Plán nové bytové výstavby

Dlouhodobě se mladé rodiny potýkají s nedostatkem bytů. To má zásadní vliv na porodnost a budoucí vývoj Česka.

Česko má nedostatek stavebních parcel. To samozřejmě zvyšuje cenu těch stávajících, zejména v lokalitách, kde je zájem o novou výstavbu.

Současně jsou desetitisíce majitelů ostatních pozemků, kterým toto vlastnictví téměř nic nepřináší a rádi by je prodali, ale za výhodnou cenu. Jedná se většinou o starší majitele, kteří pozemky získali po roce 1989 v masivních restitucích. Zemědělská půda, lesní pozemky, mokřady, ostatní plochy a podobně.

Zákony chrání krajinu, zemědělský a lesní půdní fond, přírodu, ale na co se zapomíná jsou lidé, společnost, a hlavně budoucnost Česka. Máme energetickou krizi, blíží se populační krize, válka hrozí eskalací a Evropu zaplavují migranti. Všechny aktivity pro rozvoj české populace selhávají. Bez dostupného bydlení se u nás více dětí rodit nebude. Stávající majitelé nemovitostí nové výstavbě nepřejí. Každý nový dům, nástavba je omezuje a snižuje cenu jejich nemovitosti. Většina bytových domů má mnoho spoluvlastníků a pokud by se mělo přistavět patro, nebo podkrovní bydlení, někteří se postaví proti a nestaví se nic, nebo jsou požadavky na doplnění společného vybavení domu tak vysoké, že jsou náklady neúnosné. Města a obce mají v územních plánech relativně hodně území určeného k bytové výstavbě. Bohužel se stejně nestaví. Majitelé stavebních pozemků sami stavět nechtějí, ale pozemek nechtějí ani prodat, buď ho nechávají pro potomky, nebo jej mají jako výhodnou a bezpečnou investici, ceny pozemků totiž rostou rychleji než inflace.

Asi je jasné k čemu směřuji. Aby se mohlo začít stavět všude, kde je to jen trochu možné. Současné předpisy to neumožňují a za normálních okolností by to nebylo vhodné, ale ty teď a v blízké budoucnosti nebudou. Svět, jak jsme jej znali, končí a jeho změna vyžaduje i změnu přístupu k výstavbě. Je třeba přehodnotit priority. Překážek pro novou výstavbu je tolik, že přesto, že se jedná o nejvýhodnější životní investici a byty zoufale schází, nestaví se. Jednou z nich je ochrana přírody, ta je bohužel často zneužívána k zablokování stavby. Stačí když odpůrce, často soused, založí ekologický spolek a přihlásí se do řízení s rádoby studií o výskytu žabiček. Stavba se odloží, nebo úplně zastaví. Klacků pod nohy stavebníkům lze házet mnohem více. Přístup na pozemek, nesouhlas s vedením elektřiny, vody a kanalizace přes cizí pozemky, ale to zásadní je ochrana přírody a krajiny, která musí být zohledněna v územních plánech měst a obcí. Každá změna územního plánu podléhá nejen přání vedení obce, ale hlavně regulaci státu z hlediska ochrany všeho možného a často i nemožných nesmyslů.

Co s tím udělat? To už musím nechat na odpovědných profesionálech. Cest je mnoho a najít tu správnou nebude snadné, ale bez řešení se bytová výstavba nepohne. Nesmysl, co se nám snaží politici vnutit, je to, že bytů je dost, jen se nepronajímají a leží ladem. Ano byty jsou volné, ale v místech, kde o bydlení lidé nestojí. Také představa politiků, že problém vyřeší prosté urychlení stavebních řízení na úřadu a digitalizace, je pouze populistická propaganda. Vlastní stavební řízení na úřadu je totiž jen zástupný problém.

