Zrušme stavební povolení! Deregulace odemkne dostupné bydlení v Česku!

Česká republika čelí bezprecedentní krizi bydlení, která drtí rozpočty domácností a ohrožuje sociální stabilitu. Pro mnohé se sen o vlastním domově nebo cenově dostupném nájmu stal nedosažitelnou chimérou. Praha je v současnosti nejdražším městem pro pořízení nemovitosti v České republice, kde je k nákupu skromného bytu o rozloze 30 m² zapotřebí odhadem 10 let a 3 měsíce průměrného platu.

Brno, ačkoliv o něco levnější, stále vyžaduje 7 let a 3 měsíce. Mezi lety 2017 a 2021 se průměrné kupní ceny bytů v Praze vyšplhaly o téměř 75 % a nájmy vzrostly o téměř 25 %. Tato situace katapultovala Prahu na pozici města s nejnižší dostupností bydlení v Česku a jedním z nejhorších v Evropě. Ani Brno nezůstává pozadu s cenami nových bytů, které v roce 2024 dosáhly rekordních výšin a novostavby poprvé překročily hranici 8 milionů korun.

V této kritické situaci se veřejná debata často stáčí k různým „řešením“ a obviňování. Někteří politici, včetně Pirátů, prezentují své vize, které se na první pohled zdají být cestou k lepší budoucnosti. Avšak je čas odhalit pravdu: mnohé z těchto přístupů jsou založeny na mylných předpokladech a ve skutečnosti pouze prodlužují trápení.

Často se v diskusích o dostupnosti bydlení zaměřujeme na to, že si lidé nemohou dovolit bydlení, nebo že se jedná o problém chudoby. Tento pohled však často chybně diagnostikuje podstatu problému. Ekonomické analýzy opakovaně ukazují, že tam, kde se ceny bydlení výrazně liší od nákladů na výstavbu, hlavní roli hrají územní plány a další regulace využívání půdy, nikoli volný trh s pozemky nebo vysoká poptávka. To znamená, že to, co se jeví jako „krize dostupnosti“, je ve skutečnosti krize nedostatečné nabídky, uměle omezené regulačními překážkami.

Pokud se politici soustředí na intervence na straně poptávky, jako jsou dotace nebo cenové kontroly, aniž by zásadně řešili omezení nabídky, riskují, že problém ještě zhorší. Snahy o zvýšení poptávky jsou zbytečné – výsledkem je, že ceny domů klesají méně, nikoli více, pokud je nabídka bydlení uměle omezena, protože se na stejný omezený bytový fond používá mnohem více kapitálu. Skutečná, široce dostupná nabídka bydlení je možná pouze radikálním zvýšením kapacity výstavby prostřednictvím deregulace.

Základní ekonomické principy jasně ukazují, že klíč k cenové dostupnosti leží v nabídce. Argumentace na straně nabídky, oblíbená mezi ekonomy, tvrdí, že nižší daně a otevřené trhy motivují výrobce k produkci většího množství jejich produktu, čímž se zvyšuje nabídka a snižují ceny. Tento princip platí i pro bydlení: čím snazší a levnější je stavět nové domy, tím více jich bude postaveno a tím dostupnější budou pro všechny.

Zásadní je však rozlišovat mezi „nabídkou“ a „množstvím nabídky“. Nová výstavba není automaticky zvýšením nabídky, ale spíše zvýšením množství nabízeného bydlení. Zastánci deregulace netvrdí, že potřebujeme jen zvýšit množství postavených domů, ale že potřebujeme zvýšit celkovou kapacitu pro produkci bydlení – tedy posunout celou křivku nabídky doprava.

Pokud je křivka nabídky pevná, ale poptávka roste, pak se rovnovážná cena bydlení pohybuje nahoru podél stoupající křivky nabídky. To znamená, že množství nabízeného bydlení se sice zvýší, ale ceny bydlení se budou zvyšovat ve stejném procesu. Jinými slovy, pokud regulace brání tomu, aby se křivka nabídky sama posunula doprava (tj. aby bylo snazší a levnější stavět více bydlení za jakoukoli danou cenu), pak rostoucí poptávka jednoduše tlačí ceny výše a výše, i když se v reakci na tyto vyšší ceny staví více jednotek.

