I bydlení v bytech má svá úskalí, jsou jimi skryté náklady

Všichni máme tak nějak bydlení v bytě spjato s levnějšími náklady jak na pořízení či pronájem, tak i na energie oproti rodinným domům. Částečně je to pravda, ale je třeba dostatečně zvážit výběr konkrétního bytu, jeho lokality a energetickou náročnost budovy.

Ne každý byt má totiž stejné provozní náklady. Hodně také záleží na konkrétním správcovství daného domu, ve kterém se byt nachází. Své o tom zjistili obyvatelé domů, kteří měli v období krize odběr tepla a teplé vody z tepláren v době, kdy se vyšplhala cena plynu do enormních výšin. Teplárny totiž narozdíl od soukromých odběratelů plynu nedostaly žádné vládní dotace v první fázi zdražování, zastropování i pro ně přišlo až o rok později. Mnohým rodinám v té době přicházela domů vyúčtování s nedoplatky v řádech desetitisíců až statisíců korun.

Pokud je v domě zaveden centrální zdroj tepla, tak zpozorněte. Už dávno neplatí, že se výsledná faktura za teplo rozpočítává pouze na jednotlivé byty dle podlahové plochy a dle skutečné spotřeby. Vyúčtování tepla se už několik let dělí na 2 složky: na základní a spotřební a jejich poměr upravila nová vyhláška.

Od ledna 2024 vyšla v platnost Vyhláška č. 274/2023 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody, která upravuje poměry mezi základní a spotřební složkou tepla, a spodní limit, horní limit zůstal nezměněn od poslední vyhlášky č. 269/2015 Sb.

Touto vyhláškou se upravuje nejen poměr mezi základní a spotřební složkou (dříve byla pro všechny budovy 30 % základní složka a 70 % spotřební složka), ale bere se nově v potaz i energetická náročnost budovy. Samozřejmě se nadále zohledňuje i samotná poloha bytu a upravuje se to příslušnými koeficienty.

Nově je tedy rozdělení obou složek v následujícím poměru dle typu budovy:

Předseda SVJ či výbor může základní složku upravit +-10 % dle potřeby. Z výše uvedeného přehledu je patrné, že čím je lepší energetická náročnost budovy, tím je vyšší základní složka a zároveň nižší spotřební složka. Smysl mi to tedy moc nedává a spíše bych to viděla obráceně. Přeci když má dům vynikající izolační vlastnosti, tak by to mělo znamenat to, že dochází k menším tepelným únikům a ztrátám, tudíž by spíše měly být upraveny dané polohové koeficienty a spotřebované teplo by se více mělo přiblížit realitě ke skutečnému teplu v onom bytě, tudíž by mělo více odpovídat soukromé spotřebě.

Další výraznou změnou v této vyhlášce je úprava dolního limitu při výpočtu spotřební složky ze 20 % na 30 %. Ačkoliv to takto na první dojem vypadá nevýhodně, ve skutečnosti je to právě naopak a tato změna může vést k úsporám, které se odrazí i ve finálním vyúčtování. Jelikož výpočet spotřeby tepla je komplikovaný kvůli korekcím, poloze bytu, dalšími koeficienty tepelných ztrát apod., tak to jinými slovy znamená, že pokud bude daný člověk šetřit či topit úsporněji (např. nebude úplně vypínat topení na noc, ale pouze sníží hodnotu na otočné termoregulační hlavici, bude si udržovat stálou teplotu v místnostech, která bude odlišná přes den a v noci, nebude cíleně přetápět byt apod.), tak zaplatí za 1 m podlahové plochy nejméně 70% průměru nákladů připadajících na 1 m podlahové plochy za celý dům (před touto změnou to bylo 80%), takže ve skutečnosti bude platit o 10 % méně. Ano, i tak je tato nově nastavená hranice celkem vysoká, ale jedná se aspoň o nějaké snížení oproti předchozímu stavu.

