Článek
Deloitte ve svém Property Indexu 2025 zařadil Prahu na třetí místo mezi nejméně dostupnými sledovanými evropskými městy. Na nový byt o ploše 70 metrů čtverečních bylo potřeba zhruba 15 hrubých ročních mezd. Hůře dopadly jen Amsterdam a Atény.
Problém nevznikl během posledních dvou let. Ceny bydlení v Česku rostly podstatně rychleji než příjmy už celé předchozí desetiletí. Podle Eurostatu byly v prvním čtvrtletí roku 2025 nemovitosti o 147 procent dražší než v roce 2010. V celé Evropské unii činil růst za stejné období necelých 58 procent.
Staví se, ale nabídka reaguje pomalu
Jedním z hlavních problémů je schopnost nabídky reagovat na rostoucí zájem. Česká národní banka upozorňuje, že dokončování bytů zůstává pod dlouhodobým průměrem, nabídka je nepružná a v době rostoucí poptávky se počet nemovitostí na trhu nedokáže rychle zvýšit. V roce 2025 se podle Českého statistického úřadu začalo stavět 35 819 bytů a dokončeno jich bylo 33 430.
Výstavba navíc naráží na územní plánování, povolovací procesy i rostoucí stavební náklady. OECD ve své rozsáhlé analýze českého bydlení uvádí, že právě vyšší náklady a restriktivní pravidla využívání území přispěly k růstu cen. Poptávku naopak podporují rostoucí příjmy, přesun obyvatel do ekonomicky silnějších oblastí i trend menších domácností.
Ministerstvo pro místní rozvoj letos připustilo, že u složitějších bytových domů se může příprava a povolování protáhnout na sedm až deset let. Než tedy developer dostane byt na trh, mohou se podmínky i poptávka výrazně změnit.
Česku zároveň chybí výraznější alternativa k drahému vlastnickému či komerčnímu nájemnímu bydlení. Podle OECD představovaly sociální nájemní byty v roce 2021 jen 3,6 procenta bytového fondu a nabídka dostupného nájemního bydlení zůstává omezená.
Levné hypotéky ceny rozjely, drahé je nesrazily
Významnou roli sehrálo také financování. V letech před pandemií byly úrokové sazby mimořádně nízké, což usnadňovalo financování nákupu nemovitostí a podporovalo poptávku. Když ČNB následně kvůli vysoké inflaci sazby zvýšila, trh ochladl a reálné ceny během roku 2023 klesaly. Výrazný návrat k dřívějším cenám ale nenastal.
S poklesem sazeb a růstem příjmů se zájem znovu zvýšil. Nejnovější čísla Eurostatu ukazují, že v prvním čtvrtletí letošního roku byly ceny českých nemovitostí meziročně vyšší o deset procent. V celé Evropské unii rostly v průměru o 5,1 procenta. Česko tak zdražovalo téměř dvojnásobným tempem.
Za špatnou dostupností bydlení proto nestojí jediná příčina. Sešla se dlouhodobě silná poptávka, pomalu reagující nabídka, zdlouhavá příprava staveb, vyšší stavební náklady a malý sektor dostupného nájemního bydlení. Výsledkem nejsou absolutně nejdražší byty světa, ale mimořádně vysoké ceny vzhledem k tomu, kolik Češi vydělávají. Právě v tomto srovnání patří Česko k nejméně dostupným evropským zemím.