Nová výstavba je v tomto případě pouhou reakcí na vysoké ceny, nikoli řešením jejich příčin. Restriktivní regulace, zejména územní plány, účinně „fixují“ nebo činí křivku nabídky bydlení vysoce nepružnou. Když poptávka roste, nepružná nabídka znamená, že ceny musí výrazně stoupat, aby se trh vyčistil, což vede k bytové krizi. Politiky, které pouze podporují výstavbu v rámci stávajících restriktivních rámců, tak nedokážou vyřešit krizi dostupnosti. Zaměřit se je třeba na zásadní změny, které posunou celou křivku nabídky doprava a umožní pružnější reakci na poptávku. To je hlavní ekonomické zdůvodnění pro komplexní deregulaci.

V drahých trzích může být poptávka po bydlení pružnější, a to díky globálnímu kapitálu a latentní poptávce, například dospělých žijících s rodiči nebo spolubydlícími. Čím pružnější je poptávka, tím více rozšíření nabídky zvýší počet obsazených bytových jednotek, aniž by to výrazně ovlivnilo ceny bydlení. To znamená, že úspěch deregulace se nemusí vždy projevit dramatickým poklesem cen, ale spíše výrazným zpomalením jejich růstu nebo stabilizací, která umožní, aby se mzdy dohnaly.

Regulace, často vnímané jako ochrana nebo nástroj plánování, se ve skutečnosti staly neviditelnou daní, která výrazně prodražuje každé nové bydlení. Cena bydlení je výrazně vyšší než stavební náklady pouze v omezeném počtu oblastí, jako je Kalifornie a některá východní města. V těchto oblastech mají vysoké ceny jen málo společného s konvenčními modely volného trhu s pozemky. Namísto toho důkazy naznačují, že územní plány a další regulace využívání půdy hrají dominantní roli v tom, že bydlení je drahé. Omezení nabídky a nové výstavby, nikoli jen vysoká poptávka po určitých regionech, jsou zodpovědné za problémy s dostupností bydlení, které skutečně existují.

Vysoké ceny bydlení v drahých oblastech výrazně přesahují fyzické náklady na výstavbu. Tento rozdíl je způsoben především územními plány a dalšími regulacemi, které uměle omezují výstavbu. To znamená, že značná část konečné ceny bydlení není způsobena skutečnými náklady na výstavbu nebo dokonce hodnotou surové půdy, ale spíše dodatečnými náklady a nedostatkem, které jsou způsobeny regulacemi. Jedná se o regulační „klín“, který nafukuje ceny. Regulace zvyšují čas, složitost a přímé náklady na rozvoj (např. vyžadují větší pozemky, specifické typy budov nebo zdlouhavé schvalovací procesy), které developeři přenášejí na spotřebitele. Omezují také množství bydlení, které lze postavit, což vytváří nedostatek, který tlačí ceny nahoru jak u stávajícího, tak u nového bydlení. Pouhé dotování jednotlivců nebo výstavba několika sociálních bytů tento regulační klín nezavře. Pro skutečné snížení cen je nutné tyto umělé bariéry odstranit.

Konkrétní příklady regulačních viníků jsou alarmující. Mezinárodní zkušenosti ukazují, že opatření jako zrušení minimálních velikostí pozemků, zrušení zákazů vícebytových domů a reforma územních plánů jsou způsoby, jak zvýšit kapacitu pro výstavbu bydlení. Naopak, cenové kontroly, jako je regulace nájemného, mohou vést k zanedbání nebo opuštění jednotek, nebo dokonce zcela odradit výstavbu, pokud příjmy pronajímatelů nemohou držet krok s inflací nebo náklady na údržbu.

V českém kontextu je situace podobná. Výstavba bydlení v Praze je brzděna pomalým povolovacím procesem pro nové budovy, nedostatkem stavebních kapacit, zastaralým územním plánem hlavního města Prahy a v některých případech i odporem veřejnosti k nové výstavbě. Dokonce i Pirátská strana uznává „zbytečné regulace“ , jako jsou nadměrné požadavky na parkování a hluk, a tvrdí, že by mohly snížit náklady na výstavbu o „milion na byt“. Dále zmiňují „absurdní požadavky na oslunění a prosvětlení bytů“ a „povinnost ‚chodbičky‘, která odděluje toalety od zbytku místností v bytě“ jako problémy.

