Článek
Bydlení se často řeší v ceně za metr čtvereční. Číslo 72 tisíc nebo 132 tisíc korun ale běžnému člověku samo o sobě mnoho neřekne. Proto jsem nejnovější celoroční údaje Českého statistického úřadu převedl na jednodušší model: kolik by při průměrné kupní ceně stál byt o ploše 70 metrů čtverečních a kolik hotovosti by bylo potřeba jen na vstup do běžné hypotéky.
Výsledek je poměrně názorný. V celém Česku vychází takový modelový byt na zhruba 5,07 milionu korun. V Praze už na 9,21 milionu. Nejde o nabídkovou cenu jednoho konkrétního bytu ani o tvrzení, že tolik stojí každých 70 metrů čtverečních. Je to čistý přepočet průměrné realizované ceny ČSÚ za rok 2025.
Průměrných 70 metrů: 5,07 milionu v Česku, 9,21 milionu v Praze
ČSÚ zveřejnil 15. července 2026 celoroční údaje za rok 2025. Průměrná kupní cena bytu v celé republice činila 72 410 Kč za metr čtvereční, v Praze 131 520 Kč. Byty jako celek meziročně zdražily o 10,6 procenta.
Při jednoduchém násobení sedmdesáti metry vzniká částka 5 068 700 Kč pro celou ČR a 9 206 400 Kč pro Prahu. Rozdíl mezi oběma modely je 4 137 700 Kč. Jinými slovy: pražský model je při těchto průměrných cenách přibližně o 82 procent dražší než celorepublikový.
METODIKA: Počítám 70 m² × průměrná kupní cena za m² podle ČSÚ. Nezapočítávám stav bytu, lokalitu uvnitř kraje, balkon, sklep, parkování ani provizi. Jde o model pro vysvětlení měřítka, nikoli o odhad ceny konkrétní nemovitosti.
Milion vlastních peněz ještě před první splátkou
Samotná kupní cena je jen první číslo. ČNB aktuálně ponechává horní hranici LTV na 80 procentech, tedy standardně může hypotéka pokrýt nejvýše 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení platí zvýhodněná hranice 90 procent. Banky mají omezený prostor pro výjimky, nelze na ně ale spoléhat jako na standard.
U modelového bytu za 5,07 milionu znamená 80% LTV potřebu přibližně 1 013 740 Kč vlastních prostředků. V Praze je to 1 841 280 Kč. Mladší žadatel, který splní podmínku 90% LTV pro vlastní bydlení, by čistě matematicky potřeboval zhruba 506 870 Kč, v Praze 920 640 Kč.
Tohle je podle mě důležitější než samotné číslo za metr. Pro velkou část domácností totiž první překážkou není ještě měsíční splátka, ale vůbec vytvoření částky, se kterou lze do financování vstoupit.
Při červencové sazbě 4,9 % by modelová splátka překročila 21 tisíc
ČBA Hypomonitor uvádí za červenec 2026 průměrnou realizovanou sazbu nových hypoték 4,9 procenta. Pokud tuto sazbu použiji jen jako ilustraci a vezmu standardní 80% hypotéku se splatností 30 let, vychází u celorepublikového modelu úvěr 4 054 960 Kč a měsíční anuitní splátka přibližně 21 500 Kč.
U pražského modelu by 80% úvěr činil 7 365 120 Kč a stejný matematický model dává měsíční splátku kolem 39 100 Kč. Nejde o nabídku žádné banky. Skutečná sazba, délka fixace, splatnost, pojištění, bonita domácnosti i odhadní cena mohou konečný výsledek výrazně změnit.
ILUSTRATIVNÍ VÝPOČET: ČR: cena 5,07 mil. Kč → 20 % vlastních peněz 1,01 mil. Kč → hypotéka 4,05 mil. Kč → při 4,9 % a 30 letech asi 21,5 tis. Kč měsíčně. Praha: cena 9,21 mil. Kč → 1,84 mil. Kč vlastních → hypotéka 7,37 mil. Kč → asi 39,1 tis. Kč měsíčně. Jde pouze o matematický model.
Dnešní mladí lidé často na hypotéku nedosáhnou.
Kolik je to v průměrných mzdách
Pro další měřítko jsem použil průměrnou hrubou mzdu z 1. čtvrtletí 2026. V celé republice činila 50 282 Kč měsíčně. Kdyby člověk hypoteticky odložil úplně každou korunu z této hrubé mzdy, na modelových 5,07 milionu by potřeboval přibližně 8,4 roku.
Pražská průměrná hrubá mzda činila 67 945 Kč. Modelových 9,21 milionu odpovídá přibližně 11,3 roku takového hrubého výdělku. Tento poměr samozřejmě není realistický plán spoření: z hrubé mzdy se odvádí daně a pojistné a člověk zároveň platí běžný život. Slouží jen k tomu, aby bylo vidět měřítko ceny.
Navíc srovnávám celoroční ceny nemovitostí za rok 2025 s nejnovější dostupnou průměrnou mzdou z prvního čtvrtletí 2026. Nejde proto o formální index dostupnosti bydlení ani přesné historické srovnání stejného období.
Průměr není byt, který právě najdete v inzerci
Nejdůležitější omezení celé úvahy je schované ve slově „průměr“. Byt v okresním městě, novostavba v centru Prahy a starší panelový byt na okraji regionu nejsou jeden produkt. Průměrná kupní cena ČSÚ spojuje uskutečněné obchody a dává dobrý celkový obraz, ale konkrétní nabídka může být výrazně levnější i dražší.
Stejně tak 70 metrů čtverečních není žádná statistická definice průměrného českého bytu. Zvolil jsem tuto plochu záměrně jako jednoduchý model, na kterém je přepočet ceny za metr snadno pochopitelný. Při 50 m² by byly částky nižší, při 90 m² naopak výrazně vyšší.
Co z toho plyne pro člověka, který o bydlení teprve uvažuje
Za mě jsou důležitá tři čísla, ne jedno. Kupní cena ukazuje velikost závazku. Požadované vlastní prostředky říkají, zda se domácnost vůbec dostane ke startovní čáře. A měsíční splátka potom rozhoduje, zda financování unese dlouhodobě.
Právě proto může být zavádějící sledovat pouze zprávu, že sazba hypoték o několik desetin klesla nebo vzrostla. U bytu za pět či devět milionů hraje samotná cena nemovitosti tak velkou roli, že i relativně malý rozdíl v ceně za metr znamená stovky tisíc až miliony korun navíc.
Verdikt: největší bariéra začíná ještě před podpisem hypotéky
Přepočet průměrných cen ČSÚ na modelových 70 metrů ukazuje problém bydlení srozumitelněji než samotná cena za metr. Celorepublikový model překonává pět milionů korun, pražský devět milionů. A při běžném 80% LTV je potřeba mít ještě před první splátkou přes milion, respektive téměř 1,85 milionu korun vlastních peněz.
To neznamená, že každý byt stojí právě tolik ani že každý kupující potřebuje stejnou hypotéku. Ukazuje to ale, proč ani rostoucí mzdy samy o sobě neřeší dostupnost vlastního bydlení. Vysoká vstupní cena se promítá současně do akontace i do dlouhodobé splátky.
Zdroje a kontrola výpočtů
