Článek
Realita má do snů ale zpravidla velmi daleko a nejinak je tomu i v případě nemovitostí, pořízených v zahraničí.
Ceny nemovitostí v ČR jsou vysoké a utěšovat se tím, že v blízké budoucnosti výrazně klesnou, by bylo naivní. Před málo lety bylo možné postavit domek za 4 miliony a pozemek pořídit do jednoho. Hypotéky se nejen s ohledem na megapoptávku pohybovaly kolem 1 % a stavební firmy rostly jako houby po dešti. Pak přišlo několik neštětí. Covid, ekonomický balíček vlády, nesmyslný nárůst cen elektřiny, na kterých energetické společnosti vydělávají miliardy a občané chudnou, a především s tím vším související obrovské zdražení všeho, včetně stavebního materiálu.
Výrobci stavebnin, od cihel, přes cement a dřevovláknitých desek až po traverzy bojují o přežití díky sníženému odbytu a obrovským cenám energií a materiálů, které potřebují pro svou výrobu. Ty jsou drahé, kvůli energiím a cenám materiálů pro jejich výrobu, a tak pořád dokola. Pokud vůbec subdodávky materiálů pro výrobu dorazí.
Postavit domek s pozemkem do 10 milionů je dnes celkem slušně ocenitelný hrdinský výkon.
Pokud nepostavíte nový dům levněji, nikdo vám ho logicky levněji neprodá a ani není důvod prodávat levněji domy staré. Nestalo by se nic jiného, že ho někdo, kdo má peníze, levně koupí a obratem draho prodá.
V zahraničí bohužel nejsou cesty svedeny jiným směrem. I tady se velmi zdražilo. Sám vlastním více nemovitostí v zahraničí a půl života jsem strávil cestováním po světě, hledáním místa, kde v teple a klidu dožít, pomoci lidem, kteří hledají a kupují stejně jako já a psaním knih o tom všem.
Rozhodnutí ke koupi nemovitosti mimo lokaci vlastního žití je tak trochu odvážný čin pro otrlé. Krom starosti o kondici stavby, která chátrá tím více, čím méně ji obýváte, to nese spoustu poplatků (daň z nemovitosti, letenky, platba za odpad, poplatky za povolení pro cizince v případě dalších pronájmů a daně z nich, poplatky spojené s přihlášením v místě k dočasnému pobytu, platby za elektřinu a vodu (často bývají koncipovány jinak než u nás, kdy jen za připojení se platí měsíčně ranec) a spousta dalších. Nakonec zjistíte, že na pobyt tam má jeden 3× do roka jen 6 týdnů dovolené. Pokud není podnikatel, kterého nebudou v jeho firmě postrádat, nebo nepracuje z PC doma, nevyužije. Na pronájem je zase potřeba někdo, kdo se postará. O otevření, o zavření, o úklid, o opravy, o vyprání prádla, povlečení, čistění bazénu a koberce…
A v neposlední řadě komplikace fenoménu poslední doby, kterým je OKUPA, španělsky Ocupacion. A Španělsko v tomto drží světový prim.
Jakmile odjedete, někdo se vám do domu jednoduše nastěhuje. Vykopne dveře a bydlí. Někdy je to kdosi, kdo se takhle prostě živí, jindy nějaký migrant, kterému se to hodí. Máte 48 hodin na to, abyste policii prokázali, že vaši nemovitost obývá někdo bez právního důvodu. Že smlouva o nájmu, kterou ten člověk sebevědomě mává, je falsifikát nebo že se tam prostě vloupal. Pokud se tak stane třeba v neděli k večeru, i když máte na domě kamery, zjistíte, že nefungují až v pondělí ráno. Máte-li štěstí, pošlete tam známého. Ten stav okupy potvrdí. Nezbývá, než skočit do letadla, pokud hned seženete letenku a vyřešit věc na místě s policií. Tedy do úterního podvečera. Pokud máte tedy někoho, kdo to zjistí, máte tam kamery, seženete letenku, máte čas odletět a jste natolik svědomitý, že denně svou nemovitost v kamerách kontrolujete. Kvůli každému výpadku kamer to určitě dělat nelze, stačí výpadek internetu nebo elektřiny a plašit hned přeletem na Floridu, na Tenerife nebo do Portugalska je náročné časově i finančně.