České nájemní zákony, ačkoliv jsou „mírně pro-nájemnické“, zahrnují omezení zvyšování nájemného (maximálně 20 % za tři roky). Ačkoliv se zdají být ochranné, mohou demotivovat údržbu nebo nové investice. I mírné kontroly nájemného, pokud odrazují pronajímatele od údržby nebo investic do nemovitostí, mohou v průběhu času snížit kvalitu a dostupnost nájemního bydlení. To může nepřímo zhoršit dostupnost snížením funkční nabídky. Dobře míněné regulace, které mají chránit nájemníky nebo zajistit „dostupnost“, mohou mít nezamýšlené negativní důsledky na celkovou nabídku a kvalitu bydlení, čímž přispívají k samotnému problému, který mají řešit.

Naštěstí existují příklady ze světa, které ukazují, že deregulace není jen teoretický koncept, ale funkční cesta k dostupnému bydlení. Tyto příběhy poskytují jasný plán, jak může Česká republika dosáhnout podobných výsledků.

Houston v Texasu je často uváděn jako zářný příklad města s minimálními regulacemi využívání půdy. V Houstonu, kde je využívání půdy deregulováno, jsou ceny bydlení nízké, protože developeři mohou reagovat na volný trh a vytvářet zdravou nabídku. Toto město se vyznačuje trvalou dostupností bydlení i přes svůj růst, což podtrhuje sílu deregulace nabídky. Jeho zkušenost vyvrací obavy, že deregulace vede k chaosu nebo nedostupnosti.

Minneapolis v Minnesotě nabízí model cílené deregulace, která i bez úplného zrušení územního plánování dokázala výrazně zlepšit dostupnost bydlení. Mezi lety 2017 a 2022 Minneapolis díky významným reformám zvýšil svůj bytový fond o 12 %, zatímco nájmy vzrostly pouze o 1 %. Pro srovnání, zbytek Minnesoty, s menšími reformami, zvýšil svůj bytový fond pouze o 4 % a nájmy se za stejné období vyšplhaly o 14 %.

Konkrétní opatření, která Minneapolis přijal, zahrnovala:

Minneapolis také zkoumal koncept „Light-touch Density“ (LTD), který zahrnuje zmenšování velikostí pozemků pro rodinné domy, povolování vedlejších bytových jednotek a nahrazování stávajících jednotek hustší zástavbou. Předpokládá se, že tato opatření by mohla v metropolitní oblasti přidat 4 000 až 16 000 nových jednotek ročně, což by vedlo k přirozeně dostupnějším domovům.

Je důležité si uvědomit, že úspěch v bytové politice, zejména v rostoucích městských oblastech, se neprojevuje vždy dramatickým poklesem cen, ale spíše výrazným zpomalením jejich růstu nebo stabilizací, která umožňuje, aby se mzdy dohnaly. Minneapolis jasně ukázal, že zvýšením bytového fondu výrazně rychleji než poptávka dokázal absorbovat růst populace a domácností bez explozivního nárůstu cen, který je pozorován v oblastech s omezenější nabídkou. To činí bydlení v průběhu času relativně dostupnějším. Tento přístup pomáhá řídit očekávání; skutečná dostupnost v dynamické ekonomice je často o tom, jak zabránit nekontrolovatelnému růstu cen, spíše než o návratu k historicky nízkým cenám. Navíc přínos přesahuje pouhou cenu, protože umožňuje ubytovat více lidí a podporuje vznik nových domácností, což je pozitivní sociální výsledek.

Zkušenosti z Houstonu a Minneapolisu, stejně jako další studie, vedly k formulaci „Sekvence úspěchu v hojnosti bydlení“ (Housing Abundance Success Sequence), která představuje jasný plán pro deregulaci:

Tento soubor principů poskytuje ucelený a ověřený rámec pro politiky, které chtějí skutečně řešit krizi dostupnosti bydlení.

