Článek
Mnoho rodin má pocit, že vlastní bydlení se stalo snem, který si mohou dovolit jen ti s dědictvím nebo hodně vysokým platem.
Proč to tak je? Proč banky nesleví hypotéky, i když už úroky centrální banky klesají? A proč je stavební zákon spíš horší než lepší?
Byty jsou drahé, protože jich prostě není dost
To hlavní je jednoduché: v Česku se staví málo a pomalu.
Počet nových bytů roste tak pomalu, že to zdaleka nestačí uspokojit poptávku. Každý rok přibývá tisíce lidí, kteří by chtěli bydlet či vlastnit — mladí, rodiny, přistěhovalci, investoři. Ale výstavba vázne.
V Praze se na stavební povolení čeká i několik let, a to samé platí pro další města. Dlouhé povolovací procesy, složitý zákon, papírování, razítka… Když se konečně kopne do země, stavební náklady mezitím vyskočí o miliony.
A výsledek? Bytů je žalostně málo, zájemců hodně, ceny rostou.
Když poptávka převyšuje nabídku, trh se chová stejně jako při drahém másle v obchodě — kdo zaplatí víc, ten bere. Není divu, že průměrný byt v Praze se dnes pohybuje kolem 7 milionů korun, zatímco celorepublikový průměr je okolo 4 milionů.
A co je nejhorší: mzdy tak rychle nerostou.
Mzdy nestíhají, ale ceny letí
Zatímco průměrná mzda se za posledních deset let zvedla zhruba o 80 %, ceny bytů vyskočily skoro o 130 %.
Jinými slovy — byt, který jste si mohli před deseti lety koupit za tři miliony, dnes stojí přes šest. Ale vaše výplata určitě nevzrostla na dvojnásobek.
Takže rodiny musí volit: buď jít do menšího bytu, nebo se zadlužit na třicet let.
A když se podíváme na průměrnou výši hypoték — ty se pohybují okolo 3,5 milionu korun. To znamená splácet desítky tisíc měsíčně, pokud vůbec banka půjčí. Protože musíte mít našetřeno alespoň 20 % hodnoty bytu.
Banky mají své důvody, proč úroky nesníží
Možná si říkáte: „Když už Česká národní banka snižuje sazby, proč banky okamžitě nezlevní hypotéky?“
Odpověď je, ať se nám to líbí nebo ne, že banky nejsou charita — a také se dívají dopředu.
Zdroje peněz, ze kterých hypotéky poskytují, jsou dražší, než bývaly. A protože nemovitosti jsou pořád předražené, banky nechtějí riskovat, že by někomu půjčily příliš mnoho a on pak přestal splácet.
Banky zkrátka hrají na jistotu. A i když ČNB zlevní, banky si svůj polštář nechávají.
Jinými slovy: sazby sice klesají, ale pomalu a opatrně.
A kdo čeká, že si za pár měsíců vezme hypotéku za 2 %, bude nejspíš zklamaný. Ty časy jsou dávno pryč.
Stavební zákon — bludiště s razítky
Dalším kamenem úrazu je stavební zákon.
Kdo si kdy zkusil postavit dům nebo bytový dům, ví, že to není pro slabé povahy.
Povolení, vyjádření, stanoviska, ekologické posudky, připomínky sousedů…
Česko patří k nejpomalejším zemím v Evropě, pokud jde o schvalování staveb.
Nedávno sice prošel nový stavební zákon, který měl vše zjednodušit — jedno řízení, jeden úřad, méně byrokracie. Ale praxe ukazuje, že přechod je těžký. Úřady se přetvářejí, úředníci se školí, ale výsledky se zatím nedostavily. Nebo vlastně dostavily, vše trvá ještě déle než dříve.
Takže se staví dál pomalu, a každý rok to samé: málo bytů, vysoké ceny.
Kdo na to doplácí?
No, samozřejmě my všichni. Mladí lidé, kteří se chtějí osamostatnit, rodiny s malými dětmi, senioři, co by rádi menší byt.
Nájemné stoupá, protože i pronajímatelé reagují na drahé nákupy. A kdo nechce žít celý život v nájmu, často musí vzít hypotéku na hraně svých možností.
To vytváří tlak — nejen ekonomický, ale i psychický.
Vlastní bydlení, které dřív symbolizovalo jistotu, se dnes mění v dluhovou past, ze které se těžko vystupuje.
Naděje do budoucna?
Ceny bytů možná lehce zpomalí, ale na zásadní zlevnění to zatím nevypadá. Dokud se nezrychlí výstavba a dokud se nezjednoduší zákony, trh zůstane napjatý.
Optimističtější scénář říká, že během příštích pěti až sedmi let by se situace mohla zlepšit — pokud se podaří zjednodušit procesy, zlevní materiály a banky znovu začnou půjčovat výhodněji. Ale to je běh na dlouhou trať.
Co s tím může dělat „obyčejný“ člověk?
Nepodléhat panice. I když je bydlení drahé, nemusí být nutně nedosažitelné.
Srovnávat nabídky hypoték. Rozdíl pár desetin procenta může znamenat tisíce měsíčně.
Uvažovat strategicky. Možná není nutné kupovat byt hned, možná se vyplatí rok počkat nebo hledat mimo velká města.
Nezadlužovat se na hraně. Splátka by neměla přesáhnout třetinu vašeho příjmu.
A hlavně: nesrovnávat se s ostatními.
To, že někdo zvládl hypotéku na byt v Praze, neznamená, že to musíte udělat taky. Každá situace je jiná.
*
Zdroje využité k tvorbě tohoto článku:
Deník.cz – Ceny nemovitostí v Česku dál rostou (https://www.denik.cz/podnikani/ceny-nemovitosti-cesko-20250908.html)
iRozhlas.cz – Zdražování nemovitostí (https://www.irozhlas.cz/zpravy-tag/zdrazovani-nemovitosti)
Epoch Times – Ceny nemovitostí dál rostou (https://www.epochtimes.cz/2025/07/07/ceny-nemovitosti-a-najmu-v-eu-dal-rostou-cesko-mezi-rekordmany-italie-zlevnuje/)
Novinky.cz – ČNB sráží sazby, hypotéky ale nezlevňují (https://www.novinky.cz/clanek/ekonomika-cnb-srazi-sazby-hypoteky-ale-nezlevnuji-40478146)
MMR.cz – Nový stavební zákon (https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/pravo-a-legislativa/novy-stavebni-zakon)
Advokatnidenik.cz– Česko 156. na světě ve vyřízení stavebního povolení (https://advokatnidenik.cz/2019/10/30/ve-vyrizeni-stavebniho-povoleni-ceska-republika-klesla-podle-svetove-banky-na-157-misto-na-svete/)