Co pak? Pak nic. Dotyčný „okupant“ ve vaší nemovitosti bydlí a vy musíte dát věc soudu. Ten zasedne nejdříve za půl roku. Stejně jako u nás. Nejdřív na první stání nepřijde okupant (vy přiletíte), pak se omluví pro nemoc na poslední chvíli (vy přiletíte), pak do toho něco skočí jeho právnímu zástupci (vy přiletíte) a pak zase toho „nezodpovědného“ advokáta vtipně na poslední chvíli vymění, a ten taky nemá čas (vy přiletíte). Mezi tím soud hledá místo na další jednání, doručuje, obesílá toho, kdo nepřebírá a lhůty na doručení a změny termínů vše prodlužují. Za dva roky možná prokážete, že okupant je tam neprávem. Pak musí proběhnout další řízení s exekutorem, i toho platíte, aby okupanta vystěhoval. Suma sumárum, 3 roky v tahu. Mezi tím ale musíte okupantovi platit vodu, elektřinu a topení a za dům odpadky, daň z nemovitosti, advokáta, letenky… Zní to divně? Ale je to tak. Okupantovi nesmíte zavřít vodu ani elektřinu, ale pokud ji neplatíte, vypne ji dodavatel a máte problém. Velký problém. Poškozujete svého nájemce.
Tak si řeknete. Najmu ochranku, ta se bude starat a dům za mírný poplatek ohlídá. Jednak poplatek nebývá mírný, jednak ochranka či členové bezpečnostní agentury bývají prvními, kdo „podnikatelům s okupou“ dá vědět, že pán domu odjel a vrací se za tři měsíce. Dostane za to totiž tučnou provizi. Z čeho?
Za dva roky placení všech poplatků s náklady na energie a vodu okupanta unavení ze soudních obsílek zjistíte, že je levnější dát třeba 10.000 EUR okupantovi, ať vypadne třeba k sousedovi. On to rád přijme. Půjde jen o dům dál.
Ale více obecně. 80 % z nás hledá místo, kde je teplo, moře, pláže a v rámci pohody dobré jídlo, pití, atmosféra. Jen 15 % hledá hory, zimu a sníh.
Jenže teplo celý rok je buď v Karibiku, rovníkové Asii, z celých USA pouze na Floridě (v Kalifornii je v zimě 7-10 °C), v Evropě jen na Kanárských ostrovech. Dům v Chorvatsku nebo Itálii je na 4 měsíce v roce, v Milánu v zimě chumelí a Rieka proprší s 8 °C. Co tam od října do dubna. Květen jsou děti ještě ve škole a v září už zase nastupují.
Florida, Martinic a Bahamy jsou poměrně z ruky, Seychely jsou nesmírně drahé a ve spoustě států, především v Asii, si ani nemovitost jako vlastník sám kopit nesmíte a pokud pořídíte na firmu, zpravidla to vyžaduje účast nějakého místního společníka. Chcete mu věřit, že neprodá bez vás? V Ománu nebo Dubai se velmi rychle mění ceny nahoru a často i podmínky, třeba spojené s povolením k pobytu, které z ničeho nic stát prostě změní. Omán je toho příkladem.
Dříve jsem na Bahamách dostal automaticky rezidenturu s nákupem nemovitosti. To už neplatí, ale za každou osobu nyní platím 1000 dolarů ročně. To je 4-5 tisíc na rodinu. K tomu 4-5 letenek a 24 hodiny cestování, tam a zpět.
Přiletíte do půl roku nevětraného domu na Floridě, plného pavouků nebo myší, s rezavou klikou dveří, neposekaným trávníkem a autem s prohnilými brzdovými trubkami. Týden trvá dát dům dohromady, nechat opravit auto, posekat zahrádku a ořezat větve na palmách. Když to neuděláte, udělá to za vás obec. Za 2500 dolarů. Sousedi nechtějí ve svém okolí nemovitost, která není udržovaná, snižuje to cenu té jejich. Zbytek dovolené vám pak proprší.
V Thajsku, Kambodži nebo na Bali je to zase o společníkovi z místní líhně. Cizinec si sám na sebe domek koupit nesmí. To stojí peníze a spoustu strachu. I mě můj dlouholetý přítel, který se dostal do finančních nesnází, prodal můj dům. Bližší košile než kabát. Nikdy jsem z něj peníze nedostal.
Koupit nemovitost v zahraničí je vážné rozhodnutí a činit ho na dovolené pod vlivem emocí z aktuálního pocitu štěstí z jiného prostředí, slunce a písečných pláží, je nebezpečný risk. Důkladný rozmysl a zjištění všech místních specifik, uvědomění si náročnosti údržby na dálku, ochrany nemovitosti, vracení se stále na stejné místo jako na chatu, zvážení celé finanční náročnosti s tím spojené, to není podnik pro každého.
Čím blíže budete zajímavým místům, třeba pláži, nebo centru města, tím dražší (velmi významně dražší) nemovitost bude. Třeba na Kanárských ostrovech se dá domek ve vesnici v kopcích kopit za 150tis. EUR. U pláže stejný od 1 milionu EUR. Chce se denně dojíždět k pláži 10 km a do baru taxíkem, protože alkohol je za volantem stejně jako u nás zakázaný?