Úskalí ovšem vidím právě v tom, že se vždy bere průměr konkrétního domu, nikoliv obecný průměr nastavený vyhláškou, který by byl pro všechny stejný. Přestože tato vyhláška hovoří o něco více ve prospěch lidí, kteří se skutečně snaží šetřit, stále ale nezohledňuje fakt, že mnoho lidí topí na rozdílnou teplotu, protože vyžadují jiný index tepelné pohody. A v tom právě nastává ten kámen úrazu. Protože jedinec, který topí na vyšší teplotu, která výrazně převyšuje hodnotu ostatních bytů, bude celému domu zvedat průměr, na což pak doplatí ostatní obyvatelé domu. Navíc pokud se jedná o menší panelový dům, tak může i pouze pár takových jedinců nejen značně navýšit průměr celého domu, ale může navíc dojít k paradoxní situaci, že jeho nadměrnou spotřebu budou doplácet ostatní členové SVJ, protože je tu zaveden i horní limit.

Horní limit se totiž ani novou vyhláškou nezměnil, zůstal na maximální výši navýšení o 100 % oproti průměru, jako tomu bylo i předtím. Jinými slovy to znamená, že nehospodárné domácnosti, která topí na vyšší teplotu než je průměr domu, může být naúčtováno maximálně o 100 % více, než je uvedený průměr, ale pokud protopí ještě více než je tento limit, v jeho vyúčtování se to již nezohlední a výše nad tuto hranici bude rozpočítána mezi ostatní obyvatele domu.

Ministerstvo pro místní rozvoj se k tomu vyjádřilo takto:

„Jeho další posunutí by totiž mohlo znevýhodnit osoby, které v bytě pobývají celý den, například rodiče s malými dětmi, osoby se zdravotním handicapem nebo seniory.“

Osobně si myslím, že je ale toto nastavení velmi nespravedlivé oproti ostatním obyvatelům domu. Nelze totiž předpokládat, že v jednom domě bude bydlet pouze jedna věková skupina či jedna sociální skupina lidí (pouze senioři, rodiny s malými dětmi, pracující, invalidé apod.), která bude mít stejné tepelné návyky a nebude tak docházet k větším odchylkám.

Obyvatelé domu vždy tvoří nesourodou skupinu z různých věkových skupin, z různých sociálních tříd a s různými návyky. Za mě by tedy bylo nejspravedlivějším řešením pro všechny horní limit zcela zrušit, protože nevidím důvod, proč by měl někdo jiný doplácet na to, že se někdo chová buď nehospodárně a svůj byt záměrně oproti ostatním přetápí, jelikož ví, že stejně nemůže zaplatit více jak o 100% více než je průměr spotřeby domu, nebo jen nezodpovědně, když třeba odejde pryč na půl dne a termoregulační hlavici radiátoru nesníží s odůvodněním, že stejně by nic moc neušetřil, tak proč by to dělal, ať je tam aspoň teplo hned, až se vrátí zpět.

Kdyby byl tento horní limit zrušen, pak by to teprve vedlo ke skutečné energetické hospodárnosti a lidé by se více nad svou vysokou spotřebou zamýšleli. A spolu se zavedením průměru jasně daného vyhláškou, nikoliv průměrem daného domu, by efektivita byla mnohem vyšší a rozúčtování daleko spravedlivější, než je tomu dnes.

Dále bych byla opatrná u takových měřičů tepla, které umí pouze vzdálený odečet. Nikdy totiž nevíte, kdy nastane porucha a vy v ten okamžik najednou ztrácíte kontrolu a možnost se jakkoliv nadcházejícímu vyúčtování bránit, protože nemáte žádné důkazy o své spotřebě.

Ideální měřiče tepla jsou takové, které umí jak dálkový odečet (nemusí totiž nikdo chodit provádět odečet fyzicky u vás doma, ale dálkově, takže je to pohodlnější pro ně i pro vás), tak i manuální odečet, aby si mohl každý sám svou spotřebu hlídat pravidelně či provádět odečty sám během roku např. při změně nájemníků. Určitě na to myslete v případech, pokud vaše společenství vlastníků plánuje vyměnit měřiče tepla za modernější a ptejte se po vlastnostech nových měřičů předem.