Stavební řízení zpomalují nedotažené projekty, které nemají nutné náležitosti. Nejsou v souladu s územním plánem a chybí jim souhlasy dotčených orgánů, majitelů sousedních pozemků a často ani nestaví na pozemcích stavebníka. Projektanti je podají na úřad a pak na něj svádí průtahy. Úřad nemá jinou možnost, než řízení přerušit a vyzvat stavebníka k doplnění, nebo rovnou zastavit. Velmi časté jsou právě problémy s pozemky, Stavebník může mít předběžnou smlouvu o koupi pozemku, na věčná břemena sítí a komunikací, ale to se nemusí vždy naplnit. O prodeji vždy rozhoduje cena a ta se v průběhu projektování stavby mění, jednak obecně inflací, ale hlavně vlastní přípravou stavby. Pozemky se tím, že se stavba připravuje většinou zhodnocují, takže pokud jste uvažoval o prodeji pozemku na konci jakési polní cesty, je situace úplně jiná, když kolem něj povede asfaltová komunikace, buď neprodáte, nebo mnohem dráže.

Ideálních stavebních parcel je velmi málo a když jsou na prodej, většina mladých rodin na to nemá.

Pokusím se napsat alespoň moji představu jak z toho ven, řešení totiž jistě existuje a bez jeho hledání jej nenajdeme.

V první řadě toto opatření musí být časově omezené a s jasnými, přesně danými pravidly a jeho koncem. Za druhé musí jasně vymezit oblasti na které s v žádném případě nevztahuje, nebo lépe, na které se vztahuje.

Ideální se mi zdá zemědělská půda s nižší bonitou, mimo jinak chráněná území. Zákonným předpisem by se stanovila mapa, kde lze po určitou dobu učinit výjimku z územních plánů měst a obcí. To samozřejmě řádově zvýší cenu těchto parcel. Zbytek by už byl na stavebnících, investorech a projektantech. Pro převod na stavební parcelu by musela být splněna zásadní podmínka. Reálný projekt ZTV - základní technické vybavenosti. Případně i smlouvy se současnými vlastníky dotčených pozemků o předkupním právu s pevnou cenou, zaevidované v KN.

Náklady by nebyly malé, ale nesrovnatelně menší, než nákup současných stavebních pozemků. Pokud by úřad vydal stavební povolení pro všechny žádosti nutné k realizaci ZTV, bylo by možné požádat o vynětí ze zemědělského půdního fondu a následně parcelu zapsat jako stavební a upravit příslušný území plán.

Asi každého napadne, co je „reálný“ projekt ZTV

To samozřejmě závisí na poloze pozemku, příjezdových komunikací, dostupnosti sítí, zejména elektřiny a její připojitelnosti. Veřejném vodovodu, nebo jiného zdroje pitné vody. Kanalizace, obecně možnosti likvidace dešťových a odpadních vod. Osvětlení. To je nejdůležitější s čím se musí stavebník a projektant poprat. Další bude, se vyrovnat s majiteli dotčených pozemků, připravit smlouvy o smlouvě budoucí na koupi pozemku, případně zřízení věcného břemene a samozřejmě zohlednit i územní plán obce s výjimkou podmínky, že pozemek musí být určen pro bytovou výstavbu.

Potížím s podvody, spekulacemi a ovlivňováním rozhodování měst a obcí ve prospěch konkrétních osob a developerů se vyhnout nepůjde, ale když se kácí les, lítají třísky. A od toho máme snad policii a soudy, které by nás měly před podvodníky ochránit. Věřím, že realizace tohoto plánu, by přinesla více bytů a ochránila Česko před populační krizí a následnou ztrátou české identity.

Budu rád, pokud svůj názor vyjádříte v anketě, nebo v diskuzi.

https://www.seznam.cz/komentare/31482267-nejhur-dostupne-bydleni-v-evrope-na-vlastni-byt-cech-potrebuje-pres-13-rocnich-platu

https://cs.wikipedia.org/wiki/Zem%C4%9Bd%C4%9Blsk%C3%BD_p%C5%AFdn%C3%AD_fond

https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283

https://medium.seznam.cz/clanek/petr-zoha-digitalizace-a-novy-stavebni-zakon-dusledky-chyb-se-projevi-za-par-mesicu-75704