Článek
Aby byla situace jednodušší, budeme stavět jednoduchý dům na pozemku 500m2, bez hypotéky, bez kontaktů s rozpočtem 10 milionů korun, na který zaměstnanec s průměrným platem 100.000 korun měsíčně již našetřil. Co se týká daní, začneme nekompromisně. Na 10 milionů čistého musí stavebník vydělat 13 milionů hrubého. Již teď je v mínusu 3.000.000 na daních a odvodech ze mzdy. Živnostníci a OSVČ to mají jednodušší (levnější).
Stavební pozemek
Mít vlastní stavební pozemek je výhra. Pokud ho nemáte, počítejte s cenou od 1.000 do 25.000 za m2. V případě našeho stavitele zůstaneme při zdi. Zaplatí za 500m2 × 5.000/m2 celkem 2.500.000. Provize realitní kanceláře dělá 5 % +21 % DPH to jest dalších 150.000. Řekněme, že má stavebník štěstí, koupený pozemek je již zasíťován a má příjezdovou cestu. Pokud by měl menší rozpočet, byla by variantou koupě a rekonstrukce staršího domu, kde se cena pozemku do ceny nemovitosti moc nezohledňuje. Ale pozor na výjimky, někdy se může jednat o super místo a potom pozemek výrazně přesahuje cenu domu.
Pokud chcete výrazně zhodnotit majetek, stavte na lukrativním místě. Zabudovaná cihla za kterou zaplatíte v jakýchkoli stavebninách 20 korun svoji hodnotu násobí. Na vesnici 2×, na Václaváku 100×.
Projektová dokumentace (PD)
PD + základní stavební dozor vyjde na 5 % ceny domu, v našem případě na cca 300.000 Kč. Neplatíte-li za službu načerno, musíte připočítat oblíbené DPH. Výhodou je, že vám projektant oběhne úřady, obstará cenové nabídky, poradí s výběrem zhotovitele, vyřídí stavební povolení. Během stavby pak koriguje detaily a kontroluje kvalitu stavebních prací. Kvalitním rozpočtem předejdete nepříjemným dodatečným položkám „vícepráce“.
Nyní jsme ve fázi kdy stavebník ještě nekopl do země a již odvedl a utratil 6 milionů. Už nyní začíná zvažovat rozsah prací, který je schopen provést svépomocí.
Přichází řemeslníci (otevírejte peněženky).
Pokud se nejedná o opravdu prověřenou firmu a je to jenom trochu možné, nedávejte na práci ani materiál vysoké zálohy. Nejlepší variantou je rozkouskovat dodavatelské práce a platit až po dokončení jednotlivých smluvených částí a kontrole stavebního dozoru. Trvejte na dodržení termínů, rozpočtu a důkladně veďte stavební deník. Neznámou firmu bez referencí, která nemá vlastních pár set tisíc na rozjetí prací nezvažujte. Je třeba si ale přiznat, že ani velká firma nemusí být zárukou solidnosti. Variantou může být šikovná čtyřčlenná parta živnostníků, ovšem pozor, i ta si kolikrát řekne o ještě vyšší odměnu než firma a nadpoloviční většina z nich pracuje bez dokladů. Zde pravděpodobně část DPH ušetříte, ale zároveň můžete přijít o záruku. Cenové nabídky poptávejte kompletní vč. daně a vyjadřujte se k nim až po důkladném zvážení. Ceny řemeslných prací začínají na částkách 500 - 1000 korun na hodinu a rostou neomezeně. Zvažte své možnosti a nebojte se říci NE!!! Cena stavebních prací tvoří 30-35 % celkového rozpočtu stavebníka.
Materiál
Stavební materiály a výrobky jsou, počítáme-li v miliónech poslední významnou položkou v rozpočtu. Záleží na jejich kvalitě, vlastnostech, osobních preferencích ale nejvíce na výši zůstatku finančních prostředků na bankovním účtu. Cena za stavební materiál roste s chutí investora od standartu až po kosmické technologie, ale i kosmické ceny. Ceny materiálů pro hrubou stavbu například cihel či střešních krytin se obecně skládají ze základní ceny výrobce ( výrobních nákladů a zisků) dále z provizí řemeslníků až 38 % a daní, až 21 %. Chytrý stavebník si tak mnohdy zajistí materiál od výrobce sám, aby ušetřil provizi řemeslníků, která je většinou součástí jejich kalkulovaného zisku. Ten pak práci s vlastním materiálem stavebníka odmítne nebo navýší rozpočet za svou práci tak, aby si ušlou provizi vykompenzoval. Je to jeho právo. Cena materiálů použitých při stavbě ukrojí odhadem třetinu z celkového rozpočtu investora.
Tak co myslíte, vešel se náš skromný stavebník do rozpočtu? Při více než čtyřicetiprocentní položce (daně, zisky, provize a poplatky - celkem skoro 6 milionů korun), těžko říct. Pokud ne, nezbylo by mu, než s trochou osobní odvahy pomýšlet na hypotéku a začít platit úroky a provize ještě bance, případně jejím zprostředkovatelům. A zadlužit rodinu na dalších 10 let. Osobně bych se přimlouval, aby stát snížil daně na základní stavební materiály a vůbec nedanil příjmy rozumně investované do prvního bydlení. Majitel by pak musel v nemovitosti bydlet a nesměl jí deset let prodat. Tak by se dalo ušetřit v našem případě až přes 4 miliony korun.
Nabízí se tedy otázka, stojí vlastní bydleni vůbec za to? Asi ano, protože je vlastní. Pokud si odpovíte že ne, stačí si vhodnou nemovitost pronajmout a zažádat stát o vysoký doplatek na bydlení. Podmínky, za kterých doplatky poskytuje jsou směšné a podmínky velmi snadno splnitelné.
Na závěr mi dovolte pogratulovat skupině lidí, kteří svorně hlasovali v anketě mého předchozího článku „Nemravné provize realitek“ k dosažení krásného výsledku celkem 8 % ze sta s názorem, že provize realitek odpovídají dnešní době. Děkuji všem za hlasování.