Možnost manuálního měření tepla se vám hodí i v případě, že plánujete byt prodat nebo pronajímat. Nikdy totiž dopředu nevíte, kdy nastane okamžik prodeje či kdy se změní nájemník a téměř nikdy se netrefíte do období odečtů.

Pokud v takových případech máte možnost manuálního odečtu, určitě to udělejte, dokonce i v případě, že máte domluvený i dálkový odečet v ten konkrétní den. Pořiďte si i fotografie měřičů s danými náměry na displeji a ideálně i s časovým kódem, aby to bylo neoddiskutovatelné (čas a datum se vepíše přímo na fotografii, nikoliv pouze do názvu či vlastností fotografie, které můžete se šikovným programem libovolně měnit).

Nikdy totiž nevíte, zda nedojde u dálkového odečtu k chybě, či zda vůbec bude v daný den uskutečněn, i když byl přislíben. Kdyby totiž nebyl proveden a vy byste neměli žádný důkaz o naměřených hodnotách, automaticky by vám teplárna vyúčtovala vaši spotřebu odhadem, což je pro vás téměř vždy nevýhodné.

Kontrolní odečty vřele doporučuji dělat i během roku, ne jen v den konce účtovaného období (zpravidla 31. 12.). Může se totiž stát, že měřič tepla se během roku poškodí, bude účtovat více nebo naopak méně a zastaví se, a pak by byla dodatečná spotřeba opět vypočítána odhadem, nejčastěji dle průměru domu nebo dle vašeho osobního průměru posledních 2 let a zároveň ponížené koeficientem podle počtu měsíců, odkdy přestal měřič tepla vysílat. Zbylé období bez započtení se určí odhadem, ale každá teplárna s tím může pracovat jinak.

Při prodeji bytu či změně nájemníka počítejte s tím, že konečné vyúčtování nastává až začátkem dalšího roku, zpravidla mezi únorem a dubnem, a většinou nelze udělat mimořádné vyúčtování jednoho bytu dříve. Což může u některých nájemníků později způsobovat problém, protože se po skončení nájemní smlouvy odstěhují neznámo kam, vy jakožto pronajímatel máte povinnost vyúčtovat jejich peněžní jistotu dle zákona nejpozději v den skončení trvání nájemní smlouvy čili v den předání bytu, i když všechna vyúčtování ještě nejsou známá a fakticky vám hrozí, že případný nedoplatek za služby, které jsou nedílnou částí bytu, budete za nájemníka hradit vy ze svého.

Prakticky podobný scénář nastává i s teplou vodou, která je odebírána z tepláren. I zde se vyúčtování dělí na základní složku (nejčastěji 30 %) a spotřební složku (obvykle 70 %), která je teprve rozpočítána mezi jednotlivé nájemníky dle skutečné spotřeby. Do základní složky totiž spadá tzv. pohotovostní režim, tedy poplatek za komfort, který spočívá v tom, že když otočíte kohoutkem, tak vám prakticky okamžitě začne téct teplá voda. Je toho docíleno oběhovými čerpadly, která vodu v trubkách neustále víří, aby byla stále teplá a nestačila vychladnout.

Výhoda to je pro ty lidi, kteří preferují mytí rukou v teplé vodě a kteří, i kdyby tuto možnost teplárna nenabízela, by si radši na tu teplou vodu v trubkách počkali a studenou by odpustili, čímž by se jim výrazně zvedla spotřeba teplé vody. Protože i když vám teče z trubky nejprve studená voda, tak máte otočený vodovodní kohoutek v poloze odpovídající teplé vodě, takže logicky platíte cenu za vodu teplou.

