walter Gropius) a bylo to zejména sociální bydlení.

Na Západě přišla krize sídlišť mnohem dříve, už v 80. letech. Tato místa se začala potýkat se sociální izolací a kriminalitou. Zatímco na Východě byl panelák stále „snem“, na Západě se z něj pro střední třídu stávalo místo, kterému je lepší se vyhnout.

Ještě stručně k vývoji po znovusjednocení Německa. V 90. letech nastala v bývalé NDR katastrofa, kterou my v Česku známe jen v mírné formě. Jsou to třeba sídliště Mojžíř v Ústí nad Labem nebo Janov v Litvínově v severních Čechách. Z východního Německa lidé masivně odcházeli na Západ za prací.

V některých městech, např. Hoyerswerda nebo Eisenhüttenstadt, zůstala prázdná i polovina bytů. Němci spustili program Rückbau (Demolice). Němci udělali něco, co je u nás stále tabu. Místo aby prázdné paneláky jen udržovali, začali je systémově bourat. Ne proto, že by byly špatné, ale proto, že jich bylo moc.

Unikátním prvkem bylo „uřezávání“ pater. Z  šestipatrového paneláku udělali třípatrový s velkými terasami, aby dům působil jako moderní viladům.

Dnes je Německo lídrem v alternativním developmentu. Fungují tady Baugruppen (Stavební skupiny). Lidé se spojí, koupí pozemek a sami si bez developera postaví bytový dům. Je to levnější a přesně podle jejich potřeb.

V nových čtvrtích, např. v hamburském HafenCity, se klade extrémní důraz na to, aby vnitrobloky byly bez aut, budovy byly energeticky pasivní a materiály recyklovatelné.