Zděděný byt může být finanční past. Na papíře miliony, na účtu nic

Představte si, že po mamince zdědíte společně s bratrem byt za šest milionů korun. Každému připadne polovina, takže jste na papíře oba o tři miliony bohatší. Jenže bratr v bytě bydlí, odstěhovat se nechce a na vyplacení vašeho podílu nemá peníze. Vy mezitím splácíte hypotéku, platíte vlastní účty a potřebovali byste hotovost, nikoliv polovinu obývacího pokoje.

Tohle je samozřejmě jen modelový příklad. Docela dobře ale ukazuje nepříjemný paradox dědění nemovitosti. Člověk může vlastnit majetek za miliony a přitom nemít ani korunu navíc. A někdy naopak musí začít platit.

Nemovitost není bankovní účet. Nedá se z ní jednoduše vybrat několik set tisíc na nové auto, splacení úvěru nebo třeba na rekonstrukci vlastního bydlení. Pokud ji zdědí více lidí, musí se navíc domluvit, co s ní udělají.

Jeden by ji rád prodal, druhý pronajal a třetí v ní chce dál žít. Každý může mít své důvody a žádný nemusí být automaticky ten špatný. Jenže účty se platí bez ohledu na to, jestli se rodina dokáže dohodnout.

Občanský zákoník říká, že nikdo nemusí ve spoluvlastnictví zůstávat navždy. Když dohoda selže, lze se obrátit na soud, který rozhodne i o vypořádání. Nemovitost může například připadnout jednomu ze spoluvlastníků za finanční náhradu, nebo může dojít k jejímu prodeji.

Výsledek ale nemusí odpovídat představám nikoho ze zúčastněných. A společné Vánoce pak možná budou tím nejmenším problémem.

Mnohem vážnější problém se může skrývat v závazcích původního majitele. Hypotéka, půjčky, dluhy vůči společenství vlastníků či jiné pohledávky nezmizí jen proto, že dlužník zemřel.

Tady přichází informace, kterou by měl znát každý budoucí dědic: bez takzvané výhrady soupisu pozůstalosti můžete odpovídat za dluhy zemřelého v plném rozsahu, tedy i nad hodnotu toho, co jste zdědili.

A to už se nemusíme bavit jen o ztraceném dědictví, ale i o vašich vlastních úsporách.

Výhrada soupisu tuto odpovědnost omezuje do výše ceny nabytého dědictví. Není ale automatická. Je potřeba ji včas uplatnit, zpravidla do jednoho měsíce od chvíle, kdy vás soud o tomto právu poučil.

Právě proto není dobrý nápad brát jednání u notáře jen jako formaliu, po které dostanete klíče.

A když je situace opravdu špatná? Dědictví lze také odmítnout, obvykle do jednoho měsíce od příslušného poučení. Nelze si ovšem vybrat pouze byt a odmítnout dluhy. Rozhodnutí se týká dědictví jako celku.

Představte si, že byt nikdo neobývá, protože se dědicové ještě nerozhodli, jestli ho prodat. Přesto mohou dál odcházet platby za správu domu, zálohy na služby, pojištění nebo nezbytnou údržbu. Do toho přijde vyúčtování, plánovaná oprava střechy nebo výtahu.

Ani samotné dědické řízení není nutně zadarmo. Odměna notáře se stanovuje podle hodnoty majetku v pozůstalosti a dalších pravidel tarifu.

A nový vlastník musí myslet i na daň z nemovitých věcí, včetně případné povinnosti podat daňové přiznání.

Tady je rozdíl mezi hodnotou majetku a jeho skutečným přínosem nejviditelnější. Dokud byt nevydělává nájemné nebo se neprodá, mohou být zisky jen na papíře, zatímco výdaje jsou až nepříjemně skutečné.

Dobrá zpráva je, že samotné nabytí dědictví je v Česku osvobozené od daně z příjmů. Jenže když zděděný byt prodáte, daňová situace se může změnit.

U nemovitostí nabytých od roku 2021 se při běžném časovém testu pro osvobození od daně z příjmů uplatňuje desetiletá lhůta.

Při dědění po rodiči, prarodiči, dítěti nebo manželovi se do ní může započítat i doba vlastnictví zemřelého. Pokud ale zdědíte byt například po tetě, její doba vlastnictví se tímto způsobem nezapočítává.

Existují také další možnosti osvobození, třeba v souvislosti s vlastním bydlením.

Proto není rozumné předpokládat, že peníze z prodeje zděděného bytu budou vždy automaticky bez daně. Záleží na konkrétních okolnostech.

Nejdřív by mělo být jasné, jaké dluhy po zemřelém zůstaly, zda je nemovitost zatížená zástavním právem, jaké jsou závazky vůči správě domu, kolik stojí její provoz a kdo ji vlastně bude užívat.

Je také dobré promyslet, zda máte prostředky na vyplacení ostatních dědiců, anebo jestli je realistický společný prodej.

Zdá se to jako samozřejmost. Jenže s dědictvím se často pojí smutek, únava a snaha mít nepříjemné papírování co nejrychleji za sebou. A právě tehdy člověk snadno přehlédne něco, co bude řešit ještě několik let.

Zděděný byt samozřejmě nemusí být problém. Může být obrovskou pomocí celé rodině. Ale samotná částka z odhadu nemovitosti ještě neříká, kolik jste skutečně získali.

Někdy totiž nejdražší na dědictví není byt, ale všechno, co s ním přichází.