Kdo ale nepotřebuje na mytí rukou vyloženě teplou vodu a zároveň nemá velkou spotřebu vody (spíše se sprchuje místo mytí ve vaně, umývá nádobí v myčce místo ručního mytí, naplní pračku průměrným množstvím prádla a nezapíná jedno praní kvůli jedněm trenýrkám apod.), tak pro něj je to spíše neekonomické platit za pohotovostní službu fixní částku.

Ano, k dalším vícenákladům patří i poplatek za správu budovy. Mezi jednotlivými domy se mohou tyto poplatky lišit i v řádu několika tisíc korun měsíčně. Většinou u větších domů vyjde poplatek za správu na jednotku levněji než u domů o pár bytových jednotkách.

Záleží také, zda si zvolíte správcovskou firmu nebo jednotlivce, kterými jsou většinou majitelé některých bytů z onoho domu. Výhodou správcovských firem je většinou cena, protože tím, že spravují více domů v okolí naráz, dělají to tedy na plný pracovní úvazek, se snižuje cena správcovství za jednotku. Nevýhodami bývá horší dostupnost, když je třeba řešit nenadálou situaci (vytopení bytu, vykrádání sklepů, bezdomovectví, vandalismus apod.), absence citové vazby k místu, možnost lobbingu a neférového výběrového řízení či protežování konkrétní firmy na úkor jiných, nevidění souvislostí, skutečných problémů v domě, a tím pádem i aktivního řízení výboru.

Hlavní výhodou v případě, kdy si zvolíme na správu domu soukromé osoby, nejčastěji tedy majitele bytů z daného domu, kteří tvoří výbor, je jednak blízkost komunity (lidé se znají, mají k sobě větší důvěru), jednak citová vazba k místu, protože se správci starají a rozhodují i o svém vlastním majetku, jelikož v domě bydlí či převážně pobývají, a dále i pohotová reakce právě na nenadálé situace, protože se nachází téměř vždy tzv. na místě činu. Zároveň je i vyšší jistota, že nebudou lobbovat za konkrétní stavební firmy např. pokud se bude rozhodovat o částečné rekonstrukci oken, balkonů, střechy, fasády, zateplení, než je tomu u správcovských firem, kde ty vazby na místo rekonstrukce nejsou tak citlivé a ani neznáte případné vazby mezi správcovskou firmou a stavební firmou, takže výsledný efekt může pak být k pláči nebo se může jednat o předražené zakázky, kde část peněz jde po domluvě i správcovské firmě, která danou stavební firmu doporučila. Nevýhodou je většinou vyšší cena za správcovství, nejistota, zda to daní lidé budou dělat dlouhodobě, zda se třeba za rok či dva nepřestěhují a zda tedy nebude potřeba odhlasovat nové členy výboru nebo celý nový výbor i mimo běžná setkání SVJ, která se zoravidla konají 2× ročně.

Pečlivě zvažte koupi bytu. Pokud byt nebude pravidelně využívaný (stáž v zahraničí, služební cesty, povolání vyžadující častou práci mimo domov a v terénu jako např. řidič kamionové dopravy z povolání, dlouhodobý pobyt v zahraničí, apod.), tak buď musíte s těmito nemalými fixními náklady dopředu počítat, nebo si pořiďte takový byt, kde není centrální vytápění (v takovém domě má každý byt např. své WAVky) a ani centrální ohřev teplé vody (např. pomocí bojleru v každé bytové jednotce). Další možností je byt při dlouhodobém nevyužívání dočasně pronajmout. Musíte ale pamatovat na to, že i pronájem má svá úskalí a ani zde není zisk jistý a navíc hrozí poškození nejen vybavení, ale i samotného nedílného příslušenství bytu (obklady, podlahy, zdiva, dveře, umyvadlo, vana, okna apod.).

Pokud zvažujete koupi bytu, určitě si předem zjistěte tyto informace: energetickou náročnost budovy, průměrnou výši záloh na teplo, teplou vodu a fond oprav, poplatek za správcovství, typ vytápění a  způsob ohřevu teplé vody a já bych si všímala i okolí a hlavně sousedů.