Skutečně dostupného bydlení v České republice lze dosáhnout pouze komplexní a odvážnou deregulací, která se zaměří na systémové překážky, nikoli na dílčí úpravy. Zde je konkrétní plán:

Často se objevují obavy, že deregulace povede k nekontrolované gentrifikaci a ohrozí bezpečnost. Je důležité tyto obavy uznat a ukázat, že „chytrá deregulace“ může tato rizika zmírnit.

Gentrifikace: Zatímco některé studie spojují deregulaci s gentrifikací a vystěhováním, je klíčové zdůraznit, že zvýšená nabídka, jak ukázal Minneapolis, může zpomalit růst nájemného. Tím se zmírňují nejzávažnější formy vystěhování tím, že se poskytuje více možností. Cílem není vystěhovávat, ale ubytovat více lidí cenově dostupným způsobem. Ačkoliv některé cílené intervence (jako práva nájemníků na odkup v Columbia Heights ) mohou doplnit širokou deregulaci, neměly by ji nahrazovat. Zajímavé je, že deregulace nájemného v Cambridge, MA, byla spojena s významným snížením kriminality , což je neočekávaná pozitivní externalita liberalizace trhu.

Bezpečnost: Je naprosto zásadní, aby deregulace nesmí ohrozit základní zdravotní a bezpečnostní normy. Tragédie Grenfell Tower , způsobená „desetiletími deregulace v bytovém sektoru“ a nedostatkem legislativy v oblasti zdraví a bezpečnosti, slouží jako ostré varování před nekontrolovanou deregulací, která odstraňuje životně důležité ochrany. Podobně obecná rizika deregulace zahrnují „rizika ochrany spotřebitele“ a „ekonomickou nestabilitu“. Zaměřit se je třeba na odstranění zbytečných byrokratických a územních břemen, nikoli životně důležitých bezpečnostních sítí. Jde o „chytrou deregulaci“ – cílený přístup, který identifikuje a odstraňuje zatěžující regulace omezující nabídku (jako územní plány, minimální parkovací místa), zatímco zachovává a v případě potřeby posiluje základní zdravotní, bezpečnostní a environmentální normy. To činí politický návrh robustnějším, politicky přijatelnějším a v konečném důsledku účinnějším a udržitelnějším.

Krize dostupnosti bydlení v České republice je hluboká a Praha je v tomto ohledu jedním z nejhorších měst v Evropě. Její řešení vyžaduje zásadní změnu přístupu. Jak ukazují ekonomické principy a mezinárodní příklady, skutečná dostupnost bydlení je dosažitelná pouze radikálním zvýšením nabídky prostřednictvím deregulace. Akademická shoda je jasná: reforma územního plánování je klíčovým výchozím bodem pro snížení nákladů na bydlení.

Politické strany, včetně Pirátů, sice hovoří o dostupnosti bydlení, ale jejich programy často obsahují smíšené signály a nedostatečná řešení. Zatímco některé jejich návrhy na zjednodušení regulací jsou chvályhodné, celkový přístup zaměřený na dílčí intervence a sociální bydlení, aniž by se zásadně uvolnil trh, nebude stačit. Riziko spočívá v tom, že se vytvoří dvoutřídní systém, kde malá část populace získá pomoc, zatímco zbytek bude nadále čelit neúměrně vysokým cenám kvůli uměle omezené nabídce.

Je čas přestat se spoléhat na polovičatá řešení a prázdné sliby. Česká republika potřebuje odvážné kroky, které odstraní regulační bariéry, jež brání výstavbě, a umožní trhu reagovat na poptávku. To znamená systémovou reformu územního plánování, radikální zjednodušení povolovacích procesů a plné přijetí hustoty a rozmanitosti typů bydlení.

Bydlení pro všechny není sen, ale dosažitelná realita. Vyžaduje to však odvahu k deregulaci a ochotu opustit zastaralé přístupy. Je na čtenářích, aby požadovali skutečnou změnu a drželi politiky zodpovědnými. Ne slova, ale činy!

Zdroje:

https://www.marketurbanist.com/blog/does-americas-housing-crisis-need-supply-side-or-demand-side-solutions

https://www.nber.org/system/files/working_papers/w8835/w8835.pdf

https://www.qmul.ac.uk/law/humanrights/media/humanrights/docs/Nadj-final.pdf

https://www.mdpi.com/2075-5309/15/10/1729