Jenže tohle vám žádná realitka, která vás tlačí do splnění romantického snu o bílé pláži, rudém západu a posezení ve večerních barech s vlastním domečkem nedaleko, neřekne.
Než si pořídíte byt v Gruzii nebo dům na Floridě, zvažte dobře, co chcete. Jestli si celý rok užívat teplo a moře (pak z celé Evropy mají smysl jen Kanáry, z USA jen Florida a Karibik, ostatní je buď v zimě chladné nebo časově a vzdáleností nedostupné - 30 hodin v letadle a na letištích udachmá i tvrďáka bez dětí a kufrů), eventuálně se nelze tak docela sžít s místní mentalitou. Zvažte, kde je dostupná zdravotní péče v odpovídající kvalitě, protože ve 20 nejspíš na takový domek nemáte a na stará kolena se zase doktor každou chvíli hodí. Infarkt v Egyptě budete přežívat jen z Boží vůle. Důležitá je dostupnost a akceptovatelná přeprava bez spousty přestupů za přijatelnou cenu. Přece jen i na Kanáry stojí letenka kolem 12 tisíc, to je pro rodinu o 5 členech 60 tisíc několikrát za rok. Naštěstí, tam je to 5 hodin (Na Floridu 14, na Bahamy 24, na Bali 48…). Zda využijete dům víc než na dovolenou, pak je levnější si ho pronajmout. A také, zda máte v místě nějaké přátele, kteří dům či byt sem tam zkontrolují.
V neposlední řadě je třeba dopředu dobře zjistit podmínky kupované nemovitosti. Třeba právě Španělsko včetně Kanárských ostrovů je typické prodejem apartmánů, přestavěných z původních hotelů. Majitelé hotelů zjistili, že když jim přijede host na dovolenou, mají z něho nějaký poplatek za bydlení, ale spoustu starostí s jídlem, zábavou, úklidem, údržbou bytů, pozemku, zahrad, stromů, pláže, odpady, daněmi z nemovitostí a daněmi z turismu, pojištěním, hlídací agenturou… Takže hotel rozprodali na apartmány. Prodají 400 apartmánů, za které dostanou po 200.000 EUR: to je 80.000.000 (80 milionů) EUR zisku. Doplatí bankovní hypotéku a vydělávají bez starostí o turistu. Ten si vaří sám, opravuje sám, o zábavu se stará sám, daň z nemovitosti si platí sám, pojištění platí sám, na údržbu bazénu a parku vám musí přispívat zpravidla kolem 300 EUR měsíčně. Pronájem ale můžete realizovat jen přes něj. On pronajme, postará se o turistu ve vašem bytě, ale chce za to, krom těch poplatků, také nemalou provizi. Nakonec je to pro vás poměrně drahý špás s minimálním zhodnocením. Vybrat tedy dobře koncipovanou nemovitost vůbec nebývá snadné.
Ne vždy máte automatický nárok na rezidenturu, spojenou s koupí nemovitosti. Pak je třeba si uvědomit, že i v rámci EU máte právo ve státech EU být jen 3 měsíce v rámci turistického bezvízového styku. Pak ven. Nebo se přihlásit k trvalému pobytu. To ale obnáší zažádat si o číslo sociálního pojištění, stát se daňovým rezidentem tamtéž, změnit zdravotní pojišťovnu třeba na tu španělskou, začít tam platit zdravotní a sociální pojištění atd. atd. atd.
Fuerteventura
A nezapomeňte, že v rámci rodiny se nákup nemovitosti zpravidla stane součástí společného jmění manželů. Pak je při případném rozvodu poměrně značný problém nemovitost v zahraničí rozdělit či ocenit. V případě dědictví zase nezřídka naskočí neuvěřitelné poplatky, které třeba na Floridě „požerou“ polovinu ceny z prodané nemovitosti.
Pokud se rozhodnete nemovitost v zahraničí opravdu koupit, a to říkám z vlastní zkušenosti, dobře zvažujte všechna pro a proti. Vždy je to drahý špás a velká starost navíc. Zda vám to zážitky tam získané vynahradí, je jen na osobním zhodnocení. Místo toho můžete každý rok letět jinam a poznávat nová romantická zákoutí krásného světa. Svět je zvláštní místo a stojí za to ho vidět celý. Létat 2× ročně do Egypta nebo do Madridu je jako jezdit na chatu.
Zdroj: Cestovatelský lexikon anebo návod jak používat zeměkouli
Jak zbohatnout anebo co chudí nevědí