K paradoxní situaci dochází v případě řadových domků, kde každý z domů má obvykle jednu společnou zeď s dalším domem. U středových domů jsou to dokonce dvě zdi. I zde dochází k určité formě nespravedlnosti vůči okrajovým domům, ale vzhledem k absenci společenství vlastníků nikdo tyto rozdílné náklady neřeší, i když je jasné, že domy obklopené jinými domy z obou stran, jsou daleko méně ekonomicky náročné na údržbu a provoz, než domy okrajové, pokud tedy sousedící domy jsou vytápěné.

U nájmů je to jednodušší v tom, že v případě vysokých provozních nákladů můžete snadno vypovědět nájemní smlouvu a byt vyměnit za jiný. Když byt koupíte a zjistíte tyto vady až později (označují se jako skryté vady), tak s tím v podstatě nic moc nezmůžete a nezbývá vám nic jiného než byt prodat.

U domů žádné rozpočítávání tepla a teplé vody řešit nemusíte. Sami si zvolíte způsob vytápění, můžete si mnohdy vybírat i z více zdrojů pitné vody (někde je kromě vodovodního řadu i vlastní studna), můžete přímo ovlivnit, do jakých rekonstrukcí se pustíte a které naopak odložíte a správcovství si děláte sami, takže ani za to neplatíte. Snadněji si můžete korigovat teplotu v domě, aniž by hrozilo, že budete na někoho doplácet. Funguje zde jednoduchá rovnice: „Méně topím, méně platím.“ Nemusíte se obávat vysokých fixních nákladů v době, kdy tam nějaký čas nepobýváte. Neplatíte pravidelně žádný fond oprav, ale vždy pouze za konkrétní výkony, které provedete.

Nevýhodou u domů je hlavně jejich pořizovací cena, vyšší náklady na rekonstrukci (pokud se jedná o starší domek) a čas strávený zařizováním všeho okolo domu: řešení vyúčtování s konkrétními dodavateli, údržba vnitřních i venkovních prostor, daň z nemovitosti apod.

Jak tedy sami vidíte, oba typy bydlení mají svá pro a proti a nelze jednoznačně říct, co je ekonomicky výhodnější, protože pro každého člověka je to něco jiného podle jeho priorit a jeho způsobu života. Jaký názor na toto téma máte vy? Souhlasíte s daným rozúčtováním nákladů? Můžete se zúčastnit ankety pod článkem nebo si o tom pohovořit s ostatními čtenáři v diskuzi.

URBAN, Miroslav, Ing., Ph. D. Nová pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění: 1. Analýza a vliv polohových koeficientů [online]. Aktual. 23. 9. 2024. Praha : ČVÚT, Fakulta stavební, Katedra technických zařízení budov. © Copyright Topinfo s.r.o. 2012-2025. ISSN 1801-4399. Dostupné z: https://m.tzb-info.cz/27456-nova-pravidla-pro-rozuctovani-nakladu-na-vytapeni-1-analyza-a-vliv-polohovych-koeficientu

HÁJKOVÁ, Gabriela. Rozúčtování tepla bude od roku 2024 spravedlivější [online]. Aktual. 23. 11. 2023. © 1997 – 2025 Internet Info, s.r.o. Dostupné z: https://www.mesec.cz/clanky/rozuctovani-tepla-bude-od-roku-2024-spravedlivejsi/

PREUSS, Ondřej, JUDr., Ph.D. Rozúčtování tepla: do jaké míry je spravedlivé? [online]. Aktual. 25. 10. 2023. Dostupný advokát © 2013-2025. Dostupné z: https://dostupnyadvokat.cz/blog/rozuctovani-tepla-nove-svj-bd

Zákony pro lidi. Vyhláška č. 274/2023 Sb. [online]. © AION CS, s.r.o 2010–2025. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2023-274